Erschließung 2026 - Strom, Wasser, Abwasser, Glasfaser

Drei Kostenarten, sauber getrennt

Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas- und Wärmeleitungen sind keine Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB; das Recht, dafür eigene Abgaben zu erheben, bleibt ausdrücklich unberührt (§ 127 Abs. 4 BauGB). Seit der Föderalismusreform können die Länder das Erschließungsbeitragsrecht selbst regeln; Bayern etwa erhebt den Beitrag nach Art. 5a seines Kommunalabgabengesetzes, das die Regeln des BauGB weitgehend übernimmt.

Erschließungsstatus im Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte tragen einen Hinweis zum beitragsrechtlichen Zustand: erschließungsbeitragsfrei (ebf) oder erschließungsbeitragspflichtig (ebp). Bei ebp-Werten sind die Beiträge im Wert nicht enthalten. Für Anschlussbeiträge nach Landesrecht gibt es je nach Land eigene Kennzeichnungen.

Was bei der Gemeinde anfragen

Vor jedem Grundstückskauf schriftlich anfragen: „Sind für das Grundstück Flurstück X die Erschließungsbeiträge und die Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser vollständig abgerechnet? Falls nein, für welche Anlagen und in welcher voraussichtlichen Höhe sind noch Beiträge zu erwarten?" Die Antwort gehört in die Vorbereitung des Notarvertrags.

Orientierungswerte für Hausanschlüsse nach Verivox, abgerufen am 20. Oktober 2026; verbindlich ist das Angebot des jeweiligen Netzbetreibers oder Versorgers.

Strom

Hausanschlusskosten 2026

Für den Stromanschluss nennt Verivox bis zu 2.500 Euro als Orientierung. Der örtliche Netzbetreiber erstellt nach Antrag ein Angebot; je weiter das nächste Verteilernetz entfernt ist, desto teurer wird es.

Was im Anschluss enthalten ist

• Tiefbau und Verlegung der Anschlussleitung von Verteiler bis Hauseinführung
• Hausanschlusskasten im Hausanschlussraum oder an der Außenwand
• Inbetriebnahme

Nicht enthalten: Verlegung vom Hausanschlusskasten bis zum Zählerschrank im Hausinneren - das macht der Elektriker im Rahmen der Elektroinstallation.

Bauanschluss für die Bauphase

Während der Bauphase brauchen Bauunternehmer Strom für Werkzeuge und Beleuchtung. Lösung: temporärer Bauanschluss über einen Baustromverteiler, den der Netzbetreiber anschließt; die Kosten nennt er im Angebot, dazu kommt der Verbrauch. Mehr unter Baustrom.

Drehstromzähler und PV-Vorbereitung

Wer eine Photovoltaik-Anlage, eine Wärmepumpe oder eine Wallbox plant, sollte das beim Antrag angeben. Der Netzbetreiber legt danach die Anschlussleistung fest; eine spätere Verstärkung ist aufwendiger als die richtige Auslegung von Anfang an.

Trinkwasser

Hausanschlusskosten 2026

Für den Trinkwasseranschluss nennt Verivox etwa 4.000 Euro als Orientierung. Abgerechnet wird vom örtlichen Wasserversorger, oft Stadtwerke oder Zweckverband, nach seiner Satzung oder seinen Bedingungen. Davon getrennt ist ein Anschlussbeitrag für die öffentliche Wasserversorgung, wenn die Satzung einen vorsieht.

Wasserzähler und Wasseruhrenschacht

Der Wasserzähler wird typisch im Hausanschlussraum montiert. Manche Versorger verlangen einen Wasserzählerschacht außerhalb des Hauses, etwa bei langen Anschlussleitungen. Ob das gilt, steht in den Bedingungen des Versorgers.

Wartung und laufende Kosten

Nach Inbetriebnahme fallen laufende Grund- und Verbrauchsgebühren an. Die Sätze legt der Versorger fest; sie stehen in seiner Gebührensatzung oder seinem Preisblatt.

