Baunebenkosten 2026 - alle Posten, Prozente, Bundesländer

Die Grunderwerbsteuer für ein Grundstück über 180.000 Euro beträgt in Nordrhein-Westfalen 11.700 Euro, in Bayern 6.300 Euro. Sie ist einen Monat nach dem Steuerbescheid fällig, noch bevor gebaut wird. Solche Posten gehören von Anfang an in die Finanzierung, sonst fehlt das Geld genau dann, wenn die Rechnungen kommen.

Was sind Baunebenkosten?

Baunebenkosten umfassen alle Kosten rund um das Hausbauprojekt, die nicht direkt zur reinen Bauleistung gehören. Sie teilen sich in zwei Hauptkategorien: Kaufnebenkosten (für das Grundstück) und Baunebenkosten im engeren Sinne (für Planung, Genehmigung, Anschlüsse und Sicherheit während der Bauphase).

Welcher Prozentsatz stimmt?

Pauschale Prozentsätze für Nebenkosten sagen wenig, solange nicht klar ist, was mitgezählt wird. Im Komplett-Beispiel liegen Kauf- und Baunebenkosten bei 9,1 Prozent der Baukosten. Rechnet man die Außenanlage dazu, die streng genommen nicht zu den Nebenkosten gehört, aber in vielen Festpreisen fehlt, sind es 18,4 Prozent. Ohne Grundstückskauf entfallen Grunderwerbsteuer, Notar und Makler für das Grundstück ganz.

Grunderwerbsteuer 2026 - alle 16 Bundesländer

Die Grunderwerbsteuer ist der erste und oft größte Einzelposten der Kaufnebenkosten. Sie wird auf den Grundstückskaufpreis erhoben und unterscheidet sich zwischen den Bundesländern fast um den Faktor 2 - von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein. Den Satz legt jedes Land selbst fest.

Steuersätze aller Bundesländer, Stand 20. Oktober 2026

Stand: 20. Oktober 2026. Jüngste Änderungen: Sachsen erhöhte zum 1. Januar 2023 von 3,5 auf 5,5 Prozent (Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz), Thüringen senkte zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent (Thüringer Finanzministerium), Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent (Serviceportal Bremen).

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer, so ist es im Kaufvertrag üblich vereinbart. Sie wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeits-Bescheinigung des Finanzamts - ohne diese kann der Notar Sie nicht im Grundbuch als Eigentümer eintragen. Das bedeutet: Die Grunderwerbsteuer muss bezahlt sein, bevor der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen wird.

Befreiungen und Reduzierungen

Von der Grunderwerbsteuer befreit sind unter anderem Erbschaften und Schenkungen - dort greift stattdessen die Erbschaft- oder Schenkungsteuer -, außerdem der Erwerb durch Ehegatten oder Lebenspartner des Verkäufers und durch Verwandte in gerader Linie wie Kinder und Enkel samt deren Ehegatten (§ 3 GrEStG). Wer ein Grundstück mit später separat zu errichtendem Haus kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis - das ist deutlich günstiger als der Kauf eines Bauträger-Hauses, wo die Steuer auf den Gesamtpreis erhoben wird.

Strategie: Grundstück und Bauleistung getrennt vergeben

Diese Befreiungs-Logik führt zu einer einfachen Spar-Strategie: Wer ein Grundstück kauft und dann selbst einen Bauträger oder Generalunternehmer beauftragt (zwei separate Verträge), zahlt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück. Wer dagegen ein Bauträger-Festpreis-Paket inkl. Grundstück und Haus aus einer Hand erwirbt, zahlt Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis. Bei einem 600.000-Euro-Bauträger-Paket (200.000 Grundstück plus 400.000 Haus) in NRW ist die Differenz erheblich: 13.000 Euro Steuer auf das Grundstück versus 39.000 Euro auf das Gesamtpaket - eine Ersparnis von rund 26.000 Euro. Bei rechtssicherer Trennung der Verträge ist das ein legitimes Steuersparmodell.

Wann diese Strategie nicht funktioniert

Das Finanzamt akzeptiert die getrennte Behandlung nur, wenn Grundstücksverkäufer und Bauträger nicht wirtschaftlich oder personell verbunden sind. Wer das Grundstück vom Bauträger oder seiner Tochterfirma kauft und gleichzeitig die Bauleistung beim Bauträger beauftragt, läuft Gefahr, dass das Finanzamt das einheitliche Vertragswerk annimmt - dann fällt Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis an. Steuerliche Beratung vor dem Notarvertrag ist hier entscheidend.

