Bauvertrag - Vertragstypen, Rechte und Pflichten

Was ist ein Bauvertrag?

Ein Bauvertrag ist nach § 650a BGB ein Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Er ist ein Werkvertrag: Der Unternehmer schuldet das mangelfreie Werk, der Besteller die vereinbarte Vergütung (§ 631 BGB). Seit der Reform zum 1. Januar 2018 regelt das BGB in den §§ 650a bis 650v drei Stufen: den Bauvertrag für alle Bauleistungen, den Verbraucherbauvertrag als Sonderform für private Bauherren und den Bauträgervertrag. Architekten- und Ingenieurverträge (§§ 650p bis 650t) stehen im selben Abschnitt.

Welcher Vertragstyp liegt vor?

Drei Fragen klären den Vertragstyp:

1. Überträgt der Vertragspartner auch das Grundstück oder ein Erbbaurecht? Ja: Bauträgervertrag (§ 650u BGB), notariell beurkundet, Zahlungen nach MaBV. Nein: weiter mit Frage 2.
2. Ist der Bauherr Verbraucher, und verpflichtet sich der Unternehmer zum Bau eines ganzen neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude? Ja: Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB), etwa mit einem Generalunternehmer oder Fertighausanbieter auf eigenem Grundstück. Nein: weiter mit Frage 3.
3. Geht es um Bauleistungen an einem Bauwerk oder einer Außenanlage? Ja: Bauvertrag (§ 650a BGB). Dazu gehört auch der Auftrag über ein einzelnes Gewerk eines Neubaus; er ist kein Verbraucherbauvertrag (BGH, Urteil vom 16.03.2023, VII ZR 94/22). Nein: allgemeiner Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB).

Zusätzlich kann in jedem dieser Verträge die VOB/B vereinbart sein. Sie ist kein eigener Vertragstyp, sondern ein Klauselwerk des Deutschen Vergabe- und Vertragsausschusses für Bauleistungen, das das BGB ergänzt und teilweise abändert. Gegenüber Verbrauchern ist sie Allgemeine Geschäftsbedingung: Sie wird nur Vertragsinhalt, wenn sie wirksam einbezogen ist (§ 305 Abs. 2 BGB), und jede einzelne Klausel unterliegt der Inhaltskontrolle; die Privilegierung in § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB gilt nur gegenüber Unternehmern und öffentlichen Auftraggebern. Mehr unter BGB vs. VOB.

Rechte und Pflichten je Vertragstyp

Quellen: §§ 650a ff. BGB, § 3 MaBV, abgerufen am 20.10.2026. Die Anwendbarkeit der nicht ausgeschlossenen Regeln beim Bauträgervertrag folgt aus dem Wortlaut von § 650u Abs. 2 BGB.

Mit wem schließt man den Bauvertrag?

Bauträger

Der Bauträger verkauft Grundstück und Haus zusammen. Es gilt das Bauträgervertragsrecht mit den Zahlungsregeln der MaBV.

Generalunternehmer und Generalübernehmer

Beide bauen schlüsselfertig auf dem Grundstück des Bauherrn; mit einem Verbraucher entsteht in der Regel ein Verbraucherbauvertrag. Der Generalunternehmer führt einen Teil der Bauleistungen selbst aus und vergibt den Rest an Nachunternehmer, der Generalübernehmer vergibt alle Bauleistungen weiter. Ob die Planung zum Auftrag gehört, ergibt sich aus dem Vertrag. Vertragspartner und Haftender gegenüber dem Bauherrn ist in beiden Fällen der Generalunternehmer oder Generalübernehmer, nicht der Nachunternehmer.

Architekt mit Einzelvergabe

Beim Bauen mit Architekt schließt der Bauherr einen Architektenvertrag und einzelne Bauverträge mit jedem Gewerk. Jeder dieser Verträge ist ein Bauvertrag nach § 650a BGB, kein Verbraucherbauvertrag. Die Schutzregeln der §§ 650i bis 650n fehlen also, dafür kann jeder Handwerker eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f verlangen. Der Architekt haftet für Planungs- und Überwachungsfehler; bei einem Überwachungsfehler kann er verlangen, dass der Bauherr zuerst dem ausführenden Unternehmer eine Frist zur Nacherfüllung setzt (§ 650t BGB). Vergleich unter Architekt vs. Bauträger.

Pflichtinhalte beim Verbraucherbauvertrag

Die folgenden Pflichten gelten beim Verbraucherbauvertrag. Für einen Bauvertrag über ein einzelnes Gewerk lohnt es, sie trotzdem vertraglich zu vereinbaren.