Abwasser

Hausanschlusskosten 2026

Für den Abwasseranschluss nennt Verivox bis zu 5.000 Euro als Orientierung, oft aufgeteilt in Schmutzwasser (Toiletten, Küchen, Bäder) und Niederschlagswasser. In Mischsystemen läuft beides in einer Leitung, in Trennsystemen in zwei getrennten.

Trenn- und Mischsystem

Neuere Wohngebiete arbeiten meist im Trennsystem - Schmutzwasser zur Kläranlage, Niederschlagswasser direkt in Vorfluter oder Versickerungsanlagen. Trennsysteme reduzieren die Belastung der Kläranlagen und sind ökologisch sinnvoller. Bei Trennsystemen ist eine Versickerung von Niederschlagswasser auf dem eigenen Grundstück oft vorgeschrieben oder zumindest empfohlen - das spart Niederschlagsgebühren.

Versickerung statt Anschluss

Wenn der Boden ausreichend wasserdurchlässig ist (kf-Wert über 10 hoch -6 m/s laut Bodengutachten), kann Niederschlagswasser auf dem eigenen Grundstück versickert werden. Eine Mulden- oder Rigolenversickerung kann je nach Satzung den Niederschlagswasseranschluss und die Niederschlagswassergebühr ersetzen. Ob Versickerung erlaubt ist, entscheiden Gemeinde und Wasserbehörde.

Hebeanlage bei Kellerentwässerung

Liegen Ablaufstellen im Keller unter der Rückstauebene, meist der Straßenoberkante, müssen sie gegen Rückstau gesichert werden, bei Schmutzwasser in der Regel mit einer Hebeanlage, die in den Kanal pumpt. Sie gehört in die Kellerplanung und ins Angebot.

Gas

Ein Gasanschluss ist nur nötig, wenn das Heizsystem Gas braucht und am Grundstück ein Gasnetz liegt. Mit einer Wärmepumpe entfällt er samt Grundpreis. Wer ein Angebot mit Gasheizung hat, sollte vor Vertragsabschluss beim Netzbetreiber klären, ob ein Anschluss möglich ist und was er kostet.

Telekommunikation und Glasfaser

Standard-Telefonanschluss

Für Telefon und Internet nennt Verivox etwa 800 Euro als Orientierung. Welche Technik und Bandbreite verfügbar ist, hängt von der Lage ab.

Glasfaser

Beim Neubau lohnt es sich fast immer, einen Glasfaseranschluss legen zu lassen, solange der Graben für die anderen Sparten offen ist. In Ausbaugebieten ist der Hausanschluss oft günstig oder kostenlos; was gilt, sagt der Anbieter, der das Netz baut.

Geförderter Ausbau

In unterversorgten Gebieten fördern Bund und Länder den Netzausbau. Ob das eigene Grundstück in einem Fördergebiet liegt und was der Anschluss dann kostet, erfahren Sie bei der Gemeinde und dem ausbauenden Anbieter.

Leerrohre legen lassen

Auch wenn noch kein Glasfaser verfügbar ist, lohnt ein Leerrohr vom Hausanschlusspunkt bis zum Technikraum. Es lässt sich beim Bau mit wenig Aufwand mitverlegen und erspart später das erneute Aufgraben.

Internet während der Bauphase

Während der Bauphase ohne festen Anschluss helfen mobile Hotspots oder LTE-Router. Manche Anbieter bieten Vertragsoptionen mit fester Hardware für Baustellen.

Erschließungsbeitrag der Gemeinde

Was wird abgerechnet?

Beitragsfähig sind die Erschließungsanlagen nach § 127 Abs. 2 BauGB: öffentliche Straßen, Wege und Plätze, nicht befahrbare Wohnwege, Sammelstraßen, Parkflächen und Grünanlagen als Teil davon sowie Lärmschutzanlagen. Die Gemeinde trägt mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands (§ 129 Abs. 1 BauGB), höchstens 90 Prozent legt sie auf die Eigentümer der erschlossenen Grundstücke um. Einen Bundesanteil gibt es nicht.

