Bauzeit-Verzögerung - Verzug und Schadensersatz

Wann der Termin verbindlich ist

Ansprüche wegen einer Verzögerung setzen einen verbindlichen Termin voraus. Beim Verbraucherbauvertrag muss der Vertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder, wenn dieser bei Vertragsschluss nicht feststeht, zur Dauer der Bauausführung enthalten; fehlen sie, gelten die Angaben aus der Baubeschreibung (§ 650k Abs. 3 BGB, Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB). Bei anderen Bauverträgen gilt, was vereinbart ist. Ohne Vereinbarung ist ein Fälligkeitstermin im Streit nur schwer zu bestimmen. Bei vereinbarter VOB/B sind Einzelfristen aus einem Bauzeitenplan nur Vertragsfristen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist (§ 5 Abs. 1 VOB/B).

• Kalenderdatum („Fertigstellung bis 31.03.2027“): Verzug ohne Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Frist ab einem Ereignis („16 Monate ab Baugenehmigung“): ebenfalls ohne Mahnung, wenn sie sich nach dem Kalender berechnen lässt (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• „voraussichtlich“, „ca.“: kein fester Termin. Hier braucht es eine Mahnung nach Fälligkeit, und ob die Leistung schon fällig war, ist oft streitig.

Voraussetzungen des Verzugs

1. Fälligkeit: Der vereinbarte Termin ist verstrichen.
2. Mahnung oder Kalendertermin: Bei einem Kalenderdatum oder einer kalendermäßig berechenbaren Frist ist keine Mahnung nötig. Eine Mahnung muss nach Fälligkeit erfolgen, eine Nachfrist braucht sie für den Verzug nicht.
3. Vertretenmüssen: Der Unternehmer kommt nicht in Verzug, solange die Leistung wegen eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Das muss er darlegen. Für Nachunternehmer haftet er wie für eigenes Verschulden (§ 278 BGB).
4. Keine Verursachung durch den Bauherrn: Verzögert der Bauherr selbst, etwa durch späte Bemusterung, fehlende Freigaben, Planänderungen oder verspätete Eigenleistungen, verschiebt sich der Termin in diesem Umfang. Bei vereinbarter VOB/B verlängern sich die Ausführungsfristen bei Behinderungen aus dem Risikobereich des Auftraggebers, durch Streik oder höhere Gewalt (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B), wenn der Unternehmer sie angezeigt hat oder sie offenkundig waren (§ 6 Abs. 1). Witterung, mit der bei Angebotsabgabe normalerweise zu rechnen war, gilt nicht als Behinderung (§ 6 Abs. 2 Nr. 2).

Drei Ansprüche, drei Voraussetzungen

Hat der Bauherr eine Vertragsstrafe und einen Verzugsschaden, ist die Strafe der Mindestbetrag des Schadens; nur ein höherer Schaden kann zusätzlich verlangt werden (§ 341 Abs. 2 mit § 340 Abs. 2 BGB). Die Mahnung allein begründet weder Strafe noch Schadensersatz, sie stellt nur den Verzug her, wo kein Kalendertermin vereinbart ist. Höhe, Wirksamkeitsgrenzen und Vorbehalt der Vertragsstrafe stehen unter Bauverzögerung und Vertragsstrafe.

Was als Verzugsschaden in Betracht kommt

• Miete für die bisherige oder eine Übergangswohnung für die Zeit nach dem vereinbarten Termin
• Einlagerung von Möbeln und ein zusätzlicher Umzug
• Bereitstellungszinsen der Bank, soweit sie wegen der verzögerten Auszahlung zusätzlich anfallen
• Mehrkosten für Baustrom und Bauwasser, wenn der Bauherr sie trägt
• Rechtsverfolgungskosten, soweit sie nach Verzugseintritt erforderlich waren

Kein Verzugsschaden sind die Zinsen der Baufinanzierung, die ohnehin angefallen wären. Jeder Posten braucht einen Beleg und muss gerade durch den Verzug entstanden sein.