Baubeschreibung

Der Unternehmer muss dem Verbraucher rechtzeitig vor dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung stellen (Art. 249 § 1 EGBGB), es sei denn, der Verbraucher oder sein Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben (§ 650j BGB). Mindestinhalt nach Art. 249 § 2 EGBGB: allgemeine Beschreibung, Art und Umfang der Leistungen, Gebäudedaten und Pläne, gegebenenfalls Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke, Innenausbau, gebäudetechnische Anlagen, Qualitätsmerkmale, Sanitär, Elektro und Außenanlagen. Die Angaben werden Vertragsinhalt, wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist; Unklarheiten gehen zulasten des Unternehmers (§ 650k Abs. 1 und 2 BGB). Mehr unter Leistungsbeschreibung.

Verbindlicher Fertigstellungstermin

Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder, wenn dieser noch nicht feststeht, zur Dauer der Bauausführung enthalten. Fehlen sie, gelten die Angaben aus der Baubeschreibung (§ 650k Abs. 3 BGB). Ein kalendermäßig bestimmter Termin hat den Vorteil, dass der Unternehmer ohne Mahnung in Verzug kommt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Mehr unter Bauzeit und Verzögerung.

Abschläge und Sicherheit

Abschläge darf der Unternehmer nur in Höhe des Wertes der erbrachten und geschuldeten Leistungen verlangen (§ 632a Abs. 1 BGB), beim Verbraucherbauvertrag zusammen höchstens 90 Prozent der Gesamtvergütung (§ 650m Abs. 1 BGB). Bei der ersten Abschlagszahlung steht dem Verbraucher eine Sicherheit von 5 Prozent zu, auf Verlangen des Unternehmers durch Einbehalt oder als Bankgarantie (§ 650m Abs. 2 und 3 BGB). Der Rest der Vergütung wird erst mit Abnahme und prüffähiger Schlussrechnung fällig (§ 650g Abs. 4 BGB).

Widerrufsbelehrung

Der Verbraucher kann einen nicht notariell beurkundeten Verbraucherbauvertrag 14 Tage lang widerrufen. Die Frist beginnt erst mit ordnungsgemäßer Belehrung; ohne Belehrung erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 650l, § 356e BGB). Das gilt unabhängig davon, wo der Vertrag geschlossen wurde.

Pauschalpreis, Einheitspreis und Stundenlohn

Pauschalpreis (Festpreis)

Eine feste Summe für die im Vertrag beschriebenen Leistungen. Was die Beschreibung nicht enthält, ist nicht eingepreist. Ordnet der Bauherr Änderungen an, wird die Vergütung nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen angepasst (§ 650c BGB). Wie lange ein Preis gilt und ob er an einen Index gekoppelt ist, regelt allein der Vertrag. Mehr unter Festpreis-Bauvertrag.

Einheitspreis

Preis je Einheit (Quadratmeter, Kubikmeter, Stück). Der Endpreis ergibt sich aus den tatsächlich ausgeführten Mengen. Beim privaten Hausbau eher bei einzelnen Gewerken als beim schlüsselfertigen Haus.

Stundenlohn und Kostenerstattung

Abrechnung nach Aufwand. Ohne vereinbarte Obergrenze trägt der Bauherr das volle Mengen- und Zeitrisiko.

Sicherheiten im Überblick

Eine Gewährleistungssicherheit für die fünf Jahre nach der Abnahme schreibt das Gesetz nicht vor. Wer sie will, muss sie im Vertrag vereinbaren.

Mängelhaftung und Verjährung

Mängelansprüche am Bauwerk verjähren in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB), bei vereinbarter VOB/B ohne andere Vereinbarung in vier Jahren (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Die Verjährung wird gehemmt durch Verhandlungen (§ 203 BGB) und gerichtliche Schritte (§ 204 BGB); eine einseitige Mängelrüge allein genügt nicht. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Frist ab Kenntnis, bei Bauwerken nicht vor Ablauf der fünf Jahre (§ 634a Abs. 3 BGB). Rechte und Ablauf stehen unter Bauherrenrechte und Mängelrüge.

Kündigung

Freie Kündigung (§ 648 BGB)

Bis zur Vollendung kann der Bauherr jederzeit kündigen. Der Unternehmer behält den Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, muss sich aber ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb anrechnen lassen. Gesetzlich vermutet werden 5 Prozent der Vergütung, die auf den noch nicht erbrachten Teil entfällt; der Unternehmer kann mehr nachweisen. Beim Bauträgervertrag gilt § 648 nicht.

Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB)

Beide Seiten können ohne Frist kündigen, wenn die Fortsetzung bis zur Fertigstellung unter Abwägung aller Umstände nicht zumutbar ist. Vorher ist in der Regel eine Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung nötig (§ 648a Abs. 3 mit § 314 Abs. 2 BGB). Eine Teilkündigung ist möglich. Nach der Kündigung kann jede Seite eine gemeinsame Feststellung des Leistungsstands verlangen. Der Unternehmer erhält nur die Vergütung für das bis dahin Erbrachte; Schadensersatz bleibt möglich (§ 648a Abs. 2, 4 bis 6 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 650h BGB). Bei vereinbarter VOB/B kann jede Seite schriftlich kündigen, wenn eine Unterbrechung länger als drei Monate dauert (§ 6 Abs. 7 VOB/B).

Häufige Fehler beim Bauvertrag

• Regeln des falschen Vertragstyps erwarten. Wer Gewerke einzeln vergibt, hat keinen Verbraucherbauvertrag und damit weder 90-Prozent-Grenze noch 5-Prozent-Sicherheit.
• MaBV-Raten beim Generalunternehmer. Die MaBV gilt für Bauträger. Beim Generalunternehmer richten sich Abschläge nach dem Wert der erbrachten Leistung.
• Baubeschreibung nicht mit dem Vertrag abgleichen. Was dort fehlt, ist nicht eingepreist.
• Fertigstellung nur „voraussichtlich“. Beim Verbraucherbauvertrag sind verbindliche Angaben Pflicht.
• Mehr zahlen als gebaut. Abschläge nur nach Wert der erbrachten Leistung.
• VOB/B ungeprüft übernehmen. Vier statt fünf Jahre Verjährung, andere Abnahme- und Zahlungsregeln.
• Ohne Prüfung unterschreiben. Eine Prüfung durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder eine Verbraucherorganisation vor Unterschrift klärt Vertragstyp und Klauseln.

Prüfpunkte vor der Unterschrift

• Welcher Vertragstyp liegt vor: Bauträgervertrag, Verbraucherbauvertrag oder Bauvertrag?
• Ist die VOB/B einbezogen, und wenn ja, mit welchen Abweichungen?
• Liegt die Baubeschreibung vor und deckt sie den Mindestinhalt aus Art. 249 § 2 EGBGB ab?
• Verbindlicher Fertigstellungstermin oder verbindliche Bauzeit?
• Zahlungsplan: Abschläge nach Bautenstand, beim Verbraucherbauvertrag zusammen höchstens 90 %, beim Bauträger MaBV-konform?
• Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB berücksichtigt, Gewährleistungssicherheit vereinbart?
• Regelung zu Nachträgen und Preisanpassung?
• Abnahme: Ablauf, Teilabnahmen, Unterlagen nach § 650n BGB?
• Vertragsstrafe bei Verzug vereinbart, Obergrenze höchstens 5 %?

FAQ - Bauvertrag

Detail-Themen rund um den Bauvertrag

Vertragstypen im Detail

• BGB-Bauvertrag vs. VOB/B - Detailvergleich, Mängelverjährung 4 vs. 5 Jahre.
• Festpreis-Bauvertrag - Festpreis-Fallen, Nachträge, Materialfortschreibungs-Klauseln im Detail.
• Leistungsbeschreibung prüfen - vollständig vs. funktional, anonymisierte Beispiele.

Baupartner und Vertragsstrukturen

• Architekt vs. Bauträger - Modellvergleich mit konkreten Kosten und Risiken.
• Bauen mit Architekt - HOAI, Honorarzonen 1-5, Leistungsphasen 1-9.
• Bauen mit Bauträger - Bauträgervertrag, MaBV-Raten, Bürgschaft nach § 7 MaBV.
• Generalunternehmer - GU-Vertrag, Subunternehmer-Struktur, Festpreis-Praxis.
• Generalübernehmer - GÜ vs. GU, Planungsverantwortung, Risiko-Verteilung.

Anbieter-Auswahl und Sicherheit

• Bauträger-Seriosität prüfen - Bonität, Referenzen, Checkliste.
• Bauträger-Insolvenz - Vorsorge, Sicherheiten, Verhalten im Ernstfall.
• Bauherrenschutzbund - Mitgliedschaft, Beratung, Vertragsprüfung.

Sachverständige und Baubegleitung

• Bausachverständiger - ö.b.u.v. SV, Honorar, Leistungsumfang.
• Baubegleitung - Pauschal vs. Stundensatz, Förderung, Leistungsverlauf.

Listicles und Checklisten

• 10 typische Fehler im Bauvertrag - Prüfstellen im Vertrag und wie man sie entschärft.
• Checkliste Bauvertrag prüfen - 25+ Punkte zur systematischen Vor-Prüfung.