Kaufwert, Bodenrichtwert, Angebotspreis
Drei Zahlen werden oft vermischt, obwohl sie Verschiedenes messen:
- Kaufwert (amtliche Statistik): Durchschnitt der tatsächlich gezahlten Preise aller gemeldeten Verkäufe unbebauter Grundstücke eines Jahres, getrennt nach Baulandart. Die Statistischen Landesämter weisen selbst darauf hin, dass die Werte kein Preisindex sind: Jedes Jahr werden andere Grundstücke verkauft, der Vergleich zwischen Jahren und Regionen ist nur eingeschränkt aussagekräftig.
- Bodenrichtwert: durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Zone, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ermittelt, mindestens alle zwei Jahre (§ 196 BauGB). Er ist die beste Orientierung für eine konkrete Lage; das einzelne Grundstück kann wegen Zuschnitt, Größe oder Erschließung abweichen.
- Angebotspreis: das, was Verkäufer in Inseraten verlangen. Er sagt nichts darüber, zu welchem Preis tatsächlich verkauft wird.
Kaufwerte für baureifes Land 2024 in vier Ländern
| Land | Durchschnitt €/m² | Datenbasis | Spanne innerhalb des Landes |
|---|---|---|---|
| Bayern | 381 | 8.078 unbebaute Grundstücke | Oberfranken 125 €/m², Oberbayern 978 €/m² (ohne München 633 €/m²) |
| Nordrhein-Westfalen | 272,59 | 4.477 Kauffälle | Regierungsbezirke (alle Baulandarten) Arnsberg 136,23 €/m², Köln 230,44 €/m² |
| Rheinland-Pfalz | 175 | 2.310 Kauffälle | Vulkaneifel rund 54 €/m², Rhein-Pfalz-Kreis rund 541 €/m², Stadt Mainz 2.504 €/m² |
| Sachsen-Anhalt | 65,42 | 1.227 Kauffälle | Altmarkkreis Salzwedel 14,95 €/m², Halle (Saale) 403,97 €/m² |
Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik, 12.08.2025; IT.NRW, 12.08.2025; Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz; Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, 15.08.2025. Werte für die übrigen Länder veröffentlichen die jeweiligen Statistischen Landesämter und die Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten.
Nebenkosten beim Grundstückskauf
Grunderwerbsteuer
Größter Einzelposten der Nebenkosten, je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % vom Kaufpreis. Sie wird einen Monat nach dem Steuerbescheid fällig; erst danach trägt das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer ein.
Notar und Grundbuch
Beide rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Beim Kauf berechnet der Notar die 2,0-fache Gebühr für die Beurkundung und je eine 0,5-fache für Vollzug und Betreuung, das Grundbuchamt die 1,0-fache Gebühr für die Eigentumsumschreibung, jeweils nach Tabelle B aus dem Kaufpreis. Bei 228.600 Euro sind das zusammen 2.240 Euro, rund 1 Prozent. Eine Grundschuld für die Finanzierung kostet zusätzlich (mehr unter Baunebenkosten).
Maklerprovision
Die Halbteilung der Maklerprovision nach §§ 656a bis 656d BGB gilt nur beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Beim unbebauten Grundstück ist die Provision frei vereinbar und kann auch vollständig beim Käufer liegen. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt.
Gutachten vor dem Kauf
Ein Bodengutachten vor dem Kauf zeigt, ob Gründung, Abdichtung oder Aushub teurer werden. Diese Kosten gehören nicht zu den Kaufnebenkosten, aber zur Vorbereitung; sie stehen bei den Baunebenkosten.
Grunderwerbsteuer nach Bundesländern
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Stand: 20.10.2026. Sachsen 5,5 % seit 01.01.2023, Thüringen 5,0 % seit 01.01.2024, Bremen 5,5 % seit 01.07.2025; Belege unter Baunebenkosten.
Beispielrechnung: 600 m² baureifes Land
Gerechnet mit den amtlichen Durchschnittswerten 2024, ohne Makler und ohne Erschließungsbeiträge. Ein konkretes Grundstück kann deutlich darüber oder darunter liegen.
| Position | Sachsen-Anhalt (65,42 €/m²) | Bayern (381 €/m²) | Oberbayern ohne München (633 €/m²) |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis 600 m² | 39.252 € | 228.600 € | 379.800 € |
| Grunderwerbsteuer | 1.963 € (5,0 %) | 8.001 € (3,5 %) | 13.293 € (3,5 %) |
| Notar und Grundbuch (GNotKG) | 686 € | 2.240 € | 3.383 € |
| Gesamt | 41.901 € | 238.841 € | 396.476 € |
Erschließung zusätzlich
Ob Erschließungsbeiträge der Gemeinde im Kaufpreis enthalten sind oder noch kommen, steht im Kaufvertrag oder lässt sich bei der Gemeinde erfragen. Die Hausanschlüsse vom Netz bis ins Haus zahlt der Bauherr immer zusätzlich. Mehr zur Erschließung (Definition) und ausführlich unter Grundstückserschließung.
Finanzierung des Grundstücks
Grundstück und Hausbau werden meist gemeinsam in einem Baudarlehen finanziert; das Grundstück dient der Bank als Sicherheit. Wer ein Grundstück ohne konkreten Bauplan kauft, sollte vorher klären, ob und zu welchen Bedingungen die Bank das finanziert. Die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen, weil sie keinen beleihbaren Wert schaffen (mehr unter Eigenkapital für den Hausbau).
Einheimischenmodelle
Manche Gemeinden vergeben eigenes Bauland bevorzugt und vergünstigt an Ortsansässige, verbunden mit einer Pflicht zur Selbstnutzung über eine festgelegte Zeit. Ob ein solches Programm läuft und welche Bedingungen gelten, weiß das Bauamt der Gemeinde.
Schenkung und Erbe
Ein Familiengrundstück kann steuerlich begünstigt übertragen werden: Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre neu genutzt werden kann (§ 16 ErbStG). Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkung und Erbe nicht an (§ 3 GrEStG).
Häufige Fehler bei Grundstückskosten
- Nur den Kaufpreis kalkulieren. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen immer dazu, in Bayern bei 228.600 Euro Kaufpreis 10.241 Euro.
- Erschließungsbeiträge übersehen. Vor dem Kauf klären, ob die Erschließung abgerechnet ist.
- Landesdurchschnitt für die eigene Lage halten. Die Spanne innerhalb eines Landes ist groß. Für die konkrete Lage den Bodenrichtwert und vergleichbare Verkäufe heranziehen.
- Bodenrichtwert eins zu eins als Kaufpreis ansehen. Zuschnitt, Größe, Hanglage und Erschließungszustand verändern den Wert des einzelnen Grundstücks.
- Baugrund nicht prüfen. Ohne Bodengutachten bleiben Mehrkosten für Gründung und Abdichtung ein Risiko.
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