Hausbau-Budget richtig rechnen 2026 - mit interaktivem Rechner

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Antwort beginnt bei der Rate, die der Haushalt dauerhaft tragen kann. Banken prüfen das mit einer Haushaltsrechnung aus Einkommen, festen Ausgaben und bestehenden Krediten. Eine pauschale Quote gibt es nicht. Als Rechenbeispiel dient hier eine Rate von 35 Prozent des Nettoeinkommens.

Aus der Rate ergibt sich das Darlehen: Darlehen = Monatsrate × 12 / (Sollzins + Anfangstilgung). Bei 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung teilt man durch 5,5 Prozent.

Beispielrechnungen für typische Haushalte

* Annuitätendarlehen der Bank, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung als Beispielwerte; die Rate gilt während der Zinsbindung.

Mit den Ausgangswerten des Rechners kostet ein 150-m²-Massivhaus mit Keller in Bayern (ländlich) samt 250.000-Euro-Grundstück, Nebenkosten und Außenanlage 750.363 Euro. Selbst mit 150.000 Euro Eigenkapital bleibt ein Darlehen von 600.363 Euro und eine Rate von 2.751,66 Euro. Das passt nur zu sehr hohen Einkommen. Hebel sind weniger Wohnfläche, der Verzicht auf den Keller, ein günstigeres Grundstück oder mehr Eigenkapital.

Was alles ins Budget gehört

Ein Hausbau-Budget besteht aus sechs Blöcken. Der Rechner weist jeden einzeln aus, die Ausgangswerte ergeben dieses Beispiel:

Nicht im Rechner enthalten sind Erschließungsbeiträge der Gemeinde, sofern sie nicht im Grundstückspreis stecken, die Kosten der Grundschuld, eine Küche und der Puffer für Unvorhergesehenes.

Kaufnebenkosten und Baunebenkosten

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent vom Grundstückspreis (Sätze aller Länder).
• Notar und Grundbuch: nach GNotKG, beim Grundstückskauf über 250.000 Euro 2.468,75 Euro, rund 1 Prozent. Die Grundschuld kostet zusätzlich.
• Maklerprovision: frei vereinbar. Die gesetzliche Halbteilung gilt nur beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, nicht beim unbebauten Grundstück. 3,57 Prozent von 250.000 Euro wären 8.925 Euro.
• Baunebenkosten im engeren Sinn: Vermessung, Bodengutachten, Statik, Energieberatung, Baugenehmigung, Hausanschlüsse, Versicherungen, Baubegleitung und Grundschuld. Im NRW-Beispiel der Baunebenkosten sind das 29.300 Euro oder 5,4 Prozent der Baukosten; mit Architekt nach HOAI deutlich mehr.

Bauweise und Ausstattung im Modell

Der Rechner multipliziert die Baukosten je m² mit zwei Faktoren. Beide sind Modellannahmen und ersetzen kein Angebot:

• Bauweise: Massivhaus 1,0, Fertighaus 0,95, Holzmassivhaus 1,1.
• Ausstattung: Standard 1,0, Komfort 1,15, Premium 1,3.

Ein 150-m²-Fertighaus mit Komfortausstattung in Bayern (ländlich) kostet im Modell 150 × 2.400 × 0,95 × 1,15 = 393.300 Euro ohne Keller. Was zur jeweiligen Ausstattung gehört, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter stark. Für den Vergleich zählt die Bau- und Leistungsbeschreibung, nicht die Bezeichnung der Stufe.

Mit oder ohne Keller?

Der Keller wird im Modell nach Fläche gerechnet: Kellerfläche × 750 Euro Mehrkosten je m² gegenüber einer Bodenplatte. Bei 150 m² Wohnfläche und einer Kellerfläche von 75 m² sind das 56.250 Euro. Zum Vergleich: Dieselben 75 m² als Wohnfläche kosten in Bayern (ländlich) im Modell 180.000 Euro. Ein Keller ist aber keine Wohnfläche: Er hat wenig Tageslicht und braucht, wenn er bewohnt werden soll, Dämmung und Ausbau.

Teurer wird der Keller bei hohem Grundwasser, das eine aufwendige Abdichtung erfordert, bei Fels und bei Hanglage. In diesen Fällen die Mehrkosten aus dem Angebot in den Rechner übernehmen (mehr unter Grundwasser und Keller).

Bundesländer-Unterschiede

Grunderwerbsteuer, Stand 20.10.2026

Sachsen erhebt seit 1. Januar 2023 5,5 Prozent (Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz), Thüringen seit 1. Januar 2024 5,0 Prozent (Thüringer Finanzministerium), Bremen seit 1. Juli 2025 5,5 Prozent (Serviceportal Bremen).

Baukosten je m² im Modell

Modellwerte für Massivhaus, Standardausstattung, ohne Keller, Grundstück und Nebenkosten. Keine amtliche Statistik; durch Angebotspreise ersetzen.

