Hausbau Schritt für Schritt: Bauphasen, Kontrollen, Abnahme

§ 640

Abnahme der Meilenstein mit den meisten Rechtsfolgen

6 Phasen

Bauablauf jede mit eigenem Kontrollpunkt

5 Jahre

Verjährung ab Abnahme, § 634a BGB

Bauphasen mit Nachweis, Kontrolle und Rechtswirkung

Die Tabelle trennt, was in einer Phase technisch geprüft wird, von dem, was rechtlich daraus folgt. Die Spalte zur Rechtswirkung nennt nur das, was das Gesetz an den jeweiligen Schritt knüpft; alles Weitere regelt der Bauvertrag.

Phase	Termin	Nachweis und Unterlagen	Kontrolle	Rechtswirkung
Vertrag	vor Baubeginn	Baubeschreibung, Vertrag in Textform, Widerrufsbelehrung (Verbraucherbauvertrag); beim Bauträger notarielle Urkunde	Vertragstyp, Baubeschreibung, Termine, Zahlungsplan, Sicherheiten	Fertigstellungstermin oder Bauzeit werden verbindlich (§ 650k Abs. 3 BGB); Widerrufsfrist 14 Tage ab Belehrung (§ 650l, § 356e BGB)
Genehmigung und Baubeginn	nach Erteilung der Baugenehmigung oder Ablauf des Freistellungsverfahrens	Baugenehmigung oder Freistellung, Baubeginnanzeige nach Landesrecht, Bodengutachten	Auflagen der Genehmigung, Einmessung	keine eigene; Fristen laufen nur, wenn der Vertrag sie an den Baubeginn oder die Genehmigung knüpft. Beim Bauträger Voraussetzung für die erste Rate (§ 3 Abs. 1 Nr. 4 MaBV)
Erdarbeiten und Gründung	Planungsannahme 3 bis 6 Wochen	Bodengutachten, Bewehrungsplan, Lieferscheine	Aushubtiefe, Abdichtung und Bewehrung vor dem Betonieren	Abschläge nach Wert der Leistung (§ 632a BGB); beim Bauträger erste Rate nach Beginn der Erdarbeiten
Rohbau	Planungsannahme 8 bis 14 Wochen bei Massivbau	Statik, Werkpläne, gegebenenfalls Bescheinigungen nach Landesrecht	Maße, Aussparungen, Bewehrung der Decken, Stürze	keine Abnahme im Sinne von § 640 BGB; eine bauaufsichtliche Prüfung ersetzt sie nicht. Abschläge nach Wert
Dach und Hülle	Planungsannahme 3 bis 6 Wochen	Lieferpapiere Holz, Fenster	Dachaufbau, Fensteranschlüsse, Luftdichtheit	Abschläge nach Wert; beim Bauträger eigene MaBV-Raten für Dach und Fenster
Innenausbau	Planungsannahme 16 bis 26 Wochen	Druckprüfungen, Estrich-Belegreife, Erstprüfung Elektro, Luftdichtheitsmessung	Reihenfolge der Gewerke, Trocknungszeiten, Anschlüsse	Abschläge nach Wert; beim Verbraucherbauvertrag zusammen höchstens 90 % (§ 650m Abs. 1 BGB)
Abnahme	nach Fertigstellung; bei vereinbarter VOB/B binnen 12 Werktagen nach Verlangen (§ 12 Abs. 1 VOB/B)	Abnahmeprotokoll, Unterlagen nach § 650n BGB, Bescheinigungen für Bank und Behörde	Begehung mit Mängelliste, Vorbehalte	Verjährungsbeginn (§ 634a Abs. 2), Gefahrübergang (§ 644), Beweislast beim Bauherrn (§ 363), Fälligkeit mit prüffähiger Schlussrechnung (§ 650g Abs. 4), Verlust von Rechten für bekannte, nicht vorbehaltene Mängel (§ 640 Abs. 3)
Einzug, Schlüsselübergabe	frei	keine	Zählerstände, Schlüssel, Bedienungsanleitungen	keine eigene; kann aber als stillschweigende Abnahme ausgelegt werden, wenn nichts anderes erklärt wird
Nach der Abnahme	fünf Jahre	Protokolle, Fotos, Schriftverkehr	regelmäßige eigene Begehungen	Mängelansprüche bis zum Ablauf der Verjährung, gehemmt nur durch Verhandlungen oder gerichtliche Schritte (§§ 203, 204 BGB)

