15 Fehler beim Hausbau - Situation, Prüfschritt, Beleg

Vertrag und Zahlung (Fehler 1 bis 5)

1. Den Vertrag ohne vollständige Baubeschreibung unterschreiben

• Situation: Das Angebot lautet auf „schlüsselfertig“, die Ausstattung steht nur in Stichworten oder in einem Prospekt.
• Prüfschritt: Vor der Unterschrift die Baubeschreibung Position für Position mit dem Angebot, den Plänen und den Mustern abgleichen. Bei einem Verbraucherbauvertrag muss der Unternehmer sie vor Vertragsschluss in Textform zur Verfügung stellen (§ 650j BGB); ihre Angaben werden Vertragsinhalt, und Unklarheiten gehen zu Lasten des Unternehmers (§ 650k Abs. 1 und 2 BGB).
• Dokumentation: Die Baubeschreibung als datierte Anlage zum Vertrag, auf jeder Seite abgezeichnet.

2. Keinen verbindlichen Fertigstellungstermin vereinbaren

• Situation: Im Vertrag steht „ca. zwölf Monate nach Baubeginn“.
• Prüfschritt: Vor Unterschrift verbindliche Angaben zur Fertigstellung verlangen; der Vertrag muss sie enthalten oder zumindest die voraussichtliche Bauzeit nennen, wenn der Termin noch nicht feststeht (§ 650k Abs. 3 BGB). Mehr dazu unter Bauzeit-Verzögerung.
• Dokumentation: Bauzeitenplan als Vertragsanlage; jede Terminverschiebung schriftlich mit Begründung festhalten.

3. Die gesetzliche Sicherheit nicht einfordern

• Situation: Die erste Abschlagsrechnung kommt, von einer Sicherheit ist nirgends die Rede.
• Prüfschritt: Bei der ersten Abschlagszahlung schuldet der Unternehmer dem Verbraucher eine Sicherheit von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel; sie kann durch Bürgschaft oder Garantie eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden, oder auf Verlangen des Unternehmers durch Einbehalt von Abschlägen (§ 650m Abs. 2 und 3 BGB). Siehe Vertragserfüllungsbürgschaft.
• Dokumentation: Bürgschaftsurkunde im Original in der Bauakte, mit Betrag, Bürge und Laufzeit.

4. Abschläge zahlen, ohne den Baufortschritt zu prüfen

• Situation: Die Rechnung stellt eine Bauphase in Rechnung, die auf der Baustelle erkennbar nicht erreicht ist.
• Prüfschritt: Vor jeder Zahlung Baufortschritt auf der Baustelle ansehen und mit der Aufstellung der erbrachten Leistungen abgleichen. Der Unternehmer kann Abschläge nur in Höhe des Wertes der erbrachten, vertraglich geschuldeten Leistungen verlangen und muss sie durch eine nachvollziehbare Aufstellung belegen (§ 632a Abs. 1 BGB); insgesamt darf er bis zur Abnahme höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung verlangen (§ 650m Abs. 1 BGB).
• Dokumentation: Je Abschlag ein Foto-Set des Standes mit Datum und die Aufstellung, abgezeichnet mit dem Prüfvermerk.

5. Die Zahlungsfähigkeit des Unternehmers nicht prüfen

• Situation: Ein günstiges Angebot kommt von einer Firma ohne nachvollziehbare Geschäftsgeschichte.
• Prüfschritt: Vor dem Vertrag Handelsregistereintrag, Jahresabschlüsse im Unternehmensregister und Referenzobjekte prüfen, mindestens zwei Bauherren der letzten Jahre befragen. Der Leitfaden steht unter Bauträger-Seriosität prüfen.
• Dokumentation: Ausdruck des Registerauszugs mit Abrufdatum und Notizen zu den Referenzgesprächen.

Planung und Absicherung (Fehler 6 bis 9)

6. Den Architektenvertrag ohne klare Leistungsphasen und Honorargrundlagen schließen

• Situation: Der Architekt sagt mündlich, er rechne „nach HOAI“ ab.
• Prüfschritt: Vor Beginn Honorar, Honorarzone, anrechenbare Kosten und beauftragte Leistungsphasen in Textform vereinbaren (§ 7 HOAI). Fehlt die Vereinbarung, gilt der Basishonorarsatz. Bei Verbrauchern besteht außerdem ein Sonderkündigungsrecht nach der Zielfindung (§§ 650p, 650r BGB). Siehe Bauen mit Architekt.
• Dokumentation: Unterschriebener Vertrag mit Honorartabelle als Anlage und Datum der Vorlage der Planungsgrundlage.

7. Die Bauherrenhaftpflicht zu spät abschließen

• Situation: Die Baugrube ist ausgehoben, die Police fehlt noch.
• Prüfschritt: Vor Baubeginn prüfen, ob die Privathaftpflicht das Bauherrenrisiko einschließt und bis zu welcher Bausumme; sonst eine eigene Bauherrenhaftpflicht abschließen. Die Haftung beginnt laut Finanztip schon mit dem Vertrag mit dem Architekten. Siehe Bauherrenhaftpflicht.
• Dokumentation: Versicherungsschein mit Versicherungsbeginn vor dem ersten Spatenstich.