Wie der Beitrag verteilt wird

Die Satzung der Gemeinde legt den Verteilungsmaßstab fest. Zulässig sind Art und Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksfläche und die Grundstücksbreite an der Anlage, auch kombiniert (§ 131 Abs. 2 BauGB). Üblich ist eine Grundstücksfläche, die mit einem Faktor für die Zahl der zulässigen Vollgeschosse gewichtet wird.

Wann wird abgerechnet?

Die Beitragspflicht entsteht erst mit der endgültigen Herstellung der Anlage (§ 133 Abs. 2 BauGB), manchmal Jahre nachdem die Häuser stehen. Vorher kann die Gemeinde Vorausleistungen bis zur voraussichtlichen Höhe verlangen, etwa sobald ein Bauvorhaben auf dem Grundstück genehmigt ist. Der Beitrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 135 BauGB); in Härtefällen kann die Gemeinde Raten oder eine Verrentung über höchstens zehn Jahre zulassen.

Wer zahlt: Eigentümer bei Bescheid

Beitragspflichtig ist, wer bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist; der Beitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 BauGB). Kommt der Bescheid nach dem Kauf, trifft er den Käufer. Eine Klausel im Kaufvertrag, nach der der Verkäufer Beiträge für bereits hergestellte Anlagen trägt, wirkt nur zwischen den Vertragsparteien.

Ablösung vor Entstehung der Beitragspflicht

Hat die Gemeinde Ablösungsbestimmungen erlassen, kann der Beitrag vor Entstehung der Beitragspflicht durch Vertrag im Ganzen abgelöst werden (§ 133 Abs. 3 BauGB). Ein Anspruch darauf besteht nicht. In Neubaugebieten ist die Ablösung häufig bereits im Kaufpreis des Grundstücks enthalten; der Kaufvertrag sollte das ausdrücklich nennen.

Muster-Beitragsrechnung

Ein ausdrücklich gekennzeichnetes Muster, keine echte Satzung und kein echter Bescheid. Es zeigt die Rechenschritte, die in einem Bescheid stehen:

Hinzu kommen, falls noch offen, Anschlussbeiträge für Wasser und Kanal nach der jeweiligen Beitragssatzung und in jedem Fall die privaten Hausanschlüsse. Diese drei Posten werden getrennt abgerechnet und dürfen in der eigenen Kalkulation nicht doppelt gezählt werden: Eine längere Zuleitung vom Netz zum Haus erhöht die Hausanschlusskosten beim Versorger, nicht den Erschließungsbeitrag.

Checkliste: Erschließung vor dem Kauf prüfen

1. Bei der Gemeinde schriftlich anfragen: noch ausstehende Erschließungsbeiträge und Anschlussbeiträge für Wasser und Kanal?
2. Beim örtlichen Stromnetzbetreiber Anschlusskosten anfragen
3. Beim Wasserversorger Anschlusskosten anfragen
4. Bei der Gemeinde-Tiefbauverwaltung Abwasseranschluss anfragen, Klärung Trenn- vs. Mischsystem
5. Bei der Telekom oder dem regionalen Telekommunikationsanbieter Verfügbarkeit klären
6. Glasfaser-Verfügbarkeit und Förderprogramme prüfen
7. Versickerungsfähigkeit aus Bodengutachten ableiten
8. Alle Antworten schriftlich dokumentieren