Die Wochenangaben sind Planungsannahmen für ein frei stehendes Massivhaus mit üblichem Ablauf, keine Messwerte. Verbindlich ist allein der Bauzeitenplan im Vertrag. Fertighäuser haben kürzere Montagezeiten, Keller, Winterbau und Genehmigungsdauer verlängern den Ablauf.

Phase 1: Erdarbeiten und Gründung

Grundlage ist das Bodengutachten. Es beschreibt den Baugrund und die Wasserbeanspruchung und bestimmt damit Gründung und Abdichtung. Erdarbeiten werden heute nach Homogenbereichen ausgeschrieben, die das Gutachten projektbezogen festlegt; die alten Bodenklassen findet man nur noch in älteren Unterlagen. Mehrkosten entstehen, wenn der Baugrund vom Angebot abweicht. Ob der Unternehmer sie verlangen darf, hängt davon ab, welches Risiko der Vertrag wem zuweist. Mehr unter Erdarbeiten und Fundament und Keller bauen.

Kontrollpunkt vor dem Betonieren: Bewehrung und Abdichtung von Bodenplatte oder Keller. Danach sind Fehler nur noch mit großem Aufwand zu beheben.

Phase 2: Rohbau

Wände, Decken, Treppe. Hier entstehen die Maße, an denen später Fenster, Türen, Estrich und Fliesen hängen. Kontrollpunkte: Maße und Lot der Wände nach jedem Geschoss, Aussparungen und Bewehrung vor dem Betonieren der Decke, Stürze und Auflager nach Statik. Abweichungen schriftlich anzeigen, bevor verputzt wird. Mehr unter Rohbau und Mängel im Rohbau.

Phase 3: Dachstuhl und Hülle

Der Zimmerer stellt den Dachstuhl, danach folgen Unterdach, Eindeckung und Fenster. Bis die Hülle dicht ist, ist der Rohbau dem Wetter ausgesetzt; Feuchte verlängert die Trocknung im Innenausbau. Kontrollpunkte: Holz bei Anlieferung, Anschlüsse an Fenstern und Durchdringungen, bevor sie verkleidet werden. Mehr unter Dachstuhl.

Phase 4: Innenausbau

Die Phase mit den meisten Gewerken. Die Reihenfolge folgt technischen Abhängigkeiten:

Fenster und Außentüren (Hülle dicht)
Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro
Innenputz und Trockenbau
Estrich, bei Fußbodenheizung mit Funktionsheizen, danach Messung der Belegreife
Fliesen
Innentüren, Malerarbeiten
Bodenbeläge
Endmontage Sanitär, Heizung, Elektro
Küche, Einbauten, Reinigung

Bodenbeläge erst nach gemessener Belegreife des Estrichs verlegen. Mehr unter Innenausbau-Phasen.

Phase 5: Abnahme

Mit der Abnahme billigt der Bauherr das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß. Ab diesem Tag läuft die Verjährung von fünf Jahren, die Gefahr geht über, und wer das Werk als Erfüllung angenommen hat, muss Mängel beweisen; vorher liegt die Beweislast beim Unternehmer (§ 632a Abs. 1 Satz 3, § 363 BGB). Beim Bauvertrag wird die Vergütung fällig, wenn abgenommen ist und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt (§ 650g Abs. 4 BGB). Bekannte Mängel müssen vorbehalten werden (§ 640 Abs. 3 BGB).

