Anschlussfinanzierung 2026 - Wechseln, Verlängern oder Volltilgen?

Bei 250.000 Euro Restschuld und gleicher Monatsrate sind nach zehn Jahren bei 3,65 Prozent Sollzins rund 12.650 Euro weniger Schulden offen als bei 4,15 Prozent. Ein halber Prozentpunkt bei der Anschlussfinanzierung entscheidet also über einen fünfstelligen Betrag.

Was ist Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung ist der Folgekredit, der nach Ablauf der Zinsbindung des ursprünglichen Baudarlehens die verbleibende Restschuld weiterfinanziert. Baudarlehen haben meist 10 bis 20 Jahre Zinsbindung. Bei 2 Prozent Anfangstilgung dauert die vollständige Rückzahlung aber länger: bei 4 Prozent Sollzins gut 27 Jahre (siehe Tilgung). Eine oder mehrere Anschlussfinanzierungen sind deshalb der Normalfall.

Bei der Anschlussfinanzierung können alle Konditionen neu vereinbart werden: Sollzins, Tilgungssatz, Sondertilgungsrecht, Zinsbindung und auch die kreditgebende Bank.

Vertragsende und Kündigungsrechte

Zeitplan, Kündigung und Wechsel sind drei getrennte Schritte. Das Gesetz gibt Darlehensnehmern zwei Kündigungsrechte (§ 489 Abs. 1 BGB):

• Ende der Zinsbindung: Endet die Sollzinsbindung vor dem Rückzahlungstermin und wurde keine neue Zinsvereinbarung getroffen, können Sie mit einer Frist von einem Monat kündigen, frühestens zum Ende der Zinsbindung.
• Nach zehn Jahren: Unabhängig von der vereinbarten Bindung ist eine Kündigung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist möglich. Wird später eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlungszeit getroffen, beginnen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung.

Was gilt, wenn Sie gar nicht reagieren, steht im Darlehensvertrag: ob die Restschuld zum Ende der Zinsbindung fällig wird oder zu einem veränderlichen Zins weiterläuft.

Drei Optionen im direkten Vergleich

Prolongation - Bei der alten Bank bleiben

Die Prolongation ist die Verlängerung des bestehenden Darlehens bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Der Vorteil: minimaler Aufwand. Die Bank schickt ein Angebot, Sie stimmen zu, der Vertrag läuft mit neuem Sollzins weiter. Die Grundschuld bleibt, wie sie ist.

Ob die Prolongation günstig ist, zeigt erst der Vergleich mit Angeboten anderer Banken. Wer ein schriftliches Konkurrenzangebot hat, kann es der bisherigen Bank vorlegen und um Nachbesserung bitten.

Umschuldung - Wechsel zur neuen Bank

Bei der Umschuldung löst eine neue Bank das Restdarlehen ab. Die bestehende Grundschuld wird dafür meist an die neue Bank abgetreten, statt eine neue eintragen zu lassen.

Ablauf der Umschuldung

1. Restschuld erfragen: Restschuld zum Ablauftermin von der bisherigen Bank schriftlich bestätigen lassen.
2. Angebote einholen: mehrere Anbieter, alle mit derselben Restschuld, Zinsbindung und Tilgung, damit die Angebote vergleichbar sind.
3. Vertrag unterzeichnen: Bereitstellungszinsen und Auszahlungstermin auf den Ablauftermin abstimmen.
4. Kündigen und abtreten: altes Darlehen fristgerecht kündigen, Abtretung der Grundschuld an die neue Bank veranlassen.
5. Stichtag: Die neue Bank überweist die Restschuld an die alte Bank, der neue Vertrag beginnt.

Wechsel-Kosten

Die Abtretung der Grundschuld ist günstiger als eine neue Grundschuld, aber nicht kostenlos. Sie wird ins Grundbuch eingetragen; das Grundbuchamt berechnet dafür eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B aus dem Nennbetrag der Grundschuld (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14130; Gebührentabelle in § 34 GNotKG). Bei 250.000 Euro Grundschuld sind das 267,50 Euro. Hinzu kommen in der Regel Notarkosten für die Beglaubigung der Abtretungserklärung.

