Recht und Versicherung beim Hausbau 2026

Versicherungen in der Bauphase

Wer ein Haus baut, trägt als Bauherr eine erhebliche Haftung - für Schäden an Dritten auf der Baustelle, für Sturmschäden am halbfertigen Rohbau, für Diebstahl von Baumaterialien. Drei Versicherungen decken diese Risiken ab.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Bauherrenhaftpflicht ist die wichtigste Versicherung während des Baus. Sie schützt vor Schadensersatzansprüchen Dritter, die durch die Baustelle entstehen: ein Passant stolpert über Baumaterial, ein Nachbar erleidet Schaden durch Baukran-Unfall, Staub oder Lärm verursachen Sachschäden. Ohne diese Versicherung haftet der Bauherr persönlich - mit dem gesamten Privatvermögen.

Beiträge und sinnvolle Deckungssummen unter Bauherrenhaftpflichtversicherung.

Bauleistungsversicherung

Die Bauleistungsversicherung (BLV) schützt das Bauwerk selbst gegen unvorhergesehene Schäden: Sturm, Vandalismus, Diebstahl von fest eingebautem Material, Folgen von Konstruktionsfehlern. Ob Bauherr oder Bauunternehmen sie abschließt, sollte der Bauvertrag regeln.

Beiträge und Leistungsumfang unter Bauleistungsversicherung.

Feuerrohbau-Versicherung

Bis zur Fertigstellung ist die Wohngebäudeversicherung noch nicht aktiv. Die Feuerrohbau-Versicherung schließt diese Lücke: Sie schützt den Rohbau gegen Brandschäden. Viele Wohngebäudeversicherer bieten sie für die Bauphase kostenlos oder sehr günstig als Ergänzung an. Details unter Feuerrohbau-Versicherung.

Versicherungen nach Fertigstellung

Wohngebäudeversicherung

Ab dem Moment, in dem das Gebäude bezugsfertig ist, braucht es eine Wohngebäudeversicherung. Sie deckt Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab - die vier Grundgefahren. Die Versicherung sollte auf Basis des gleitenden Neuwerts abgeschlossen werden, damit der Versicherungsschutz mit Baupreisindizes automatisch steigt.

Beiträge und Bausteine unter Wohngebäudeversicherung.

Elementarschadenversicherung

Überflutung, Rückstau, Erdrutsch, Erdsenkung: diese Schäden sind in der Standard-Wohngebäudeversicherung nicht enthalten. Die Elementarschadenversicherung schließt diese Lücke. In Risikogebieten (ZÜRS-Klassen 3 und 4) ist sie teuer oder kaum erhältlich - ein Grund mehr, die Grundstückswahl sorgfältig zu treffen. Details unter Elementarschadenversicherung.

Versicherungs-Überblick: alle Bauphasen

Bauherrenrechte kennen und nutzen

Der Bauherr ist nicht schutzlos. Das BGB räumt ihm weitreichende Mängelrechte ein - aber nur, wenn er sie kennt und korrekt geltend macht.

Fünf Jahre Gewährleistung

Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjähren Mängelansprüche bei einem Bauwerk in 5 Jahren ab Abnahme. Innerhalb dieser Zeit kann der Bauherr Mängelbeseitigung, Minderung, Schadensersatz oder Rücktritt verlangen. Die Abnahme ist der Startpunkt - daher sollte sie schriftlich mit Protokoll erfolgen. Details unter Bauherrenrechte.

Mängelrüge richtig formulieren

Wer einen Mangel entdeckt, muss ihn korrekt rügen - sonst verliert er Rechte. Die Mängelrüge muss schriftlich erfolgen, den Mangel konkret beschreiben und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Eine pauschale Beschwerde ohne Fristsetzung reicht nicht. Details mit Vorlage unter Mängelrüge.

Bauverzögerung und Vertragsstrafe

Zieht sich der Bau länger als vereinbart hin, können Vertragsstrafen (Pönalen) und Schadensersatzansprüche entstehen. Voraussetzung: der Bauvertrag enthält klare Fertigstellungstermine und Strafklauseln. Wer keinen Fertigstellungstermin vereinbart hat, sitzt bei Verzögerung am kürzeren Hebel. Details unter Bauverzögerung und Vertragsstrafe.

Schlichtungsstelle als Alternative zum Gericht

Streits zwischen Bauherr und Auftragnehmer landen nicht zwingend vor Gericht. Die Schlichtungsstelle Bauen der Gütegemeinschaft und der Verbraucherschlichtungsstellen bieten eine deutlich günstigere und schnellere Alternative. Details unter Schlichtungsstelle Bau.

Steuern beim Hausbau und Hauskauf

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist beim Kauf von Grundstück und Immobilie fällig - und je nach Bundesland erheblich unterschiedlich. Bayern besteuert mit 3,5 Prozent, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent; Sachsen liegt seit 2023 bei 5,5 Prozent, Thüringen seit 2024 bei 5,0 Prozent (Stand 20.10.2026). Bei 500.000 Euro Kaufpreis macht das 32.500 Euro statt 17.500 Euro.

Details mit vollständiger 16-Bundesländer-Tabelle unter Grunderwerbsteuer.

Spekulationsfrist bei Immobilien

Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf wieder verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (sogenannte Spekulationssteuer). Ausnahme: die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt. Details unter Spekulationsfrist Immobilie.

Denkmal-AfA und steuerliche Abschreibung

Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude kauft und saniert, kann die Sanierungskosten über 8 Jahre mit je 9 Prozent und weitere 4 Jahre mit je 7 Prozent steuerlich abschreiben - insgesamt 100 Prozent nach § 7i EStG. Ein erheblicher Steueranreiz für bestimmte Objekte. Details unter Denkmal-AfA.

Haus erben und schenken

Immobilien sind das größte Vermögen der meisten deutschen Familien. Die Weitergabe an die nächste Generation ist gut planbar - wenn man die Freibeträge und Sonderregeln kennt.

Schenkungssteuer-Freibeträge

Kinder können alle 10 Jahre 400.000 Euro steuerfrei von jedem Elternteil geschenkt bekommen. Bei einem Ehepaar mit zwei Kindern sind das 400.000 × 2 Elternteile × 2 Kinder = 1,6 Millionen Euro alle 10 Jahre steuerfrei - ein enormer Spielraum zur Immobilienübertragung.

Selbstgenutztes Eigenheim steuerfrei

Das selbstgenutzte Familienheim kann unter Eheleuten komplett steuerfrei übertragen werden - wertunabhängig. Kinder können es steuerfrei erben, wenn sie es unverzüglich beziehen und 10 Jahre selbst bewohnen; befreit ist es, soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Diese Regelung ist besonders für die Erbplanung wichtig. Details unter Haus erben und schenken.

FAQ - Recht und Versicherung 2026