Abgenommen werden kann ausdrücklich mit Protokoll, stillschweigend durch schlüssiges Verhalten oder durch Fristablauf, wenn der Bauherr auf eine angemessene Frist nicht unter Angabe eines Mangels reagiert; bei Verbrauchern nur nach einem Hinweis in Textform (§ 640 Abs. 2 BGB). Ein unabhängiger Sachverständiger hilft, Mängel zu erkennen und ihre Wesentlichkeit einzuschätzen. Mehr unter Bauabnahme und Bauabnahme-Protokoll.

Kontrollen und Dokumentation

Fotos jedes Bauteils, bevor es verdeckt wird, mit Datum und Ort, sind im Streit das wichtigste Beweismittel des Bauherrn. Dazu gehören Lieferscheine, Schriftverkehr und ein eigenes Bautagebuch mit Datum, Wetter, anwesenden Gewerken, Lieferungen und Auffälligkeiten. Mängel werden schriftlich angezeigt, mit Frist. Mehr unter Baustelle kontrollieren.

Zeitpunkt	Was prüfen	Wer beurteilt
vor dem Betonieren der Bodenplatte	Bewehrung, Abdichtung, Höhenlage	Tragwerksplaner, Sachverständiger
vor dem Verfüllen der Baugrube	Abdichtung, Drainage, Anschlüsse	Sachverständiger
nach jedem Rohbaugeschoss	Maße, Lot, Aussparungen, Stürze	Bauleitung, Sachverständiger
vor dem Verkleiden von Dach und Wänden	Dämmung, Luftdichtheit, Anschlüsse	Energieberater, Messdienst
vor dem Belegen des Estrichs	Belegreife	Bodenleger nach Messung
Abnahme	Vollständigkeit, Mängel, Unterlagen	Bauherr mit Sachverständigem

Eigenleistung planen

Eigenleistung spart Lohnkosten, kostet aber Zeit und verschiebt Haftung und Termine zum Bauherrn. Wer eigene Arbeiten in den Ablauf eines Generalunternehmers einschiebt, muss sie rechtzeitig fertigstellen; verzögert er, verschiebt sich der Fertigstellungstermin des Unternehmers. Für Mängel an eigenen Arbeiten gibt es niemanden, der haftet.

Gut geeignet: Malerarbeiten, Bodenbeläge, Außenanlagen, Reinigung
Nur mit Erfahrung: Trockenbau, Fliesen, Innentüren
Fachbetrieb nötig: Arbeiten an der elektrischen Anlage hinter der Hausanschlusssicherung und an der Gasanlage dürfen außer durch den Netzbetreiber nur in ein Installateurverzeichnis eingetragene Unternehmen ausführen (§ 13 Abs. 2 NAV, § 13 Abs. 2 NDAV); tragende Bauteile, Abdichtung und Dach gehören ebenfalls in Fachhände

Wie viele Stunden realistisch sind und wie Banken Eigenleistung ansetzen, ist individuell; eine Planung mit Stunden je Gewerk und Puffer steht unter Eigenleistung im Hausbau und Muskelhypothek.

Versicherungen während des Baus

Bauherrenhaftpflicht: Der Bauherr ist für die Verkehrssicherung der Baustelle verantwortlich. Die Versicherung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, deckt aber Schäden Dritter, etwa durch ungesicherte Baustellen.
Bauleistungsversicherung: deckt unvorhergesehene Schäden am entstehenden Bauwerk, etwa durch Sturm oder Vandalismus, nach den Bedingungen des Vertrags. Ob der Unternehmer sie abschließt, regelt der Bauvertrag.
Feuer im Rohbau: ob und ab wann die spätere Wohngebäudeversicherung den Rohbau gegen Feuer deckt, beim Versicherer klären.
Private Helfer: Helfer bei Eigenleistungen sind in der Regel gesetzlich unfallversichert; das Bauvorhaben mit Eigenleistung ist dafür bei der BG BAU zu melden. Fristen, Beiträge und Ausnahmen nennt die BG BAU.

Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Bauherrn über, der Versicherungsschutz für das fertige Haus muss ab diesem Tag stehen. Mehr unter Hausbau-Versicherungen.

Zahlungsplan

Beim Bau- und Verbraucherbauvertrag darf der Unternehmer Abschläge nur in Höhe des Wertes der erbrachten Leistung verlangen (§ 632a BGB); beim Verbraucherbauvertrag zusammen höchstens 90 Prozent, der Rest mit Abnahme und Schlussrechnung (§ 650m Abs. 1, § 650g Abs. 4 BGB). Beim Bauträger gelten die Raten der MaBV. Ein Zahlungsplan sollte deshalb an Bauleistungen geknüpft sein, nicht an Kalenderdaten. Wegen offener Mängel darf ein angemessener Teil zurückgehalten werden, in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB). Mehr unter Bauvertrag.

Bauzeit und Verzögerungen

Ob eine Verzögerung Ansprüche auslöst, hängt vom Vertrag ab. Ist ein Kalendertermin vereinbart und hat der Unternehmer die Verzögerung zu vertreten, kommt er ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dann ist der nachgewiesene Verzugsschaden zu ersetzen, eine Vertragsstrafe nur, wenn sie vereinbart ist und bei der Abnahme vorbehalten wird. Verzögerungen, die der Bauherr verursacht, etwa durch späte Entscheidungen oder eigene Arbeiten, verschieben den Termin. Mehr unter Bauzeit-Verzögerung.

Rechtsrahmen rund um den Hausbau

§§ 631 bis 650v BGB: Werkvertrag, Bauvertrag (§ 650a), Verbraucherbauvertrag (§ 650i), Architekten- und Ingenieurvertrag (§ 650p), Bauträgervertrag (§ 650u).
§ 640 BGB: Abnahme, fiktive Abnahme, Vorbehalt bekannter Mängel.
§ 634a BGB: fünf Jahre Verjährung ab Abnahme für Bauwerke.
§§ 280, 286 BGB: Verzug und Verzugsschaden.
VOB Teil B: Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, gilt nur, wenn vereinbart; gegenüber Verbrauchern wird jede Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung geprüft.
MaBV: Zahlungs- und Sicherungsregeln für Bauträger.
HOAI: Das Architektenhonorar richtet sich nach der Vereinbarung in Textform; ohne sie gilt für Grundleistungen der Basishonorarsatz (§ 7 Abs. 1 HOAI).
Landesbauordnung: Genehmigungspflicht, Abstandsflächen, bauaufsichtliche Anzeigen und Prüfungen. Mehr unter Landesbauordnung.

Spatenstich, Richtfest, Schlüsselübergabe

Spatenstich und Richtfest sind Bautraditionen ohne eigene Rechtswirkung. Fristen beginnen mit dem Ereignis, an das der Vertrag sie knüpft, etwa Vertragsschluss, Baugenehmigung oder Baubeginn; das sollte im Vertrag eindeutig stehen. Ein Foto vom Richtfest dokumentiert den Bautenstand, eine Abschlagsrechnung richtet sich aber nach dem Wert der erbrachten Leistung, nicht nach dem Fest. Die Schlüsselübergabe ist keine Abnahme. Wer einzieht, bevor abgenommen ist, sollte schriftlich erklären, dass der Einzug keine Abnahme bedeutet, und bekannte Mängel benennen.

Häufige Fehler im Hausbau

Bauteile nicht fotografieren, bevor sie verdeckt werden. Danach fehlt der Beweis.
Mängel nur mündlich melden. Schriftlich mit Frist; Vorlage unter Mängelrüge-Vorlage.
Bekannte Mängel bei der Abnahme nicht vorbehalten. Folge nach § 640 Abs. 3 BGB.
Einziehen ohne Erklärung. Kann als Abnahme ausgelegt werden.
Abschläge über dem Bautenstand zahlen. Maßstab ist der Wert der erbrachten Leistung.
Nur „voraussichtliche“ Termine vereinbaren. Dann braucht es für Verzug eine Mahnung.
Eigenleistung zu knapp planen. Verzögerungen auf Bauherrenseite verschieben den Termin des Unternehmers.
Estrich ohne Messung belegen. Belegreife wird gemessen, nicht geschätzt.
Schwarzarbeit. Ist „ohne Rechnung“ vereinbart, ist der Werkvertrag nach § 134 BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG nichtig, und der Bauherr hat in der Regel keine Mängelansprüche (BGH, Urteil vom 01.08.2013, VII ZR 6/13).

