Bauen mit Architekt: Honorar und Leistungsphasen

HOAI seit 2021: Orientierung statt Pflichtsätze

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gilt für Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen und kann einer Honorarvereinbarung zugrunde gelegt werden (§ 1 HOAI). Die Honorartafeln weisen Orientierungswerte aus, mit Spannen vom Basishonorarsatz (dem unteren Wert) bis zum oberen Honorarsatz (§ 2a HOAI). Das Honorar richtet sich nach der Vereinbarung, die die Vertragsparteien in Textform treffen; ohne Vereinbarung über die Höhe gilt der Basishonorarsatz (§ 7 Abs. 1 HOAI). Ist der Auftraggeber Verbraucher, muss der Architekt ihn vor der Vertragserklärung in Textform darauf hinweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar vereinbart werden kann; unterbleibt der Hinweis, gilt statt eines höheren Honorars der Basishonorarsatz (§ 7 Abs. 2 HOAI).

Anrechenbare Kosten

Bemessungsgrundlage sind bei Gebäuden die anrechenbaren Kosten auf der Grundlage der Kostenberechnung, ersatzweise der Kostenschätzung (§ 6 Abs. 1 HOAI). Sie sind nach den Kostenvorschriften (DIN 276, Fassung Dezember 2008) auf Grundlage ortsüblicher Preise zu ermitteln; Umsatzsteuer gehört nicht dazu (§ 4 Abs. 1 HOAI). Übernimmt der Bauherr selbst Lieferungen oder Leistungen, bleiben die anrechenbaren Kosten dennoch an den ortsüblichen Preisen ausgerichtet (§ 4 Abs. 2 HOAI).

Die neun Leistungsphasen

Die Grundleistungen für Gebäude sind in neun Leistungsphasen gegliedert und mit Prozentsätzen des Honorars bewertet (§ 34 Abs. 3 HOAI). Die Grundleistungen jeder Phase listet Anlage 10 der HOAI.

Zusammen ergeben die Anteile 100 Prozent. Die Phasen 1 bis 4 machen 27 Prozent aus, die Phasen 1 bis 8 98 Prozent. Werden nicht alle Phasen übertragen, dürfen nur die Prozentsätze der übertragenen Phasen berechnet werden (§ 8 Abs. 1 HOAI); sind nicht alle Grundleistungen einer Phase übertragen, entspricht das Honorar dem Anteil der übertragenen Grundleistungen (§ 8 Abs. 2 HOAI). Zu den Besonderen Leistungen, die zusätzlich zu vereinbaren sind, gehört etwa die Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit sie nach Landesrecht über die Grundleistungen der Phase 8 hinausgeht.

Honorarzonen

Die Honorarzonen I bis V stufen den Schwierigkeitsgrad der Planung ein. Maßgeblich sind sechs Bewertungsmerkmale: Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung, Anzahl der Funktionsbereiche, gestalterische Anforderungen, konstruktive Anforderungen, technische Ausrüstung und Ausbau (§ 35 Abs. 2 HOAI). Bei Zweifeln werden Bewertungspunkte vergeben: bis 10 Punkte Honorarzone I, 11 bis 18 Zone II, 19 bis 26 Zone III, 27 bis 34 Zone IV, 35 bis 42 Zone V (§ 35 Abs. 4 und 6 HOAI). Die Objektliste in Anlage 10 nennt Regelbeispiele: Einfamilienhäuser, Wohnhäuser oder Hausgruppen in verdichteter Bauweise sind dort den Honorarzonen III und IV zugeordnet. Welche Zone für ein konkretes Haus gilt, hängt von den Merkmalen des Entwurfs ab und gehört in den Vertrag.

Honorartafel (Orientierungswerte)

Auszug aus der Honorartafel nach § 35 HOAI für Grundleistungen bei Gebäuden, Honorarzone III, alle neun Leistungsphasen, Beträge in Euro netto:

Quelle: § 35 HOAI, Honorartafel (Fassung nach der HOAI-Novelle 2021). Zwischenwerte nach der Verordnung sind zu interpolieren.

Musterangebot zum Nachrechnen

Annahmen: anrechenbare Kosten 300.000 Euro (netto, Kostenberechnung), Honorarzone III, beauftragt sind die Leistungsphasen 1 bis 8 (98 Prozent), vereinbarter Honorarsatz ist der Basishonorarsatz der Tafel (39.981 Euro für alle neun Phasen), Nebenkosten pauschal 3 Prozent des Honorars (frei vereinbarter Wert, die HOAI schreibt keinen Satz vor), Umsatzsteuer 19 Prozent.

Das Musterangebot sagt nichts darüber, welches Honorar am Markt üblich ist; es zeigt, welche Angaben ein Angebot nachrechenbar machen: anrechenbare Kosten, Honorarzone, Honorarsatz, beauftragte Phasen, Nebenkosten, Umsatzsteuer. Steigen die anrechenbaren Kosten durch vereinbarte Änderungen, ist die Honorarberechnungsgrundlage in Textform anzupassen (§ 10 Abs. 1 HOAI). Nebenkosten rechnet der Architekt nach Einzelnachweis ab, sofern keine pauschale Abrechnung in Textform vereinbart ist (§ 14 Abs. 3 HOAI).

Architektenvertrag

Der Vertrag braucht keine notarielle Beurkundung. Die Honorarvereinbarung muss nach § 7 HOAI in Textform vorliegen, die Übertragung von Teilleistungen nach § 8 HOAI ebenfalls. Prüfpunkte:

• Leistungsumfang: Welche Leistungsphasen sind beauftragt, welche Besonderen Leistungen zusätzlich?
• Honorargrundlagen: anrechenbare Kosten (Kostenberechnung oder Kostenschätzung), Honorarzone, Honorarsatz.
• Nebenkosten und Umsatzsteuer: pauschal oder nach Nachweis; Umsatzsteuer kommt zum Honorar hinzu.
• Änderungen des Leistungsumfangs: Anpassung der Honorargrundlage in Textform (§ 10 HOAI).
• Zielfindung und Kündigungsrecht: Bei Verbrauchern legt der Architekt zunächst Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung vor; danach besteht ein Sonderkündigungsrecht (§§ 650p, 650r BGB).

Berufshaftpflicht des Architekten

Die Architektenkammern der Länder verlangen den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung. Welche Mindestdeckungssumme gilt, regeln das jeweilige Landesrecht und die Satzung der Kammer, und die Summen unterscheiden sich. Deshalb vor Vertragsschluss den Versicherungsnachweis mit den konkreten Deckungssummen anfordern und die Mindestanforderung bei der Architektenkammer des Landes erfragen, in dem gebaut wird.

Wer zwischen Architekt und Bauträger abwägt: Architekt oder Bauträger.

FAQ - Bauen mit Architekt