Was bedeutet Tilgung beim Hausbau?
Der anfängliche Tilgungssatz gilt nur für das erste Jahr. Die Monatsrate ergibt sich als Darlehensbetrag × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12 und bleibt während der Zinsbindung gleich. Jeden Monat werden Zinsen mit Sollzins/12 auf die Restschuld des Vormonats berechnet, der Rest der Rate tilgt. Der tatsächliche Tilgungsanteil steigt dadurch Monat für Monat über den Anfangssatz hinaus. KfW-Förderkredite funktionieren anders: Dort wird kein Tilgungssatz gewählt, sondern eine Laufzeit mit tilgungsfreien Anlaufjahren (siehe KfW-Tilgungsrechner).
Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung bei 300.000 Euro und 4 Prozent Sollzins, wenn der Zins über die gesamte Laufzeit gleich bliebe:
| Anfangstilgung | Monatsrate | Laufzeit | Letzte Rate | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.250 € | 484 Monate (40,3 Jahre) | 794,90 € | 304.545 € |
| 2 % | 1.500 € | 331 Monate (27,6 Jahre) | 199,39 € | 195.199 € |
| 3 % | 1.750 € | 255 Monate (21,3 Jahre) | 1.073,01 € | 145.573 € |
| 4 % | 2.000 € | 209 Monate (17,4 Jahre) | 581,77 € | 116.582 € |
Die letzte Rate ist kleiner als die übrigen, weil sie nur noch die verbleibende Schuld samt Zinsen des letzten Monats begleicht. Ob und wie oft sich der Tilgungssatz während der Zinsbindung ändern lässt, regelt der jeweilige Darlehensvertrag.
Warum ist die Tilgung wichtig für Bauherren?
Je niedriger die Anfangstilgung, desto mehr Schuld steht am Ende der Zinsbindung zur Anschlussfinanzierung an. Bei 300.000 Euro, 4 Prozent Sollzins und 10 Jahren Zinsbindung sind mit 1 Prozent Anfangstilgung 36.813 Euro getilgt, die Restschuld beträgt 263.187 Euro. Mit 3 Prozent sind es 110.437 Euro getilgt und 189.563 Euro Restschuld. Steigt der Zins für die Anschlussfinanzierung auf 5,5 Prozent, kostet allein der Zinsanteil der ersten Monatsrate danach 1.206 Euro statt 869 Euro.
Beispiel
300.000 Euro, 4 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung, erste Rate einen Monat nach Auszahlung, Zinsen je Monat auf den Cent gerundet. Monatsrate 300.000 × 6 % / 12 = 1.500 Euro.
| Zeitpunkt | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld danach |
|---|---|---|---|
| Rate 1 | 1.000,00 € | 500,00 € | 299.500,00 € |
| Rate 2 | 998,33 € | 501,67 € | 298.998,33 € |
| Rate 120 (Ende Jahr 10) | 757,06 € | 742,94 € | 226.375,13 € |
| Rate 180 (Ende Jahr 15) | 592,87 € | 907,13 € | 176.954,77 € |
Nach 15 Jahren sind 123.045 Euro getilgt, der Tilgungsanteil der Rate ist von 500 auf rund 907 Euro gewachsen. Bliebe der Zins bei 4 Prozent, wäre der Kredit mit der 331. Rate von 199,39 Euro vollständig zurückgezahlt.
Verwandte Begriffe
- Annuität - Zusammenspiel von Zins und Tilgung
- Sondertilgung - außerplanmäßige Rückzahlung
- Zinsbindung - bestimmt den Zeitraum der Tilgungsplanung
- Baufinanzierung - alle Finanzierungskennzahlen im Überblick