8. Bauhelfer nicht bei der BG BAU anmelden

• Situation: Freunde und Verwandte helfen am Wochenende, niemand hat sie gemeldet.
• Prüfschritt: Das Bauvorhaben bei der BG BAU melden und die Helferstunden führen. Der Beitrag beträgt 2026 laut BG BAU 1,21 Euro je Helferstunde, mindestens 100 Euro; der Bauherr selbst ist nicht versichert. Siehe Bauhelfer und BG BAU und Eigenleistung.
• Dokumentation: Bautagebuch mit Name, Datum, Stunden und Tätigkeit jedes Helfers.

9. Den Rohbau nicht gegen Brand und Sturm absichern

• Situation: Die Wohngebäudeversicherung soll erst nach dem Einzug beginnen.
• Prüfschritt: Vor Baubeginn eine Wohngebäudeversicherung abschließen, die in der Bauphase als Feuerrohbauversicherung läuft; viele Tarife tun das nach Finanztip beitragsfrei, die Bank fragt häufig danach. Unwetterschäden am Bauwerk deckt die Bauleistungsversicherung, Diebstahl nur bei Einschluss und nur für fest verbaute Teile. Siehe Versicherungen beim Hausbau.
• Dokumentation: Versicherungsschein mit Hinweis „Feuerrohbau“ und Dauer der beitragsfreien Phase.

Bauphase (Fehler 10 und 11)

10. Den Bauverlauf nicht dokumentieren

• Situation: Eine Wand soll geschlossen werden, hinter der Leitungen und Dämmung liegen.
• Prüfschritt: Vor dem Schließen verdeckter Bauteile fotografieren und die Beschaffenheit mit dem Bauleiter besprechen. Die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung liegt bis zur Abnahme beim Unternehmer (§ 632a Abs. 1 BGB), danach in der Regel beim Besteller.
• Dokumentation: Fotos mit Datum und Raumbezeichnung, dazu Bautagebuch mit Wetter, anwesenden Firmen und Besonderheiten.

11. Mängel nur mündlich anzeigen

• Situation: Bei der Baustellenbegehung fällt ein schiefer Sturz auf, der Polier sagt „machen wir“.
• Prüfschritt: Mangel noch am selben Tag schriftlich anzeigen mit Beschreibung, Foto und Frist zur Beseitigung. Vorlage: Mängelrüge-Vorlage und Mängelrüge.
• Dokumentation: Anschreiben mit Versandnachweis, Foto mit Maßband, Antwort der Firma.

Abnahme und Gewährleistung (Fehler 12 bis 15)

12. Bei der Abnahme bekannte Mängel nicht vorbehalten

• Situation: Beim Rundgang fällt ein Mangel auf, der Bauleiter verspricht Beseitigung, das Protokoll wird trotzdem unterschrieben.
• Prüfschritt: Bekannte Mängel im Protokoll einzeln aufführen und die Rechte wegen dieser Mängel ausdrücklich vorbehalten. Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk in Kenntnis des Mangels ab, stehen ihm die Rechte aus § 634 Nr. 1 bis 3 BGB nur zu, wenn er sie bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB).
• Dokumentation: Abnahmeprotokoll mit nummerierter Mängelliste, Fotos und Satz „Rechte wegen der aufgeführten Mängel werden vorbehalten“. Vorlage: Abnahmeprotokoll.

13. Auf die Aufforderung zur Abnahme nicht reagieren

• Situation: Der Unternehmer meldet das Haus fertig und setzt eine Frist, der Bauherr schweigt.
• Prüfschritt: Innerhalb der gesetzten Frist die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern oder einen Termin vereinbaren. Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Besteller nicht rechtzeitig mit Angabe eines Mangels widerspricht; bei Verbrauchern aber nur, wenn der Unternehmer in Textform auf die Folgen hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB).
• Dokumentation: Aufforderung mit Datum und Fristablauf, Antwortschreiben mit Versandnachweis.

14. Die Schlusszahlung trotz Mängeln komplett leisten

• Situation: Die Schlussrechnung ist fällig, in der Mängelliste stehen noch offene Punkte.
• Prüfschritt: Offene Mängel mit geschätzten Beseitigungskosten bewerten (Kostenvoranschlag oder Sachverständiger) und einen angemessenen Teil zurückhalten; in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).
• Dokumentation: Zahlungsbegründung in der Überweisung oder im Schreiben, Berechnung des Einbehalts mit den Kostenangaben.

15. Die fünfjährige Verjährung verpassen

• Situation: Vier Jahre nach Einzug zeigt sich Feuchte an der Fassade, die Mängelanzeige liegt nie schriftlich vor.
• Prüfschritt: Das Abnahmedatum notieren und rechtzeitig vor Ablauf eine Begehung machen. Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB); bei Fristende ist rechtzeitig anwaltlich zu klären, wie die Verjährung gehemmt wird. Hilfe: Schlichtungsstellen.
• Dokumentation: Kalendereintrag mit Fristende, Mängelliste mit Fotos, schriftliche Mängelanzeigen.

FAQ - Häufige Fehler beim Hausbau