Bauen mit Bauträger

Was macht ein Bauträger?

Ein Bauträger errichtet ein Haus oder eine Wohnung und verschafft dem Käufer zugleich das Eigentum am Grundstück oder ein Erbbaurecht. Das BGB nennt das Bauträgervertrag (§ 650u Abs. 1 BGB). Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für das Grundstück Kaufrecht. Weil ein Grundstück übertragen wird, muss der Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Für sein Gewerbe braucht der Bauträger eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung.

Bauträger, Generalunternehmer, Architektenmodell

Beim Generalunternehmer baut der Bauherr auf seinem eigenen Grundstück; es gilt Bau- oder Verbraucherbauvertragsrecht, die MaBV nicht. Beim Architektenmodell sind Grundstück, Planung und Ausführung getrennt beauftragt. Die Rechte unterscheiden sich deutlich. Vergleich unter Architekt vs. Bauträger und im Glossar unter BGB-Bauvertrag.

Was beim Bauträgervertrag anders ist

§ 650u Abs. 2 BGB schließt mehrere Regeln des Bauvertragsrechts aus: das freie Kündigungsrecht und die Kündigung aus wichtigem Grund (§§ 648, 648a), das Anordnungsrecht des Bestellers samt Vergütungsanpassung (§§ 650b bis 650d), die Sicherungshypothek (§ 650e), die automatische Übernahme der Baubeschreibung in den Vertrag (§ 650k Abs. 1), das Widerrufsrecht (§ 650l) und die 90-Prozent-Grenze für Abschläge (§ 650m Abs. 1). An ihre Stelle treten die notarielle Form und die Zahlungsregeln der MaBV.

Die MaBV als Schutzinstrument

Die Makler- und Bauträgerverordnung gibt dem Bauträger zwei Wege, an das Geld des Käufers zu kommen. Er muss einen davon einhalten; abweichende Vereinbarungen sind unzulässig (§ 12 MaBV).

Die Sicherheiten dürfen ausgetauscht werden (§ 7 Abs. 1 Satz 4 MaBV): Ein Bauträger kann mit Bürgschaft beginnen und später, wenn Vormerkung und Lastenfreistellung stehen, zur Ratenzahlung wechseln.

Voraussetzungen vor der ersten Rate

Nach § 3 Abs. 1 MaBV darf der Bauträger Zahlungen erst entgegennehmen, wenn

• der Vertrag wirksam ist, die für den Vollzug nötigen Genehmigungen vorliegen, der Notar das schriftlich bestätigt hat und der Bauträger kein vertragliches Rücktrittsrecht hat,
• eine Vormerkung für den Käufer an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist (bei Wohnungseigentum muss zusätzlich das Wohnungseigentum im Grundbuch angelegt sein),
• die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten gesichert ist, auch für den Fall, dass das Haus nicht fertig wird,
• die Baugenehmigung erteilt ist oder, wo keine nötig ist, bestätigt wurde, dass gebaut werden darf, und seit Eingang dieser Bestätigung beim Käufer mindestens ein Monat vergangen ist.

Zur Lastenfreistellung darf sich die finanzierende Bank des Bauträgers vorbehalten, bei einem Abbruch des Baus statt der Freistellung die bereits vertragsgemäß gezahlten Beträge bis zum anteiligen Wert des Objekts zurückzuzahlen (§ 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV). Die Freistellungserklärung muss dem Käufer ausgehändigt werden.

Die Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV

Die MaBV nennt keine sieben festen Raten, sondern Bauabschnitte mit Prozentsätzen. Daraus darf der Bauträger höchstens sieben Teilbeträge bilden. Wichtig ist die Bezugsgröße: Die erste Rate bezieht sich auf die ganze Vertragssumme (Grundstück und Haus), alle weiteren auf die restliche Vertragssumme.

Werte bei Eigentumsübertragung. Fällt eine Leistung nicht an, wird ihr Satz anteilig auf die übrigen Raten verteilt (§ 3 Abs. 2 Satz 3 MaBV). Quelle: § 3 Abs. 2 MaBV, abgerufen am 20.10.2026.