Häufige Fehler bei der Erschließung

• Erschließungskosten in der Baufinanzierung vergessen. Hausanschlüsse fallen immer an, Beiträge je nach Stand der Abrechnung zusätzlich.
• Nur „erschlossen" im Exposé glauben. Der Begriff sagt nichts darüber, ob die Beiträge abgerechnet sind. Schriftliche Auskunft der Gemeinde einholen.
• Auf die Kaufvertragsklausel allein vertrauen. Den Bescheid bekommt, wer bei Bekanntgabe Eigentümer ist. Die Klausel regelt nur, wer intern erstattet.
• Beitragsarten vermischen. Erschließungsbeitrag, Anschlussbeiträge und Hausanschlusskosten getrennt erfragen und kalkulieren.
• Glasfaser nachträglich legen. Beim offenen Graben ist das Mitverlegen deutlich einfacher.
• Versickerung übersehen. Kann je nach Satzung den Niederschlagswasseranschluss und die Gebühr ersparen.
• Bauanschluss vergessen. Ohne Baustrom und Bauwasser verzögert sich der Baubeginn.
• Hebeanlage erst nach Kelleraushub planen. Sie muss in den Kellergrundriss eingeplant werden.

Erschließung in der Bauphase organisieren

Die Hausanschlüsse müssen zeitlich passend zur Bauphase gelegt werden - sonst stockt der Bau, oder Baumaschinen blockieren später die fertigen Anschlüsse.

Vor Baubeginn: Anträge stellen

Sobald der Notarvertrag steht und die Bauplanung bekannt ist, sollten alle Anschlussanträge gestellt werden. Die Vorlaufzeit nennen Netzbetreiber und Versorger auf Anfrage; bei geförderten Glasfaserprojekten richtet sie sich nach dem Ausbauplan des Anbieters.

Bauanschluss vor Hauptanschluss

Der temporäre Bauanschluss für Strom (Baustromkasten) wird zuerst gebraucht - typisch in Woche 1 bis 2 der Bauphase. Wer ihn nicht rechtzeitig bestellt, braucht einen Generator.

Hauptanschlüsse während Rohbau

Die endgültigen Hausanschlüsse werden meist während des Rohbaus, vor Verputz und Innenausbau, gelegt. Damit liegen die Leitungen im Hausanschlussraum, sind aber noch nicht aktiv. Inbetriebnahme erst kurz vor Einzug.

Inbetriebnahme

Vor dem Einzug werden alle Anschlüsse aktiviert. Strom- und Wasserzähler setzen Netzbetreiber und Versorger. Ob der Abwasseranschluss abgenommen werden muss, regelt die Entwässerungssatzung der Gemeinde.

Alternativen zur klassischen Erschließung

In bestimmten Konstellationen können alternative Lösungen wirtschaftlich oder ökologisch sinnvoll sein.

Brunnen statt Trinkwasseranschluss

In ländlichen Lagen ohne Trinkwassernetz oder bei sehr teurem Wasseranschluss kann ein Hausbrunnen die Versorgung übernehmen. Voraussetzung: ein ergiebiges Grundwasservorkommen und Trinkwasserqualität nach Trinkwasserverordnung, die regelmäßig untersucht werden muss. Wo ein Anschluss- und Benutzungszwang an die öffentliche Wasserversorgung gilt, braucht es eine Befreiung.

Kleinkläranlage statt Kanalanschluss

Bei nicht angebundenen Lagen kann eine Kleinkläranlage das Schmutzwasser eigenständig reinigen. Laut klaeranlagen-vergleich.de kostet eine vollbiologische Anlage für vier Einwohner 3.000 bis 7.700 Euro plus Einbau, der Betrieb mit Wartung, Strom und Schlammabfuhr rund 300 bis 600 Euro im Jahr. In den meisten Wohngebieten ist der Kanalanschluss aber Pflicht. Zulassung, Erlaubnis und Kosten über 20 Jahre stehen unter Kleinkläranlage.

Photovoltaik mit Speicher als Stromversorgung

Eine PV-Anlage mit Batteriespeicher reduziert den Strombezug aus dem Netz, ersetzt aber nicht den Hausanschluss - der bleibt für Bezug und Einspeisung nötig.

Erdgas-Verzicht durch Wärmepumpe

Eine Wärmepumpe als Heizsystem macht den Gasanschluss überflüssig und spart Anschlusskosten und Grundpreis.

Rechtsfragen rund um Erschließung

Bei Streitfragen zwischen Bauherren, Gemeinde und Versorgern entscheiden meist drei rechtliche Aspekte über die Lasten-Verteilung.