Weitere Fehler unter Häufige Fehler im Hausbau, Sparmöglichkeiten unter Sparpotenziale im Hausbau.

FAQ - Hausbau Schritt für Schritt

Wie lange dauert ein Hausbau?

Das hängt von Bauweise, Keller, Jahreszeit, Genehmigungsdauer und Vertrag ab. Als Planungsannahme für ein Massivhaus ohne Besonderheiten lassen sich die Phasen grob mit 3 bis 6 Wochen Erdarbeiten, 8 bis 14 Wochen Rohbau, 3 bis 6 Wochen Dach und Hülle und 16 bis 26 Wochen Innenausbau ansetzen. Verbindlich ist der Bauzeitenplan im Vertrag; beim Verbraucherbauvertrag muss er verbindliche Angaben zur Fertigstellung oder zur Bauzeit enthalten (§ 650k Abs. 3 BGB).

Wann sollte ich auf der Baustelle kontrollieren?

Immer bevor ein Bauteil verdeckt wird: Bewehrung und Abdichtung vor dem Betonieren der Bodenplatte, Abdichtung vor dem Verfüllen der Baugrube, Maße und Aussparungen nach jedem Rohbaugeschoss und vor dem Betonieren der Decke, Anschlüsse vor dem Verkleiden, Belegreife vor dem Bodenbelag. Dazu laufend Fotos mit Datum und Ort.

Beginnen Fristen mit dem Spatenstich?

Nicht von selbst. Spatenstich, Richtfest und Schlüsselübergabe haben keine eigene Rechtswirkung. Fristen beginnen mit dem Ereignis, an das der Vertrag sie knüpft, etwa der Baugenehmigung oder einem vereinbarten Baubeginn. Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt mit der Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB).

Was ändert sich mit der Abnahme?

Die fünfjährige Verjährung für Mängelansprüche am Bauwerk beginnt (§ 634a BGB), die Gefahr geht auf den Bauherrn über (§ 644 BGB), und der Bauherr muss Mängel nun beweisen; vorher lag die Beweislast beim Unternehmer. Beim Bauvertrag wird die Vergütung mit Abnahme und prüffähiger Schlussrechnung fällig (§ 650g Abs. 4 BGB). Bekannte Mängel müssen vorbehalten werden (§ 640 Abs. 3 BGB).

Welche Versicherungen brauche ich während des Hausbaus?

Gesetzlich vorgeschrieben ist keine davon, empfehlenswert sind eine Bauherrenhaftpflicht wegen der Verkehrssicherungspflicht und eine Bauleistungsversicherung, sofern nicht der Unternehmer sie laut Vertrag abschließt. Private Helfer sind in der Regel gesetzlich unfallversichert; das Bauvorhaben mit Eigenleistung ist dafür bei der BG BAU zu melden. Ab der Abnahme muss der Schutz für das fertige Haus stehen.

Was tun bei Bauzeit-Verzögerung?

Prüfen, ob ein verbindlicher Termin vereinbart ist. Bei einem Kalendertermin kommt der Unternehmer ohne Mahnung in Verzug, wenn er die Verzögerung zu vertreten hat (§ 286 BGB); sonst ist eine Mahnung nötig. Ersetzt wird der nachgewiesene Verzugsschaden; eine Vertragsstrafe nur, wenn sie vereinbart und bei der Abnahme vorbehalten ist, und sie wird auf den Schaden angerechnet.

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