Rechenbeispiel: sieben Raten bei 450.000 Euro

Ein Reihenhaus kostet beim Bauträger 450.000 Euro einschließlich Grundstücksanteil. Die erste Rate beträgt 30 Prozent der Vertragssumme, also 135.000 Euro. Die restlichen 315.000 Euro verteilen sich nach den Prozentsätzen der MaBV. Eine zulässige Zusammenfassung zu sieben Raten:

Eine zusammengefasste Rate wird erst fällig, wenn alle darin enthaltenen Abschnitte fertig sind. Rate 3 also erst, wenn Dach, alle drei Rohinstallationen und die Fenster vollständig erbracht sind.

Prüfung vor jeder Rate

Der Bauträger fordert jede Rate mit der Behauptung an, der Abschnitt sei erreicht. Ob das stimmt, lässt sich vor Ort prüfen, am besten mit einem vom Käufer beauftragten Bausachverständigen. Wer Raten vor Erreichen des Abschnitts zahlt, zahlt mehr, als gebaut ist.

Welche Sicherheit sichert was?

Beim Bauträgerkauf begegnen Käufern drei verschiedene Sicherheiten. Sie lassen sich nicht gegeneinander austauschen, weil sie unterschiedliche Risiken abdecken:

Im Beispiel mit 450.000 Euro beträgt die Fertigstellungssicherheit 22.500 Euro. Sie ist kein Ersatz für die Sicherung der Vorauszahlungen: Wer ohne Ratenplan nach Baufortschritt 300.000 Euro gezahlt hat, braucht eine Bürgschaft nach § 7 MaBV über diese 300.000 Euro, nicht 5 Prozent der Vertragssumme. Eine Gewährleistungssicherheit über die Abnahme hinaus schreibt das Gesetz nicht vor; sie muss im Vertrag stehen.

Worauf im Vertragsentwurf zu achten ist

Baubeschreibung

Bei Verbrauchern gilt die Pflicht zur Baubeschreibung nach § 650j BGB mit dem Mindestinhalt aus Art. 249 § 2 EGBGB. Beim Bauträgervertrag wird sie aber nicht automatisch Vertragsinhalt (§ 650k Abs. 1 ist ausgeschlossen); maßgeblich ist, was in der notariellen Urkunde steht oder ihr beigefügt ist. Unklare oder unvollständige Angaben gehen zulasten des Bauträgers (§ 650k Abs. 2 BGB). Mehr unter Leistungsbeschreibung.

Fertigstellungstermin

Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung enthalten (§ 650k Abs. 3 BGB). Formulierungen wie „voraussichtlich“ sind zu prüfen. Ob und in welcher Höhe eine Vertragsstrafe vereinbart wird, ist Verhandlungssache; zu den Grenzen siehe Bauverzögerung und Vertragsstrafe.

Zahlungsplan

Jede Rate muss einem Abschnitt aus § 3 Abs. 2 MaBV entsprechen und darf dessen Prozentsatz nicht überschreiten. Mehr als sieben Raten, eine Anzahlung vor den Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 oder eine Vorauszahlung ohne Bürgschaft nach § 7 MaBV verstoßen gegen die MaBV.

Sonderwünsche

Das Anordnungsrecht nach § 650b BGB gilt beim Bauträgervertrag nicht. Sonderwünsche brauchen deshalb eine Vereinbarung. Preis, Auswirkung auf den Fertigstellungstermin und die Frage, ob der Sonderwunsch über den Bauträger oder direkt mit einem Handwerker abgewickelt wird, gehören schriftlich festgehalten. Wird eine Änderung des beurkundeten Vertrags vereinbart, kann sie ihrerseits beurkundungspflichtig sein.

Abnahmeklauseln

Auch beim Bauträgervertrag gilt § 640 BGB: Eine Abnahme durch Fristablauf setzt eine angemessene Frist und bei Verbrauchern einen Hinweis in Textform voraus. Klauseln, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums einem vom Bauträger bestimmten Dritten übertragen, sollten vor der Beurkundung geprüft werden. Mehr unter Bauabnahme.

