Bauverzögerung und Vertragsstrafe

Was ist eine Vertragsstrafe?

Eine Vertragsstrafe, am Bau oft Pönale genannt, ist eine vereinbarte Geldsumme, die der Unternehmer zahlt, wenn er eine Pflicht nicht oder nicht gehörig erfüllt, meist den Fertigstellungstermin. Das Gesetz sieht sie nicht von selbst vor. Ihr Vorteil gegenüber Schadensersatz: Der Bauherr muss keinen Schaden nachweisen, nur Vereinbarung, Verzug und rechtzeitigen Vorbehalt.

Drei Ansprüche sind auseinanderzuhalten:

BGB §§ 339 bis 345: die gesetzlichen Grundlagen

§ 339 BGB: Verwirkung

Die Strafe ist verwirkt, wenn der Unternehmer in Verzug kommt. Bei VOB/B wird sie mit dem Verzug fällig (§ 11 Abs. 2 VOB/B). Verzug setzt voraus, dass die Leistung fällig ist, der Unternehmer gemahnt wurde oder der Termin nach dem Kalender bestimmt war (§ 286 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB) und dass er die Verzögerung zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Ein im Vertrag genanntes Datum macht die Mahnung entbehrlich; „ca. 14 Monate Bauzeit“ nicht.

§ 341 BGB: Strafe für nicht gehörige Erfüllung

Ist die Strafe für den Fall versprochen, dass der Unternehmer nicht zur bestimmten Zeit erfüllt, kann der Bauherr sie neben der Erfüllung verlangen (§ 341 Abs. 1 BGB). Hat er daneben einen Schadensersatzanspruch, ist die Strafe Mindestbetrag des Schadens; ein höherer Schaden kann zusätzlich verlangt werden (§ 341 Abs. 2 mit § 340 Abs. 2 BGB). Beides zusammen in voller Höhe gibt es also nicht. Nimmt der Bauherr die Leistung an, kann er die Strafe nur verlangen, wenn er sie sich bei der Annahme vorbehält (§ 341 Abs. 3 BGB). Beim Bauvertrag ist die Annahme die Abnahme.

§ 343 BGB: Herabsetzung

Ist eine verwirkte Strafe unverhältnismäßig hoch, kann das Gericht sie auf Antrag des Schuldners auf den angemessenen Betrag herabsetzen; berücksichtigt wird jedes berechtigte Interesse des Gläubigers. Nach Zahlung ist die Herabsetzung ausgeschlossen (§ 343 Abs. 1 BGB).

Prüfschritte für die Vertragsstrafe

1. Vereinbarung: Steht eine Strafe im Vertrag, für welchen Termin, mit welchem Satz, welcher Bezugsgröße und welcher Obergrenze? Bei VOB/B-Verträgen gelten für vereinbarte Strafen die §§ 339 bis 345 BGB (§ 11 Abs. 1 VOB/B); eine Strafe nach Tagen zählt nur Werktage (§ 11 Abs. 3 VOB/B).
2. Wirksamkeit: Hat der Auftraggeber die Klausel gestellt, wird sie als Allgemeine Geschäftsbedingung geprüft (§ 307 BGB). Eine Obergrenze über 5 Prozent der Auftragssumme benachteiligt den Unternehmer unangemessen (BGH, Urteil vom 23.01.2003, VII ZR 210/01). Beim Einheitspreisvertrag ist eine 5-Prozent-Grenze bezogen auf die ursprünglich vereinbarte Auftragssumme unwirksam, weil die Abrechnungssumme niedriger ausfallen kann (BGH, Urteil vom 15.02.2024, VII ZR 42/22). Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Strafe ganz; es bleibt der Verzugsschaden. Einzeln ausgehandelte Strafen unterliegen dieser Kontrolle nicht, nur § 343 BGB.
3. Verzug: Termin überschritten, fällig, gemahnt oder kalendermäßig bestimmt, vom Unternehmer zu vertreten. Verzögerungen, die der Bauherr verursacht hat (späte Bemusterung, Planänderungen), oder bei VOB/B angezeigte Behinderungen verlängern die Frist (§ 6 Abs. 1 und 2 VOB/B). Mit der Witterung, die bei Angebotsabgabe normalerweise zu erwarten war, kann sich der Unternehmer nach VOB/B nicht entlasten (§ 6 Abs. 2 Nr. 2).
4. Berechnung: Verzugstage nach der Zählweise der Klausel mal Tagessatz, höchstens bis zur Obergrenze.
5. Vorbehalt: bei der Abnahme ausdrücklich, am besten im Abnahmeprotokoll.

Rechenbeispiel mit einer bezeichneten Klausel

Ein Bauherr vereinbart mit seinem Generalunternehmer einzeln diese Klausel:

„Überschreitet der Auftragnehmer den verbindlichen Fertigstellungstermin 31.03.2027 aus von ihm zu vertretenden Gründen, schuldet er für jeden Werktag des Verzugs eine Vertragsstrafe von 0,2 Prozent der Netto-Abrechnungssumme, insgesamt höchstens 5 Prozent der Netto-Abrechnungssumme. Die Vertragsstrafe wird auf einen Schadensersatzanspruch wegen Verzugs angerechnet.“

Bezugsgröße ist die Abrechnungssumme, nicht die Angebotssumme, damit die Grenze auch bei Minderleistungen nicht über 5 Prozent der tatsächlichen Vergütung steigt. Ob ein Tagessatz in einer Formularklausel wirksam ist, prüfen Gerichte im Einzelfall.