Ob sich der Wechsel lohnt, zeigt die Zinsersparnis gegen diese Kosten: 0,5 Prozentpunkte auf 250.000 Euro sparen im ersten Monat 104,16 Euro Zinsen. Weil die Restschuld sinkt, wächst der Vorsprung bei gleicher Rate leicht. 300 Euro Wechselkosten sind nach drei Monaten wieder hereingeholt (kumuliert 312,66 Euro).

Volltilgung - Schuldenfrei werden

Wer durch Erbschaft, Verkauf einer anderen Immobilie oder Sondertilgungen genug Mittel hat, kann zum Ablauftermin die komplette Restschuld zurückzahlen. Damit endet die Baufinanzierung - keine weiteren Zinsen, keine Anschlussfinanzierung.

Abzuwägen ist, was das Geld anderswo bringen würde und wie viel Reserve danach bleibt. Liegt die sichere Rendite einer Anlage unter dem Sollzins des Anschlussdarlehens, spart die Volltilgung mehr als die Anlage einbringt. Wer dafür die letzte Liquiditätsreserve aufbraucht, hat bei Reparaturen oder Einkommensausfall keinen Puffer mehr.

Beispielrechnung: Zwei Anschlussangebote im Vergleich

Annahmen: Restschuld zum Ablauftermin 250.000 Euro, neue Zinsbindung 10 Jahre, Grundschuld 250.000 Euro. Angebot 1 ist eine Prolongation zu 4,15 Prozent Sollzins, Angebot 2 eine Umschuldung zu 3,65 Prozent mit 300 Euro Wechselkosten. Beide Zinssätze sind Beispielwerte. Gerechnet ist monatlich mit Sollzins/12 und auf den Cent gerundet.

Mit gleichem Tilgungssatz sinkt bei Angebot 2 vor allem die Rate, um 104,16 Euro im Monat. Weil auch die anfängliche Tilgung kleiner ausfällt, bleibt nach 10 Jahren sogar etwas mehr Restschuld offen. Ehrlich vergleichbar werden die Angebote bei gleicher Monatsrate: Dann bleiben bei Angebot 2 nach zehn Jahren 12.648,72 Euro weniger Schulden offen - genau die eingesparten Zinsen. Nach Abzug der Wechselkosten bleiben 12.348,72 Euro Vorteil.

Eine Volltilgung zum Ablauftermin spart gegenüber Angebot 1 die 85.987 Euro Zinsen der zehn Jahre, bindet aber 250.000 Euro Eigenkapital, die für andere Zwecke fehlen.

Zeitplan bis zum Stichtag

Ein bis eineinhalb Jahre vor Ablauf

Restschuld zum Ablauftermin von der bisherigen Bank schriftlich erfragen. Prüfen, ob ein Forward-Darlehen in Frage kommt, das den heutigen Zins für einen späteren Termin sichert (mehr unter Forward-Darlehen).

Einige Monate vor Ablauf

Angebote einholen und vergleichen: Sollzins, Effektivzins, Tilgungssatz, Sondertilgungsrecht, Zinsbindung, Bereitstellungszinsen. Bestes Angebot auswählen, gegebenenfalls der bisherigen Bank vorlegen, Vertrag unterzeichnen.

Spätestens einen Monat vor Ablauf

Altes Darlehen kündigen, sofern keine neue Zinsvereinbarung mit der bisherigen Bank getroffen wurde (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Abtretung der Grundschuld an die neue Bank veranlassen.

Am Stichtag

Die neue Bank löst die alte ab, der neue Vertrag beginnt. Sondertilgungsrechte gleich für das laufende Jahr einplanen.

Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung

• Erstes Prolongations-Angebot ungeprüft annehmen. Ohne Vergleich mit anderen Banken bleibt offen, ob es günstig ist.
• Angebote mit unterschiedlicher Rate vergleichen. Ein niedrigerer Zins bei gleichem Tilgungssatz senkt vor allem die Rate. Der Vorteil zeigt sich erst bei gleicher Rate in der Restschuld (siehe Beispielrechnung).
• Kündigungsfrist verpassen. Ohne fristgerechte Kündigung und ohne neue Vereinbarung gilt, was der alte Vertrag für das Ende der Zinsbindung vorsieht.
• Tilgungssatz nicht anpassen. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld zur nächsten Anschlussfinanzierung: Bei 250.000 Euro und 3,65 Prozent dauert die Rückzahlung mit 3 Prozent Tilgung 21,9 Jahre, mit 4 Prozent 17,8 Jahre.
• Wechselkosten falsch einschätzen. Die Abtretung der Grundschuld kostet Grundbuch- und Notargebühren, ist aber deutlich günstiger als eine neue Grundschuld.
• Sondertilgungsrecht nicht neu verhandeln. Das Recht aus dem alten Vertrag gilt nicht automatisch weiter, es muss im neuen Vertrag stehen.
• KfW-Darlehen vergessen. Ein KfW-Kredit im Finanzierungspaket ist ein eigener Vertrag mit eigener Zinsbindung nach dem Merkblatt des Programms und muss für die Anschlussfinanzierung getrennt betrachtet werden.

