Bauabnahme - Ablauf und Rechtsfolgen

Was die Abnahme rechtlich bewirkt

Die Abnahme ist eine Erklärung des Bauherrn: Er nimmt das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß entgegen. Zur Abnahme verpflichtet ist er, sobald das Werk vertragsgemäß hergestellt ist; wegen unwesentlicher Mängel darf er sie nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB). An diesem Tag hängen mehrere Rechtsfolgen, die sich aber nicht alle automatisch einstellen:

Unbekannte Mängel, die sich erst später zeigen, sind von der Vorbehaltspflicht nicht betroffen. Sie können bis zum Ende der Verjährungsfrist geltend gemacht werden.

Arten der Bauabnahme

Ausdrückliche Abnahme mit Protokoll

Gemeinsame Begehung, schriftliches Protokoll mit Mängelliste und Vorbehalten, Unterschrift beider Seiten. In der Praxis heißt sie förmliche oder formelle Abnahme; beide Begriffe meinen dasselbe. Das BGB schreibt keine Form vor, viele Bauverträge vereinbaren sie aber. Bei vereinbarter VOB/B findet sie statt, wenn eine Partei es verlangt; Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen gehören dann in die Niederschrift (§ 12 Abs. 4 VOB/B). Für den Beweis, was bei der Abnahme vorbehalten wurde, ist das Protokoll die sicherste Variante.

Stillschweigende Abnahme

Die Abnahme kann auch durch schlüssiges Verhalten erklärt werden, etwa wenn der Bauherr einzieht, das Haus ohne Beanstandung nutzt und die Schlussrechnung bezahlt. Ob ein bestimmtes Verhalten schon als Abnahme gilt, hängt vom Einzelfall ab. Das Risiko liegt beim Zeitpunkt: Bekannte Mängel, die bis dahin nicht vorbehalten wurden, fallen unter § 640 Abs. 3 BGB. Wer vor der ausdrücklichen Abnahme einziehen muss, sollte dem Unternehmer deshalb schriftlich mitteilen, dass der Einzug keine Abnahme ist, und die bekannten Mängel benennen.

Abnahme durch Fristablauf (fiktive Abnahme)

Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, gilt das Werk als abgenommen, wenn der Bauherr innerhalb der Frist nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert (§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB). Eine feste Tageszahl nennt das Gesetz nicht. Ist der Bauherr Verbraucher, tritt die Folge nur ein, wenn der Unternehmer ihn mit der Aufforderung in Textform auf diese Rechtsfolge hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB). Wer verweigert, nennt also schriftlich und fristgerecht mindestens einen konkreten Mangel.

Verweigert der Bauherr die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen. Bleibt der Bauherr einem vereinbarten oder angemessen angesetzten Termin unentschuldigt fern, darf der Unternehmer den Zustand allein feststellen. Ein offenkundiger Mangel, der darin nicht steht, gilt dann als später entstanden und vom Bauherrn verursacht, wenn das Haus schon übergeben ist (§ 650g Abs. 1 bis 3 BGB).

Abnahme bei vereinbarter VOB/B

Die VOB/B gilt nur, wenn sie vereinbart ist. Sie verlangt die Abnahme binnen 12 Werktagen nach dem Abnahmeverlangen (§ 12 Abs. 1) und kennt eine Abnahme ohne Erklärung: 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung oder 6 Werktage nach Beginn der Benutzung, wenn keine Abnahme verlangt wird (§ 12 Abs. 5). Gegenüber Verbrauchern ist jede VOB/B-Klausel wie eine gewöhnliche Allgemeine Geschäftsbedingung zu prüfen. Mehr unter BGB vs VOB.

Ablauf der Bauabnahme

Vorbereitung

Der Unternehmer meldet die Fertigstellung und lädt zur Abnahme ein. Der Bauherr klärt vorher, ob er einen eigenen Bausachverständigen mitnimmt, geht seine Fotodokumentation der Bauzeit durch und erstellt eine eigene Liste offener Punkte. Bauvertrag, Baubeschreibung und Pläne liegen beim Termin bereit, denn Mangel ist jede Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit (§ 633 Abs. 2 BGB).

Begehung

Am Termin nehmen der Bauherr, ein vertretungsberechtigter Vertreter des Unternehmens und gegebenenfalls ein Sachverständiger teil. Jeder Raum, jedes Bauteil und jede Anlage wird durchgegangen, Mängel werden mit Ort, Beschreibung und Foto festgehalten. Wer für das Unternehmen unterschreibt, sollte vorher geklärt sein.

Erklärung und Protokoll

Am Ende steht eine von drei Erklärungen: Abnahme ohne Vorbehalt, Abnahme unter Vorbehalt der aufgelisteten Mängel (und gegebenenfalls der Vertragsstrafe) oder Verweigerung wegen wesentlicher Mängel. Das Protokoll hält die Erklärung, die Mängelliste, die vereinbarten Fristen zur Beseitigung und die Unterschriften fest. Mehr unter Bauabnahme-Protokoll.