Zwischen 2.000 und 3.200 Euro je m² liegen im Modell 180.000 Euro Unterschied für 150 m². Noch größer sind die Unterschiede beim Grundstück. Eine realistische Untergrenze liefern die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die über BORIS-D und die Portale der Länder online abrufbar sind.

Eigenkapital

Wie viel Eigenkapital eine Bank verlangt und wie sich der Anteil auf den Zins auswirkt, legt jede Bank selbst fest. Als Orientierung gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten des Grundstücks sollten aus Eigenmitteln kommen, denn sie schaffen keinen Wert, den die Bank beleihen kann. Im Budget-Beispiel sind das 11.219 Euro für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.

Eigenkapital sind nicht nur Bargeld und Tagesgeld. Je nach Bank angerechnet werden auch Bausparguthaben, Wertpapiere, der Rückkaufswert von Lebensversicherungen, ein bereits bezahltes Grundstück und in begrenztem Umfang Eigenleistungen. Ob und mit welchem Abschlag, legt die Bank fest.

Eigenleistung im Budget

Der Rechner zieht Eigenleistung als Prozentsatz von den Baukosten ab. Wie viel davon die Bank als Eigenkapitalersatz anerkennt, ist ihre Entscheidung. Sinnvoll sind Arbeiten mit niedriger Einstiegshürde und ohne Gewährleistungsschnittstelle zu den Baufirmen: Maler- und Tapezierarbeiten, Bodenbeläge wie Vinyl, Teile der Außenanlage. Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation sowie tragende Bauteile gehören in Fachbetriebshände.

Eigenleistungen müssen vor Vertragsabschluss mit Bauträger oder Generalunternehmer vereinbart sein. Im Bauvertrag gehört festgehalten, welche Gewerke der Bauherr übernimmt, ab welchem Bauzustand und um welchen Betrag sich der Preis mindert. Helfer aus Familie und Freundeskreis sind bei der BG BAU zu melden; der Beitrag beträgt 2026 1,21 Euro je Helferstunde, mindestens 100 Euro (Merkblatt der BG BAU, Stand April 2026).

Häufige Budgetfallen

• Kaufnebenkosten vergessen. In NRW kostet ein Grundstück über 180.000 Euro allein 11.700 Euro Grunderwerbsteuer, dazu kommen Notar und Grundbuch.
• Außenanlage vergessen. Garten, Pflasterung, Carport, Zaun und Terrasse sind in vielen Festpreisen nicht enthalten.
• Sonderwünsche während der Bauphase. Was nicht vor Vertragsabschluss in der Baubeschreibung steht, wird als Nachtrag berechnet.
• Erschließung übersehen. Ist die Straßenerschließung nicht im Grundstückspreis enthalten, berechnet die Gemeinde Beiträge (mehr unter Grundstückserschließung).
• Baugrund ignorieren. Ohne Bodengutachten sind Gründung, Abdichtung und Erdarbeiten nicht sicher kalkulierbar.
• Eigenleistung überschätzen. Was nicht geschafft wird, muss später ein Handwerker erledigen und wird zusätzlich bezahlt.
• Anschlussfinanzierung nicht mitdenken. Nach der Zinsbindung wird die Restschuld zu dann geltenden Zinsen weiterfinanziert. Bei 300.000 Euro, 4 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung sind nach 10 Jahren noch 226.375 Euro offen (siehe Anschlussfinanzierung).

Reserve einplanen

Planen Sie eine Reserve von mindestens 10 Prozent der Gesamtkosten ein, im Beispiel 75.000 Euro. Sie ist nicht für Upgrades gedacht, sondern für unvorhergesehene Mehrkosten: schwierigerer Baugrund, Preissteigerungen während der Bauphase, doppelte Wohnkosten bei Verzögerung. Ohne Reserve müssen Mehrkosten nachfinanziert werden, meist zu schlechteren Konditionen als das Baudarlehen.

Förderung einrechnen

Für einen klimafreundlichen Neubau gibt es KfW-Kredite (297/298) mit eigenen Konditionen. Sie haben keinen Tilgungssatz, sondern Laufzeitvarianten mit tilgungsfreien Anlaufjahren. Die Konditionenübersicht vom 9. Oktober 2026 nennt für KfW 297 Höchstzinssätze von 1,94 Prozent (10 Jahre Laufzeit, 2 tilgungsfreie Jahre, 10 Jahre Zinsbindung) bis 2,94 Prozent (35/5/10). Den Vergleich mit dem Bankdarlehen rechnet der KfW-Tilgungsrechner.

Der KfW-Antrag muss eingehen, bevor das Vorhaben beginnt; als Beginn gilt der Abschluss des Bau- oder Kaufvertrags. Eigene Wohnraumförderungen der Länder haben eigene Einkommensgrenzen und Antragswege; mehr unter KfW-Förderung.

FAQ - Hausbau-Budget rechnen