Hat der Bauherr zusätzlich einen belegten Verzugsschaden, etwa Mehrmiete und Einlagerung von zusammen 6.000 Euro, bekommt er nicht 26.000 Euro, sondern 20.000 Euro: Die Strafe ist Mindestbetrag des Schadens (§ 340 Abs. 2 BGB). Läge der belegte Schaden bei 27.000 Euro, könnte er die 20.000 Euro Strafe und weitere 7.000 Euro Schadensersatz verlangen.

Was ohne Strafklausel bleibt

Ohne Vertragsstrafe bleibt der Ersatz des Verzugsschadens (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB). Der Bauherr muss Verzug und Schaden beweisen. Typische Schadensposten sind Mehrmiete für die bisherige Wohnung, Einlagerung, ein zusätzlicher Umzug und Bereitstellungszinsen der Bank, soweit sie durch den Verzug entstehen. Bei vereinbarter VOB/B gilt § 6 Abs. 6: nachweislich entstandener Schaden, entgangener Gewinn nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.

Beim Verbraucherbauvertrag muss der Vertrag ohnehin verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Bauzeit enthalten (§ 650k Abs. 3 BGB). Fehlen sie, werden die Angaben aus der Baubeschreibung Vertragsinhalt.

Vertragsstrafe durchsetzen: Schritt für Schritt

1. Klausel prüfen: Termin, Satz, Bezugsgröße, Obergrenze, Zählweise (Werktage oder Kalendertage).
2. Verzug feststellen: Ist der Termin kalendermäßig bestimmt, braucht es keine Mahnung. Sonst schriftlich mahnen. Vom Bauherrn verursachte Verzögerungen und angezeigte Behinderungen dokumentieren, weil sie die Frist verschieben.
3. Strafe ankündigen: Dem Unternehmer schriftlich mitteilen, dass die Strafe verwirkt ist und geltend gemacht wird. Das ersetzt den Vorbehalt bei der Abnahme nicht.
4. Vorbehalt bei der Abnahme: Gilt beim BGB-Vertrag (§ 341 Abs. 3 BGB) und genauso bei vereinbarter VOB/B (§ 11 Abs. 4 VOB/B). Bei förmlicher Abnahme nach VOB/B gehört der Vorbehalt in die Niederschrift (§ 12 Abs. 4 Nr. 1). Bei einer Abnahme durch Fristablauf oder Benutzung nach § 12 Abs. 5 VOB/B muss er spätestens zu den dort genannten Zeitpunkten erklärt werden (§ 12 Abs. 5 Nr. 3).
5. Berechnen: Verzugstage mal Satz, gedeckelt durch die Obergrenze.
6. Verrechnen: Gegen die Schlussrechnung aufrechnen und die Berechnung schriftlich vorlegen.
7. Schaden prüfen: Liegt ein belegter Verzugsschaden über der Strafe, den Mehrbetrag zusätzlich geltend machen.
8. Bei Streit: außergerichtlich über eine Schlichtungsstelle oder mit anwaltlicher Hilfe; die Hinweise hier ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Protokollfeld für den Vorbehalt

„Der Auftraggeber behält sich die Vertragsstrafe nach § … des Bauvertrags vom … wegen Überschreitung des Fertigstellungstermins … vor. Er behält sich außerdem Ansprüche auf Ersatz eines darüber hinausgehenden Verzugsschadens vor.“

Kommentar: Der Vorbehalt muss sich erkennbar auf die Vertragsstrafe beziehen. Paragraf und Datum des Vertrags machen ihn eindeutig. Eine Berechnung muss er nicht enthalten. Der Satz gehört in jedes Abnahmeprotokoll, das unterschrieben wird, auch wenn die Strafe vorher schon schriftlich angekündigt wurde.

Konflikte frühzeitig vermeiden

• Termin als Datum vereinbaren: Nur ein kalendermäßig bestimmter Termin macht die Mahnung entbehrlich.
• Zwischentermine ausdrücklich als Vertragsfristen bezeichnen: Einzelfristen in einem Bauzeitenplan sind bei VOB/B nur Vertragsfristen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist (§ 5 Abs. 1 VOB/B).
• Eigene Mitwirkung rechtzeitig erbringen: Bemusterung, Freigaben und Planänderungen fristgerecht, sonst verschiebt sich der Termin.
• Behinderungsanzeigen ernst nehmen: Nach VOB/B muss der Unternehmer Behinderungen schriftlich anzeigen (§ 6 Abs. 1). Jede Anzeige prüfen und schriftlich beantworten.
• Schriftlich kommunizieren: Mündliche Absprachen per E-Mail bestätigen.

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