Nach dem Termin

Mängel, die im Protokoll stehen, sind dem Unternehmer bekannt. Für jeden Mangel, der danach nicht in der vereinbarten Frist beseitigt wird, folgt eine schriftliche Mängelrüge mit angemessener Frist zur Nacherfüllung. Erst nach erfolglosem Fristablauf stehen Selbstvornahme, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz offen (§§ 634, 636, 637 BGB). Vorlage unter Mängelrüge-Vorlage.

Sachverständiger als Begleitung

Ein unabhängiger Bausachverständiger erkennt Ausführungsfehler, die einem Laien entgehen, und kann einschätzen, ob ein Mangel wesentlich ist. Das ist die zentrale Frage, wenn die Abnahme verweigert werden soll. Er wird vom Bauherrn beauftragt und bezahlt; Empfehlungen des Bauunternehmens sind wegen des Interessenkonflikts ungeeignet. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige verzeichnen die Industrie- und Handelskammern und die Handwerkskammern. Honorare richten sich nach Hausgröße und Aufwand; ein schriftliches Angebot vorab schafft Klarheit. Mehr unter Bausachverständiger.

Mängel-Protokoll

Das Protokoll ist das zentrale Beweismittel für Vorbehalte. Es enthält:

• Datum, Ort, Anwesende mit Funktion
• Bezug auf den Bauvertrag und gegebenenfalls Nachträge
• die Erklärung: Abnahme, Abnahme unter Vorbehalt oder Verweigerung
• nummerierte Mängelliste mit Ort, Beschreibung, Foto-Verweis und Frist zur Beseitigung
• den Vorbehalt der Vertragsstrafe, falls eine vereinbart und verwirkt ist
• fehlende Unterlagen mit Frist zur Übergabe
• Unterschriften beider Seiten; abweichende Ansichten des Unternehmers werden mit aufgenommen

Schlusszahlung und Einbehalt

Beim Bauvertrag wird die Vergütung fällig, wenn das Werk abgenommen ist und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt (§ 650g Abs. 4 BGB). Wegen offener Mängel darf der Bauherr einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten; angemessen ist in der Regel das Doppelte der Kosten, die die Beseitigung erfordert (§ 641 Abs. 3 BGB). Der Einbehalt richtet sich also nach den konkreten Mängeln, nicht nach einem festen Prozentsatz der Bausumme.

Rechenbeispiel: Die Schlussrechnung weist 30.000 Euro offen aus. Im Protokoll stehen zwei Mängel, deren Beseitigung ein Sachverständiger auf zusammen 2.500 Euro schätzt. Der Bauherr zahlt 25.000 Euro und behält 5.000 Euro bis zur Beseitigung zurück.

Beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge vor der Schlussrechnung zusammen höchstens 90 Prozent der Gesamtvergütung erreichen, und bei der ersten Abschlagszahlung steht dem Verbraucher eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu (§ 650m Abs. 1 und 2 BGB). Beim Bauträgervertrag sind die Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV an den Bautenstand gebunden: 12 Prozent der Restsumme nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe, die letzten 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung.

Bleibt ein Mangel trotz Frist unbeseitigt, kann der Bauherr ihn selbst beseitigen lassen und dafür Vorschuss verlangen (§ 637 Abs. 1 und 3 BGB).

Bezugsfertigkeit und Abnahme

Bezugsfertig ist ein Haus, wenn es bewohnt werden kann. Das ist ein tatsächlicher Zustand, keine Abnahme. Beim Bauträgervertrag ist die Bezugsfertigkeit Voraussetzung einer eigenen Rate, die Abnahme ist davon zu trennen. Wer einzieht, bevor abgenommen ist, sollte schriftlich festhalten, dass der Einzug keine Abnahme bedeutet.

Wann die Abnahme verweigert werden darf

Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB); bei vereinbarter VOB/B nur wegen wesentlicher Mängel (§ 12 Abs. 3 VOB/B). Wann ein Mangel wesentlich ist, legt das Gesetz nicht fest. Maßgeblich sind Art und Umfang des Mangels und seine Auswirkung auf die Nutzung. Ein undichtes Dach, eine nicht funktionierende Heizung oder ein Wassereintritt im Keller sind typische Kandidaten, eine Putzunebenheit nicht. Im Zweifel hilft die Einschätzung des Sachverständigen, denn eine unberechtigte Verweigerung kann den Bauherrn in Annahmeverzug bringen.