Rechenbeispiel: ein Verzugsfall mit Belegen

Hypothetischer Fall: Verbraucherbauvertrag mit einem Generalunternehmer, Fertigstellung vertraglich zum 31.03.2027, ohne Vertragsstrafe. Die Familie hat ihre Mietwohnung im Vertrauen auf den Termin zum 31.03.2027 gekündigt. Das Haus wird am 30.06.2027 fertig und abgenommen. Der Unternehmer kann sich nicht entlasten.

Mahnung war nicht nötig, weil der Termin kalendermäßig bestimmt war. Wäre eine Vertragsstrafe vereinbart und bei der Abnahme vorbehalten worden, bekäme die Familie den höheren der beiden Beträge, nicht beide zusammen. Den Betrag kann sie gegen die Schlussrechnung aufrechnen.

Mahnung und Fristsetzung

Eine Mahnung ist nötig, wenn kein Kalendertermin vereinbart war. Sie kann auch bei Kalendertermin sinnvoll sein, um den Verzug zu dokumentieren und den Unternehmer zu einem neuen verbindlichen Termin zu bewegen. Eine Frist mit Kündigungsandrohung ist der Weg zu weitergehenden Rechten; bei vereinbarter VOB/B ist sie Voraussetzung der Kündigung nach § 5 Abs. 4 mit § 8 Abs. 3 VOB/B.

Kommentierte Vorlage

• Vertragsstelle und Termin: belegen, dass ein verbindlicher Termin vereinbart war.
• Bautenstand mit Fotos: dokumentiert den Rückstand am Tag des Schreibens.
• Mahnsatz: nur nötig ohne Kalendertermin; dann stellt erst er den Verzug her.
• Frage nach neuem Termin: keine rechtliche Voraussetzung, aber die Antwort zeigt, ob der Unternehmer die Verzögerung begründen kann.
• Frist mit Kündigungsandrohung: nur einsetzen, wenn eine Kündigung ernsthaft in Betracht kommt. Die Kündigung selbst muss schriftlich erfolgen (§ 650h BGB) und ist ein großer Schritt, weil dann ein anderer Unternehmer fertigbauen muss; vorher anwaltlich beraten lassen.
• Vorbehalt: kündigt die Ansprüche an, ersetzt aber nicht den Vorbehalt der Vertragsstrafe bei der Abnahme.
• Zugang: nachweisbar zustellen, etwa per Bote oder Einschreiben.

Dokumentation während der Bauzeit

• Bauzeitenplan und alle vereinbarten Termine
• Fotos des Bautenstands mit Datum, regelmäßig
• eigene Entscheidungen, Bemusterungen und Freigaben mit Datum, damit sich Verzögerungen auf Bauherrenseite ausschließen lassen
• Behinderungsanzeigen des Unternehmers und die eigenen Antworten
• Schriftverkehr zu Terminen
• Belege für jeden möglichen Schadensposten

Häufige Fehler bei Bauverzug

• Nur „voraussichtliche“ Termine vereinbaren. Dann braucht es eine Mahnung, und die Fälligkeit ist streitig.
• Glauben, ohne Nachfrist gebe es keinen Verzug. Für den Verzug genügt ein Kalendertermin oder eine Mahnung; eine Frist braucht es erst für weitergehende Rechte.
• Eigene Verzögerungen nicht dokumentieren. Der Unternehmer wird sie anführen.
• Strafe und vollen Schaden addieren. Die Strafe wird angerechnet.
• Vertragsstrafe bei der Abnahme nicht vorbehalten. Dann kann sie nicht mehr verlangt werden.
• Schäden ohne Belege geltend machen. Jeder Posten muss nachgewiesen werden.

Die Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall, vor allem nicht vor einer Kündigung.

FAQ - Bauzeit-Verzögerung