Notar und Grundbuch nach GNotKG

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Mit dem KostBRÄG 2025 gelten seit dem 1. Juni 2025 höhere Gebühren. Grundlage ist eine Gebührentabelle nach dem Geschäftswert, bei einem Kauf also dem Kaufpreis (Tabelle B, § 34 GNotKG). Je nach Vorgang wird ein Vielfaches dieser Tabellengebühr berechnet (Kostenverzeichnis).

Welche Gebühren beim Kauf anfallen

• Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0-fache Gebühr (Nr. 21100).
• Vollzug und Betreuung: je 0,5-fache Gebühr (Nr. 22110 und 22200), wenn der Notar Genehmigungen einholt und die Kaufpreisfälligkeit überwacht - beim Grundstückskauf der Regelfall.
• Auslagen und Umsatzsteuer: Post- und Telekommunikationspauschale bis 20 Euro, Dokumentenpauschale, 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Notarkosten.
• Grundbuch: 1,0-fache Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers (Nr. 14110), ohne Umsatzsteuer.

Grundschuldbestellung als Extra-Kosten

Wenn die Bank eine Grundschuld als Sicherheit verlangt, kommt ein zweiter Vorgang hinzu: Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung, das Grundbuchamt trägt sie mit einer 1,0-fachen Gebühr aus dem Grundschuldbetrag ein (Nr. 14121). Bei 280.000 Euro Grundschuld sind das 585 Euro Grundbuchgebühr, die Notarkosten der Bestellung kommen dazu.

Beispielrechnung Notar und Grundbuch

Kaufpreis 350.000 Euro, die einfache Tabellengebühr beträgt 685 Euro:

• Notar Kaufvertrag, Vollzug und Betreuung (3,0 × 685 Euro) plus 20 Euro Pauschale: 2.075 Euro, mit Umsatzsteuer 2.469,25 Euro
• Grundbuch Eigentumsumschreibung (1,0 × 685 Euro): 685 Euro
• Zusammen: 3.154,25 Euro (0,9 Prozent vom Kaufpreis), zuzüglich Dokumentenpauschale und Kosten der Grundschuld

Maklerprovision und Halbteilung

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Halbteilung (§§ 656a bis 656d BGB): Ist der Käufer Verbraucher und hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergegeben werden. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dann nur in gleicher Höhe. Für unbebaute Grundstücke gelten diese Regeln nicht - dort kann die Provision auch vollständig beim Käufer liegen.

Höhe der Maklerprovision

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Das Komplett-Beispiel rechnet mit 3,57 Prozent Käuferanteil inklusive Umsatzsteuer, bei 180.000 Euro Grundstückspreis 6.426 Euro.

Wann fällt keine Maklerprovision an?

Bei direktem Verkauf zwischen Privatpersonen ohne Makler entfällt die Provision. Beim Hausbau auf einem eigenen Grundstück fällt ebenfalls keine an.

Vermessung, Bodengutachten und Statik

Vor jedem Hausbau stehen mehrere technische Voruntersuchungen, die oft als kleine Posten erscheinen, in Summe aber 5.000 bis 12.000 Euro ausmachen.

Vermessung

Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur muss das Grundstück amtlich vermessen, bevor das Haus geplant werden kann. Die Vermessung umfasst typisch eine Lageplan-Erstellung, Höhenmessungen und die Eintragung der Hauseckpunkte vor Baubeginn. Kosten: 1.500 bis 3.000 Euro für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück. Bei komplexen Grundstücken (Hanglage, ungewöhnliche Form) können es bis zu 5.000 Euro sein.

Bodengutachten

Das Bodengutachten klärt, wie tragfähig der Baugrund ist, wie schwer er sich lösen lässt und wie hoch das Grundwasser steht. Ohne Gutachten fehlt die Grundlage für Gründung, Abdichtung und die Kalkulation der Erdarbeiten. Das Komplett-Beispiel setzt 1.000 Euro an; bei schwierigem Untergrund kann es deutlich mehr kosten.

Statik und Tragwerksplanung

Der Statiker erstellt die Berechnung der Tragelemente (Wände, Decken, Dachstuhl) und ist Voraussetzung für die Baugenehmigung. Kosten: 1.500 bis 3.500 Euro für ein typisches Einfamilienhaus, bei komplexen Bauten (Anbau, freitragende Konstruktionen) bis 6.000 Euro. Bei Bauträger-Häusern ist der Statiker meist im Festpreis enthalten - bei Architektenhäusern wird er separat beauftragt.

Architekt und HOAI

Wer mit einem Architekten plant statt mit einem Bauträger, zahlt das Honorar nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die HOAI gliedert die Architekten-Leistung in 9 Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Wer alle Leistungsphasen vergibt, zahlt typisch 8 bis 15 Prozent der Bausumme - ein erheblicher Posten.