Erschließungslast der Gemeinde

Nach § 123 BauGB ist die Erschließung Aufgabe der Gemeinde. Ein Rechtsanspruch des Eigentümers auf Erschließung besteht aber nicht (§ 123 Abs. 3 BauGB). Wann ein Baugebiet erschlossen wird, entscheidet die Gemeinde; manche Gemeinden übertragen die Erschließung per Erschließungsvertrag an einen Erschließungsträger, der die Kosten dann über den Grundstückspreis weitergibt.

Erschließungsbeitragspflicht der Eigentümer

Höchstens 90 Prozent des beitragsfähigen Aufwands dürfen auf die Grundstücke umgelegt werden, mindestens 10 Prozent trägt die Gemeinde. Streit entsteht oft über die Frage, was beitragsfähig ist, ob die Anlage endgültig hergestellt ist und wie auf die einzelnen Grundstücke verteilt wird.

Verjährung von Beitragsansprüchen

Wie lange die Gemeinde für den Bescheid Zeit hat, regelt das Kommunalabgabenrecht des Landes. Wer erst viele Jahre nach dem Straßenbau einen Bescheid bekommt, sollte die Frist prüfen lassen.

Anschlusspflicht und Anschlussrecht

In den meisten Gemeinden besteht ein Anschluss- und Benutzungszwang an die zentrale Wasserversorgung und Abwasserentsorgung. Wer einen eigenen Brunnen oder eine Kleinkläranlage betreiben möchte, braucht eine Befreiung - die in Wohngebieten meist nicht gewährt wird.

Zukunftsthemen Erschließung

Drei Trends werden die Erschließung in den nächsten Jahren prägen.

Glasfaser-Vollausbau

Der Glasfaserausbau schreitet voran. Wer 2026 baut, sollte Leerrohre für Glasfaser legen lassen, auch wenn aktuell nur DSL verfügbar ist.

Wallbox-Anschluss

Eine Wallbox braucht einen ausreichend ausgelegten Hausanschluss und muss beim Netzbetreiber angemeldet werden. Wer eine plant, gibt sie schon im Anschlussantrag an.

Wassersparen und Regenwassernutzung

Klimawandel bringt Trockenphasen. Regenwassernutzung für Toilettenspülung und Gartenbewässerung wird in manchen Kommunen gefördert oder im Bebauungsplan verlangt. Was gilt, steht im Bebauungsplan und in der Entwässerungssatzung.

Erschließung im Bauvertrag

Der Bauvertrag mit Generalunternehmer oder Bauträger sollte klar regeln, was an Erschließungsleistung enthalten ist und was nicht.

Standardpaket

Klassische Hauspakete enthalten oft die Hausanschlüsse von Hausanschlusskasten bis Hauseintritt. Was außerhalb liegt (von Grundstücksgrenze bis Hausanschlusspunkt) ist in vielen Verträgen ausgeschlossen.

Nachverhandlung

Vor Vertragsabschluss klären: was ist enthalten, was nicht? Bei nicht enthaltenen Leistungen Mehrkosten kalkulieren. Bei Tiefbauleistungen oft Trinkwasser- und Abwasserleitung vom Hausanschlusspunkt zum Haus enthalten, Erdarbeiten dafür separat.

Versorgerverträge

Die Verträge mit Strom-, Wasser-, Abwasser- und Telekommunikationsanbietern werden vom Bauherren direkt abgeschlossen. Generalunternehmer übernehmen das nicht - sie führen nur die bauliche Umsetzung durch.

Wahl der Versorgungsanbieter

Bei Strom und Telekommunikation kann der Anbieter frei gewählt werden, bei Wasser und Abwasser nicht.

Strom: freier Anbieterwechsel

Hausanschluss erfolgt durch den lokalen Netzbetreiber, der Strombezug kann frei gewählt werden. Tarife lassen sich über Vergleichsportale vergleichen.