Bonität bei der Anschlussfinanzierung

Auch bei der Anschlussfinanzierung prüft eine neue Bank die Bonität. Wichtig sind vier Punkte:

• Schufa-Einträge: Vor dem Antrag die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO anfordern und falsche Einträge berichtigen lassen.
• Einkommen: Banken verlangen aktuelle Einkommensnachweise. Eine veränderte Einkommenssituation wirkt sich auf das Angebot aus.
• Beleihungsauslauf: Durch die Tilgung ist die Restschuld im Verhältnis zum Beleihungswert gesunken. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf verbessert in der Regel die Konditionen.
• Wert der Immobilie: Die neue Bank ermittelt den Beleihungswert selbst. Ist der Wert gestiegen, sinkt der Beleihungsauslauf zusätzlich, ist er gefallen, steigt er.

Vermittler oder direkt zur Bank?

Drei Wege stehen offen: Direktbanken mit Online-Konditionsrechner, Kreditvermittler, die Angebote mehrerer Banken einholen, und Filialbanken vor Ort. Für einen aussagekräftigen Vergleich sollten Angebote von mehr als einem Anbietertyp vorliegen, darunter das Prolongationsangebot der bisherigen Bank. Bei Vermittlern lohnt die Frage, wie viele Banken tatsächlich angefragt wurden und wer die Provision zahlt.

Tilgung nach Restlaufzeit wählen

Wie hoch die Tilgung in der Anschlussfinanzierung sein sollte, hängt davon ab, bis wann das Haus abbezahlt sein soll. Bei 250.000 Euro Restschuld und gleichbleibend 3,65 Prozent Sollzins gilt:

Wer bis zum Renteneintritt in 15 Jahren schuldenfrei sein will, braucht in diesem Beispiel rund 5 Prozent Anfangstilgung. Alternativ gibt es Volltilgerdarlehen, bei denen die Zinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung läuft.

Trennung, Schenkung oder Erbfall

Ändern sich die Eigentumsverhältnisse während der Zinsbindung, ist zwischen Haus und Darlehen zu unterscheiden: Das Darlehen ist ein Vertrag zwischen Bank und Darlehensnehmern, die Grundschuld sichert ihn am Grundstück.

Trennung oder Scheidung

Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide für die Schuld. Soll einer aus dem Vertrag entlassen werden, ist das eine Vertragsänderung, der die Bank zustimmen muss. Sie prüft dann, ob der verbleibende Partner die Rate allein tragen kann.

Schenkung an Kinder

Eine Schenkung des Hauses überträgt das Darlehen nicht. Die Eltern bleiben Darlehensnehmer, die Grundschuld bleibt auf dem Grundstück. Soll das Kind die Schuld übernehmen, braucht diese Schuldübernahme die Genehmigung der Bank (§ 415 BGB).

Erbfall

Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Dazu gehört auch ein laufender Darlehensvertrag: Die Erben treten mit allen Rechten und Pflichten ein, eine Zustimmung der Bank braucht es dafür nicht. Davon zu unterscheiden sind Kündigungsrechte der Bank. Der Erbfall allein ist im Gesetz kein Kündigungsgrund. Kündigen kann die Bank außerordentlich, wenn sich die Vermögensverhältnisse oder der Wert der Sicherheit so verschlechtern, dass die Rückzahlung gefährdet ist (§ 490 Abs. 1 BGB). Ob der Vertrag für den Todesfall eigene Klauseln enthält, zeigt ein Blick in die Darlehensbedingungen. Zinsbindung und die Kündigungsrechte nach § 489 BGB gelten für die Erben unverändert weiter.

FAQ - Anschlussfinanzierung 2026