HOAI-Leistungsphasen

Die wichtigsten Phasen mit ihrem Anteil am Gesamthonorar:

• LP 1-4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung): ca. 27 Prozent
• LP 5 (Ausführungsplanung): ca. 25 Prozent
• LP 6-7 (Vorbereitung und Mitwirkung Vergabe): ca. 14 Prozent
• LP 8 (Objektüberwachung): ca. 32 Prozent
• LP 9 (Objektbetreuung): ca. 2 Prozent

Wer die LP 1 bis 4 selbst macht oder durch einen Bauträger erledigt, spart typisch 25 bis 30 Prozent des Architekten-Honorars. Wer auch LP 8 (Bauüberwachung) selbst übernimmt, spart weitere 30 Prozent - allerdings auf Kosten der Bau-Qualitätskontrolle. Bei mittlerem Bauvolumen (300.000 bis 500.000 Euro) liegt das Architekten-Honorar real bei 25.000 bis 75.000 Euro.

Energieberater und Baugenehmigung

Zwei Posten, die jeder Neubau braucht.

Energieberater (KfW-Pflicht)

Wer KfW-Förderung für den Neubau beantragen will, muss eine Expertin oder einen Experten für Energieeffizienz aus der Expertenliste des Bundes einbinden. Sie erstellen vorab die „Bestätigung zum Antrag“ und prüfen später, ob die technischen Anforderungen eingehalten sind. Sie müssen unabhängig von den bauausführenden Unternehmen beauftragt werden (KfW-Merkblatt 297/298, Stand 07/2026). Das Komplett-Beispiel setzt 1.500 Euro an.

Wichtig: Der Antrag muss bei der KfW eingehen, bevor das Vorhaben beginnt. Als Vorhabensbeginn gilt der Abschluss eines Bau- oder Liefervertrags, beim Ersterwerb der Kauf- oder Bauträgervertrag. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vorher erbracht werden. Ein Vertrag vor Antragseingang macht die Förderung zunichte.

Baugenehmigungs-Gebühren

Die Gebühren für die Baugenehmigung richten sich nach der Gebührenordnung des jeweiligen Landes oder der Gemeinde, meist bemessen an den Rohbau- oder Herstellungskosten. Die Seiten zum Bauantrag nennen für mehrere Länder die geltenden Sätze. Das Komplett-Beispiel setzt 2.700 Euro an. Hinzu kommen oft kleinere Posten wie Stellungnahmen der Versorger, Brandschutzgutachten oder Schallschutznachweise.

Hausanschlüsse Neubau 2026

Hausanschlüsse schwanken stark, weil jeder Netzbetreiber und jede Gemeinde eigene Preise hat und die Leitungslänge zählt. Die Tabelle gibt Orientierungswerte, verbindlich ist erst das Angebot des Versorgers.

Hausanschlüsse im Detail 2026

Richtwerte nach Verivox, abgerufen am 20. Oktober 2026; für alle Hausanschlüsse zusammen nennt Verivox 10.000 bis 12.000 Euro. Das Komplett-Beispiel setzt 13.000 Euro an.

Wer zahlt was?

Die Hausanschlusskosten vom Netz bis ins Haus trägt der Bauherr. Davon zu trennen ist die Erschließung der Straße mit Kanal und Leitungen: Sie rechnet die Gemeinde über Erschließungs- und Anschlussbeiträge ab, sofern sie nicht schon im Grundstückspreis enthalten ist. Ob das so ist, steht im Kaufvertrag oder in der Auskunft der Gemeinde (mehr unter Grundstückserschließung).

Bauherren-Pflichten bei Hausanschlüssen

Wichtig: Hausanschlüsse frühzeitig bei den Versorgern beantragen und die Vorlaufzeit erfragen. Wer zu spät beantragt, riskiert, dass das Haus fertig ist, aber Strom oder Wasser noch nicht anliegen.

Konkret: Bei Strom muss ein Antrag beim örtlichen Netzbetreiber gestellt werden. Bei Wasser und Abwasser ist die Gemeinde oder die Stadtwerke zuständig. Bei Glasfaser läuft der Antrag über den Anbieter, der das Netz im Gebiet baut. Weil die Leitungen oft in einem gemeinsamen Graben liegen, lohnt es sich, die Termine der Versorger aufeinander abzustimmen.

Gasanschluss vorher klären

Nicht jedes Neubaugebiet hat ein Gasnetz. Wer ein Angebot mit Gasheizung hat, sollte vor Vertragsabschluss beim Netzbetreiber klären, ob am Bauplatz ein Gasanschluss möglich ist. Sonst muss die Heizung umgeplant werden.

