Drei Vertragstypen im BGB
Seit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 regelt das BGB den Bau in Stufen. Grundlage bleibt der Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB), darauf setzen die Sonderregeln auf:
- Bauvertrag (§ 650a BGB): jeder Vertrag über Bauleistungen an einem Bauwerk oder einer Außenanlage, egal ob der Besteller Verbraucher oder Unternehmer ist. Dazu gehört auch der Auftrag über ein einzelnes Gewerk, etwa nur den Rohbau oder nur die Fenster.
- Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB): ein Verbraucher beauftragt einen Unternehmer mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder mit erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude. Der Vertrag braucht Textform. Wer die Gewerke einzeln an verschiedene Firmen vergibt, schließt keinen Verbraucherbauvertrag, weil sich keiner der Unternehmer zum Bau des ganzen Gebäudes verpflichtet (BGH, Urteil vom 16.03.2023, VII ZR 94/22).
- Bauträgervertrag (§ 650u BGB): der Unternehmer baut das Haus und überträgt zugleich das Grundstück oder ein Erbbaurecht. Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für das Grundstück Kaufrecht. Weil ein Grundstück verkauft wird, muss der Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
Die VOB/B ist kein eigener Vertragstyp, sondern ein Klauselwerk, das zusätzlich vereinbart werden kann. Das BGB gilt immer. Gegenüber Verbrauchern wird jede VOB/B-Klausel wie eine gewöhnliche Allgemeine Geschäftsbedingung geprüft; die Privilegierung in § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB gilt nur gegenüber Unternehmern und öffentlichen Auftraggebern.
Welche Regel für welchen Vertrag gilt
| Regel | Bauvertrag | Verbraucherbauvertrag | Bauträgervertrag |
|---|---|---|---|
| Abschlagszahlungen | nach Wert der erbrachten Leistung (§ 632a) | wie Bauvertrag, Summe aller Abschläge höchstens 90 % der Gesamtvergütung (§ 650m Abs. 1) | nur nach den Raten der MaBV (§ 650v BGB, § 3 Abs. 2 MaBV); die 90-%-Grenze gilt nicht (§ 650u Abs. 2) |
| Sicherheit für den Bauherrn | keine gesetzliche | 5 % der Gesamtvergütung bei der ersten Abschlagszahlung (§ 650m Abs. 2) | Vormerkung, Lastenfreistellung und Baugenehmigung vor der ersten Rate (§ 3 Abs. 1 MaBV) oder Sicherheit für alle Rückzahlungsansprüche (§ 7 MaBV); § 650m Abs. 2 ist nicht ausgeschlossen |
| Sicherheit für den Unternehmer | Bauhandwerkersicherung (§ 650f) und Sicherungshypothek (§ 650e) | keine Bauhandwerkersicherung (§ 650f Abs. 6); vertragliche Sicherheit höchstens nächste Abschlagszahlung oder 20 % (§ 650m Abs. 4) | keine Bauhandwerkersicherung (§ 650f Abs. 6), keine Sicherungshypothek (§ 650u Abs. 2) |
| Baubeschreibung | keine gesetzliche Pflicht | vor Vertragsschluss in Textform, Mindestinhalt nach Art. 249 EGBGB (§ 650j) | § 650j nicht ausgeschlossen; die vorvertragliche Beschreibung wird aber nicht automatisch Vertragsinhalt (§ 650k Abs. 1 ausgeschlossen) |
| Widerrufsrecht | nur bei Verbrauchern, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurde (§ 312g BGB) | 14 Tage, entfällt bei notarieller Beurkundung (§ 650l) | nein (§ 650u Abs. 2) |
| Kündigung durch den Bauherrn | jederzeit (§ 648) und aus wichtigem Grund (§ 648a), schriftlich (§ 650h) | wie Bauvertrag | §§ 648 und 648a gelten nicht (§ 650u Abs. 2) |
| Verjährung der Mängelansprüche | 5 Jahre ab Abnahme bei Bauwerken (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB); bei vereinbarter VOB/B ohne andere Frist 4 Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B) | ||
Je ein Beispiel
Bauvertrag: Eine Familie vergibt den Rohbau ihres Hauses für 150.000 Euro an eine Baufirma und die übrigen Gewerke an andere Betriebe. Der Rohbauer darf Abschläge in Höhe des Wertes der erbrachten Leistung verlangen, eine 90-%-Grenze gibt es nicht. Umgekehrt kann er nach § 650f BGB eine Sicherheit für seinen noch offenen Werklohn verlangen.
Verbraucherbauvertrag: Dieselbe Familie beauftragt einen Generalunternehmer mit dem ganzen Haus auf ihrem eigenen Grundstück für 400.000 Euro. Die Abschläge dürfen zusammen höchstens 360.000 Euro erreichen. Bei der ersten Abschlagszahlung steht der Familie eine Sicherheit von 20.000 Euro zu; verlangt der Unternehmer es, wird sie durch Einbehalt von den Abschlägen erbracht. Der Rest wird erst fällig, wenn das Haus abgenommen ist und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt (§ 650g Abs. 4 BGB).
Bauträgervertrag: Ein Bauträger verkauft Haus und Grundstück für 420.000 Euro. Die 90-%-Grenze des § 650m Abs. 1 BGB gilt hier nicht. Fällig werden die Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV: 30 % der Vertragssumme (126.000 Euro) nach Beginn der Erdarbeiten, danach Prozentsätze der restlichen 294.000 Euro, etwa 40 % (117.600 Euro) nach Fertigstellung des Rohbaus und zuletzt 5 % (14.700 Euro) nach vollständiger Fertigstellung. Erlaubt sind höchstens sieben Teilbeträge.
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