Insolvenz des Bauträgers

Geht der Bauträger während der Bauphase in die Insolvenz, schützt die MaBV-Struktur vor allem den Eigentumserwerb: Die Vormerkung sichert den Anspruch auf das Grundstück, die Freistellungserklärung der Bank regelt, was mit den Grundschulden geschieht. Gezahlt hat der Käufer bei korrekt geprüften Raten nur, was dem Bautenstand entspricht. Das Risiko liegt in den Kosten der Fertigstellung durch andere Firmen, die oft über dem noch offenen Restbetrag liegen, und in Mängeln am bereits Gebauten. Die 5-Prozent-Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB hilft hier, deckt aber nur ihren Betrag. Mehr unter Bauträger-Insolvenz.

Prüfliste vor dem Notartermin

• Erlaubnis nach § 34c GewO des Bauträgers
• Jahresabschlüsse der letzten Jahre (bei Kapitalgesellschaften im Unternehmensregister veröffentlicht), Referenzobjekte, Gespräche mit früheren Käufern
• Vertragsentwurf rechtzeitig vor dem Termin erhalten; bei Verbraucherverträgen soll der Notar den Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
• Baubeschreibung als Teil der Urkunde, mit Materialien, Fabrikaten und Ausbaustufe
• verbindlicher Fertigstellungstermin oder verbindliche Bauzeit
• Zahlungsplan: höchstens sieben Raten, jede einem MaBV-Abschnitt zugeordnet, Prozentsätze nicht überschritten
• Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV als Fälligkeitsvoraussetzung im Vertrag; bei Vorauszahlung Bürgschaft nach § 7 MaBV über die volle Zahlung
• Fertigstellungssicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB berücksichtigt
• Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers
• Regelungen zu Sonderwünschen, Abnahme und Gewährleistungssicherheit
• Prüfung des Entwurfs durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder eine Verbraucherorganisation

Der Notartermin

Der Notar liest die Urkunde vor und belehrt über ihre rechtliche Tragweite. Er ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und berät keine Seite einseitig; die Prüfung, ob Preis, Baubeschreibung und Termine zu den eigenen Interessen passen, bleibt beim Käufer. Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Vormerkung und bestätigt dem Bauträger, wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Nr. 1 MaBV erfüllt sind. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich beim Bauträgerkauf in der Regel am Gesamtpreis für Grundstück und Haus. Mehr unter Grundbuch beim Hausbau.

Abnahme und Mängel

Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, also auch Abnahme nach § 640 BGB und Verjährung der Mängelansprüche in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a BGB). Die Rate nach Bezugsfertigkeit und die Schlussrate nach vollständiger Fertigstellung sind nach der MaBV an Bautenstände gebunden; wegen offener Mängel kann der Käufer außerdem einen angemessenen Teil zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB). Bekannte Mängel gehören bei der Abnahme vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB).

KfW-Förderung beim Bauträgerkauf

Den Förderkredit beantragt der Käufer über seine finanzierende Bank. Ob das Haus den geförderten Standard erreicht, muss vor der Beurkundung im Vertrag stehen, samt Pflicht des Bauträgers, die Nachweise zu liefern, die Bank und KfW verlangen. Welche Programme aktuell gelten, steht unter KfW-Förderung.

Häufige Fehler beim Bauträgerkauf

• Teilsicherheit für Vorauszahlung akzeptieren. Wer vor Baufortschritt zahlt, braucht eine Bürgschaft nach § 7 MaBV über die volle Zahlung, keine 5 Prozent.
• Raten falsch berechnen. Ab der zweiten Rate beziehen sich die MaBV-Sätze auf die restliche Vertragssumme.
• Raten ohne Kontrolle freigeben. Der Bautenstand lässt sich vor Ort prüfen.
• Baubeschreibung nicht in die Urkunde aufnehmen. Beim Bauträgervertrag zählt der beurkundete Inhalt.
• Sonderwünsche mündlich vereinbaren. Ohne Anordnungsrecht nach § 650b BGB braucht jede Änderung eine Vereinbarung.
• Bekannte Mängel bei der Abnahme nicht vorbehalten. Folge nach § 640 Abs. 3 BGB.

FAQ - Bauen mit Bauträger