Versicherungen während der Bauphase

Gesetzlich vorgeschrieben ist keine dieser Versicherungen, empfehlenswert sind während der Bauphase vor allem drei. Das Komplett-Beispiel setzt zusammen 1.200 Euro an.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Schützt den Bauherren vor Schadensersatzansprüchen Dritter, die durch die Baustelle entstehen können (Verletzung von Passanten, Schäden an Nachbargrundstücken). Als Bauherr tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht für die Baustelle. Kosten: 100 bis 300 Euro für die gesamte Bauphase. Die Deckungssumme sollte mindestens 5 Millionen Euro betragen, idealerweise 10 Millionen, weil Personenschäden schnell siebenstellige Summen erreichen können.

Bauleistungsversicherung

Deckt Schäden an der Bauleistung selbst ab - durch unbekannte Eigenschaften des Baugrunds, Konstruktionsfehler, höhere Gewalt, Vandalismus oder Diebstahl von Baumaterialien. Kosten: 500 bis 1.000 Euro für die gesamte Bauphase. Sehr empfehlenswert, da Schäden im Bau schnell fünfstellige Summen erreichen können.

Feuerrohbau-Versicherung

Schützt das Haus während der Bauphase vor Brandschäden, bevor die Wohngebäudeversicherung greift. Wird oft kostenfrei mit der späteren Wohngebäudeversicherung gekoppelt. Wer nicht koppelt, zahlt 100 bis 250 Euro.

Bauhelfer-Unfallversicherung wenn Eigenleistung geplant

Wer bei der Eigenleistung Helfer aus Familie oder Freundeskreis einsetzt, wird für diese Arbeiten selbst zum Unternehmer im Sinne der gesetzlichen Unfallversicherung. Die Helfer sind bei der BG BAU versichert, der Bauherr muss das Bauvorhaben melden und alle Helferstunden angeben. Der Beitrag beträgt 2026 1,21 Euro je Helferstunde, mindestens 100 Euro. Nicht versichert sind kurze Gefälligkeitshilfen im engen Familien- und Freundeskreis sowie der Bauherr selbst und sein Ehe- oder Lebenspartner, die sich auf Antrag freiwillig versichern können (Merkblatt der BG BAU für private Bauvorhaben, Stand April 2026).

Wohngebäudeversicherung ab Einzug

Mit der Übergabe des Hauses geht die Versicherung von der Bauleistungs- auf die Wohngebäudeversicherung über. Bei einer finanzierten Immobilie verlangt die Bank in der Regel einen Nachweis. Kosten: 200 bis 600 Euro pro Jahr je nach Bauweise, Lage und Deckungsumfang. Empfehlung: einen Elementarschadenbaustein für Starkregen und Überschwemmung mitversichern, weil ihn die Grundpolice nicht abdeckt.

Sachverständiger und Baubegleitung

Ein unabhängiger Bausachverständiger prüft die Bauleistung, solange Mängel noch sichtbar und günstig zu beheben sind. Das Komplett-Beispiel setzt für die Baubegleitung 3.500 Euro an.

Was ein Sachverständiger leistet

Der Sachverständige prüft alle wichtigen Bauphasen vor Abschluss durch die Gewerke - Rohbau, Dachstuhl, Innenausbau, Bauabnahme. Bei jedem Termin werden Mängel dokumentiert und Mängelrügen formal an den Bauträger formuliert.

Auswahl des Sachverständigen

Wichtig: Unabhängiger Sachverständiger, nicht vom Bauträger empfohlen. Eine gute Wahl ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ö.b.u.v.), bestellt etwa von einer Industrie- und Handelskammer, Handwerkskammer oder Architekten- beziehungsweise Ingenieurkammer. Die Bestellung setzt eine nachgewiesene Sachkunde voraus und verpflichtet zur Unparteilichkeit.