Wasser und Abwasser: monopolisiert

Wasserversorgung und Abwasserentsorgung liegen in kommunaler Hand oder bei einem Zweckverband. Ein Wechsel ist nicht möglich, Gebühren und Beiträge legt die Satzung fest.

Telekommunikation: vielfältige Wahl

Telekom als ehemaliger Monopolist, dazu Vodafone, 1&1, O2, lokale Anbieter und Glasfaser-Spezialisten. Verfügbarkeit je nach Lage unterschiedlich. Vor Hausbau Verfügbarkeit prüfen.

Gas: regionaler Anbieter

Der Hausanschluss kommt vom lokalen Netzbetreiber, der Gaslieferant kann gewechselt werden.

Modernisierung der Erschließung

Wer ein Bestandshaus kauft oder ein älteres Grundstück übernimmt, sollte den Stand der Erschließung prüfen.

Glasfaser nachrüsten

In vielen Bestandsgebieten wird Glasfaser jetzt erst ausgebaut. Förderprogramme reduzieren die Kosten oft erheblich. Anfrage bei den Anbietern und der Gemeinde lohnt sich.

Smart-Meter-Pflicht

Ab bestimmten Verbrauchsschwellen ist die Installation von intelligenten Messsystemen (Smart Meter) Pflicht. Bei Hausbau gleich einplanen, beim Kauf eines Bestandshauses prüfen.

Wasseranschluss-Modernisierung

Alte Wasseranschlüsse mit Bleirohren müssen durch die Versorger ausgetauscht werden, das Hausanschlussrohr im Grundstück liegt oft in der Verantwortung des Eigentümers. Bei Modernisierung gleich an erweiterte Querschnitte denken.

Abwasser-Sanierung

Ältere Abwasseranschlüsse zeigen oft Mängel. Ob private Leitungen auf Dichtheit geprüft werden müssen, regeln Land und Gemeinde unterschiedlich. Bei Sanierungen gleich den Rückstauschutz mitplanen.

Dokumentation der Erschließung

Alle Erschließungsanträge, Versorgerverträge und Anschlussunterlagen sollten sorgfältig dokumentiert werden - sie sind beim späteren Wiederverkauf wichtig.

Vertragsablage

Anschlussverträge mit Strom-, Wasser-, Abwasser- und Telekommunikationsanbietern in einem zentralen Ordner aufbewahren. Bei Verkauf des Hauses übergibt der Eigentümer diese an den Käufer.

Anschlusspunkte und Pläne

Lage der Hausanschlüsse, Verlauf der Leitungen im Grundstück, Position der Hausanschlusskasten - all das sollte im Bauplan eingetragen sein. Bei späteren Bauarbeiten wichtig, um Leitungen nicht zu beschädigen.

Erschließungsbeitrags-Bescheide

Alle Bescheide der Gemeinde aufbewahren - sie zeigen, welche Beiträge bereits gezahlt wurden und ob noch weitere zu erwarten sind.

Erschließungs-Niveaus im Vergleich

Die Begriffe rund um Erschließungs-Status werden manchmal unscharf verwendet. Drei klare Niveaus.

Voll erschlossen, eb-frei

Straße und öffentliche Leitungen liegen vor der Grundstücksgrenze, Erschließungs- und Anschlussbeiträge sind abgerechnet. Der Käufer trägt nur noch die Hausanschlusskosten.

Voll erschlossen, eb-pflichtig

Straße und Leitungen liegen vor der Grundstücksgrenze, aber die Beiträge sind noch nicht abgerechnet. Den Bescheid bekommt, wer bei Bekanntgabe Eigentümer ist.

Teilweise erschlossen oder unerschlossen

Eine oder mehrere Sparten oder die Straße fehlen noch. Auf den Käufer können Erschließungsbeiträge, Anschlussbeiträge und Hausanschlusskosten zukommen.

Verwandte Themen

• Grundstück
• Grundstück bewerten - eb vs. ebf
• Bodengutachten - Versickerungstest
• Grundwasser und Keller
• Grundstückskosten 2026

FAQ - Erschließung