Technische Prüfpunkte und Unterlagen

Die technische Prüfung ist von den rechtlichen Erklärungen zu trennen. Vor und bei der Abnahme lohnt es, selbst zu testen und die Unterlagen zu verlangen, die der Vertrag schuldet:

• Heizung: rechtzeitig vor dem Termin in Betrieb nehmen, alle Heizkreise prüfen, Inbetriebnahme- und Einstellprotokolle anfordern.
• Sanitär: jede Entnahmestelle mit fließendem Wasser prüfen, Abläufe und Spülungen testen, Druckprüfungsprotokolle der Leitungen anfordern.
• Elektro: Schalter, Steckdosen und Sicherungen prüfen, Prüfprotokoll der Erstprüfung nach DIN VDE 0100-600 anfordern.
• Fenster und Türen: öffnen, schließen, Dichtungen und Beschläge prüfen.
• Luftdichtheit: Wurde die Dichtheit im Nachweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz berücksichtigt, darf der bei 50 Pascal gemessene Volumenstrom höchstens das 3-fache des beheizten Luftvolumens je Stunde betragen, mit Lüftungsanlage höchstens das 1,5-fache (§ 26 Abs. 2 GModG, Gebäude bis 1.500 m³). Ein n50-Wert über 1,5 h⁻¹ ist dann bei einem Haus mit Lüftungsanlage zu hoch. Das Messprotokoll gehört zu den Unterlagen. Mehr unter Blower-Door-Test.
• Außenanlagen: festhalten, ob sie zum Vertrag gehören, was fehlt und wann es kommt.

Beim Verbraucherbauvertrag muss der Unternehmer spätestens mit der Fertigstellung die Unterlagen erstellen und herausgeben, die der Bauherr für den Nachweis gegenüber Behörden braucht; dasselbe gilt für Nachweise, die etwa die finanzierende Bank oder ein Förderprogramm verlangt, wenn der Unternehmer die Erwartung geweckt hat, deren Bedingungen einzuhalten (§ 650n Abs. 2 und 3 BGB). Fehlende Unterlagen gehören mit Frist ins Protokoll.

Häufige Fehler bei der Bauabnahme

• Bekannte Mängel nicht vorbehalten. Folge: Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung entfallen für diese Mängel (§ 640 Abs. 3 BGB).
• Vertragsstrafe nicht vorbehalten. Folge: Die Strafe kann nicht mehr verlangt werden (§ 341 Abs. 3 BGB).
• Auf eine Abnahmeaufforderung nicht reagieren. Folge: fiktive Abnahme nach Fristablauf, wenn kein Mangel genannt wird (§ 640 Abs. 2 BGB).
• Einziehen ohne Erklärung. Der Einzug kann als stillschweigende Abnahme ausgelegt werden.
• Pauschal statt mängelbezogen einbehalten. Maßstab ist § 641 Abs. 3 BGB, nicht ein fester Anteil der Bausumme.
• Abnahme wegen Kleinigkeiten verweigern. Unwesentliche Mängel rechtfertigen keine Verweigerung.
• Mündliche Zusagen. Was nicht im Protokoll oder schriftlich bestätigt ist, lässt sich später schwer beweisen.

Abnahme bei Einzelvergabe

Wer statt eines Generalunternehmers mehrere Firmen beauftragt, schließt mehrere Bauverträge. Jeder wird für sich abgenommen, und für jeden läuft eine eigene Verjährungsfrist ab seiner Abnahme. Ein Verbraucherbauvertrag liegt bei einem einzelnen Gewerk nicht vor (BGH, Urteil vom 16.03.2023, VII ZR 94/22), sodass etwa die 5-Prozent-Sicherheit des § 650m Abs. 2 BGB dort nicht gilt.

Abnahme beim Bauträgervertrag

Beim Bauträgervertrag gilt für den Bau Werkvertragsrecht (§ 650u Abs. 1 BGB), die Abnahme nach § 640 BGB also auch. Bei Eigentumswohnungen werden Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Wie die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ablaufen soll, steht im notariellen Vertrag; Klauseln, die sie Dritten übertragen, sollten vor der Beurkundung geprüft werden. Mehr unter Bauträger.

Versicherungen zum Zeitpunkt der Abnahme

Weil mit der Abnahme die Gefahr auf den Bauherrn übergeht, muss der Versicherungsschutz für das fertige Haus ab diesem Tag stehen. Wann eine Bauleistungsversicherung endet und die Wohngebäudeversicherung beginnt, regeln die einzelnen Verträge; beides vor dem Termin mit dem Versicherer abstimmen. Mehr unter Hausbau-Versicherungen.

Bauabnahme in 7 Punkten

1. Termin vorbereiten: Vertrag, Baubeschreibung, Pläne, Fotodokumentation, eigene Mängelliste
2. Gegebenenfalls einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen
3. Haustechnik vor dem Termin selbst testen, Unterlagen anfordern
4. Bei der Begehung jeden Mangel mit Ort, Beschreibung und Foto protokollieren
5. Abnahme unter Vorbehalt der bekannten Mängel und einer verwirkten Vertragsstrafe erklären oder wegen wesentlicher Mängel verweigern
6. Einbehalt an den Mängelbeseitigungskosten ausrichten (§ 641 Abs. 3 BGB)
7. Unbeseitigte Mängel schriftlich mit angemessener Frist rügen

Die Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit über Wesentlichkeit, Verweigerung oder Einbehalt lohnt der Weg zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

FAQ - Bauabnahme