Sinnvolle Kontrolltermine

Eine sinnvolle Baubegleitung umfasst typisch fünf bis sieben Vor-Ort-Termine über die gesamte Bauzeit. Die wichtigsten Kontroll-Zeitpunkte:

• Aushub und Fundamenten-Vorbereitung: Boden-Begutachtung, Bewehrung, Abdichtung der Bodenplatte oder des Kellers
• Rohbau-Mitte: Mauerwerk, Decken, Aussteifung, Schornstein-Position
• Rohbau-Fertigstellung: Dachstuhl, Dacheindeckung, Fenster eingebaut
• Innenausbau-Beginn: Estrich, Trockenbau, Sanitär- und Elektroinstallation grob
• Innenausbau-Fertigstellung: Bodenbeläge, Innentüren, Bad-Ausstattung
• Bauabnahme-Vorbereitung: Sachverständigen-Termin vor offizieller Bauabnahme
• Bauabnahme selbst: Sachverständiger begleitet die formelle Abnahme

Bausachverständigen-Honorar im Detail

Sachverständige rechnen pro Stunde, pro Termin oder pauschal für die gesamte Bauphase ab. Vor der Beauftragung lohnt es sich, Angebote mit derselben Zahl an Terminen und mit Abnahmebegleitung zu vergleichen.

Außenanlage als oft vergessene Position

Die Außenanlage gehört streng genommen nicht zu den Baunebenkosten - aber sie wird in Bauträger-Festpreisen praktisch immer ausgeklammert und muss separat eingeplant werden. Das Komplett-Beispiel setzt 50.000 Euro an.

Posten der Außenanlage

• Pflasterung Auffahrt und Wege: 80 bis 150 Euro pro Quadratmeter
• Terrasse: 100 bis 250 Euro pro Quadratmeter
• Carport oder Garage: 8.000 bis 25.000 Euro
• Zaun rund um das Grundstück: 5.000 bis 15.000 Euro
• Gartengestaltung Grundausstattung: 5.000 bis 20.000 Euro
• Sichtschutz und Pergola: 2.000 bis 8.000 Euro

Außenanlage zeitlich strecken

Eine pragmatische Strategie für die Außenanlage: Beim Einzug die wichtigsten Posten realisieren (Auffahrt, Carport, kleine Terrasse, Zaun zum Nachbarn), den Rest auf 2 bis 3 Jahre nach Einzug strecken. Das verteilt die Kosten und erlaubt, die Außenanlage nach den ersten Wohn-Erfahrungen besser zu gestalten. Wer Eigenleistung einbringen will, findet in der Außenanlage viele Arbeiten ohne Gewährleistungsschnittstelle zu den Baufirmen.

Komplett-Beispiel Hausbau in NRW

Modellrechnung für einen Neubau in Nordrhein-Westfalen: 150-Quadratmeter-Massivhaus mit Vollkeller von einem Generalunternehmer, Planung im Preis enthalten, Statik separat beauftragt; 600-Quadratmeter-Grundstück über einen Makler gekauft. Steuer, Notar und Grundbuch sind nach geltendem Recht berechnet, alle übrigen Beträge sind Annahmen für das Beispiel.

Grundstück 180.000 Euro, Kaufnebenkosten 20.014 Euro, Baukosten 540.000 Euro, Baunebenkosten 29.300 Euro und Außenanlage 50.000 Euro ergeben 819.314 Euro. Die Kaufnebenkosten entsprechen 11,1 Prozent des Grundstückspreises, die Baunebenkosten 5,4 Prozent der Baukosten. Kauf- und Baunebenkosten zusammen sind 49.314 Euro oder 9,1 Prozent der Baukosten; mit der Außenanlage 99.314 Euro oder 18,4 Prozent. In Bayern läge die Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent um 5.400 Euro niedriger.

Häufige Fehler bei der Baunebenkosten-Planung

• Mit einem Pauschalprozentsatz planen. Ob 10 oder 20 Prozent Nebenkosten anfallen, hängt davon ab, was mitgezählt wird. Besser die Einzelposten wie im Komplett-Beispiel aufstellen.
• Außenanlage vergessen. Auffahrt, Terrasse, Zaun und Garten sind in vielen Festpreisangeboten nicht enthalten und müssen separat eingeplant werden.
• Erschließungskosten übersehen. Ist die Straßenerschließung nicht im Grundstückspreis enthalten, stellt die Gemeinde Beiträge in Rechnung. Vor dem Kauf nachfragen.
• Hausanschlüsse mit Standardwerten kalkulieren. Bei Hanglage oder großer Distanz zur Straße wird es teurer. Angebote der Versorger früh einholen.
• Grundschuldbestellung vergessen. Notar und Grundbuch berechnen die Grundschuld nach dem Grundschuldbetrag zusätzlich zum Kaufvertrag.
• KfW-Antrag zu spät stellen. Wer den Bau- oder Kaufvertrag vor Antragseingang bei der KfW unterschreibt, verliert die Förderung.
• Keinen Puffer einplanen. Ein Puffer von 5 bis 10 Prozent auf alle Posten fängt unvorhergesehene Mehrkosten wie schwierigeren Baugrund oder Bauverzögerungen ab.

FAQ - Baunebenkosten 2026