Vertragserfüllungsbürgschaft: die 5 Prozent, die jeder Bauherr verlangen sollte

Was § 650m BGB vorschreibt

Seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 enthält das BGB eigene Schutzregeln für private Bauherren. § 650m regelt dabei Geldflüsse in beide Richtungen:

Quelle: § 650m BGB. Stand Oktober 2026.

Die Sicherheit ist zwingend. Ein Bauvertrag, in dem der Bauherr auf sie verzichtet, ändert daran nichts. Wie man den übrigen Vertrag prüft, steht unter Checkliste Bauvertrag prüfen und Fehler im Bauvertrag.

Für welche Verträge sie gilt

§ 650m Abs. 2 gilt für den Verbraucherbauvertrag. Das ist nach § 650i BGB ein Vertrag, mit dem ein Verbraucher einen Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. Der Bundesgerichtshof hat am 16. März 2023 (VII ZR 94/22) klargestellt, dass das nur gilt, wenn der Unternehmer den Neubau aus einer Hand übernimmt. Ein Vertrag über ein einzelnes Gewerk, etwa nur den Rohbau oder nur den Putz, ist kein Verbraucherbauvertrag.

Bei der Einzelvergabe kommt eine zweite Folge des BGH-Urteils dazu: Weil kein Verbraucherbauvertrag vorliegt, kann der einzelne Handwerker vom privaten Bauherrn eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f verlangen. Die Sicherheiten laufen dann nur in eine Richtung, wenn der Bauherr nicht selbst vertraglich vorsorgt. Wer mit Architekt und Einzelgewerken baut, sollte deshalb in jeden größeren Vertrag eine Vertragserfüllungssicherheit hineinverhandeln. Die Unterschiede der Vertragsmodelle stehen unter Generalunternehmer und Architekt oder Bauträger.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Bauvertrag

Eigene Berechnung nach § 650m Abs. 1 und 2 BGB.

Mit dem Einbehalt sieht dieselbe Rechnung so aus: Fordert der Unternehmer als erste Abschlagszahlung 60.000 Euro und verlangt, dass die Sicherheit einbehalten wird, überweist der Bauherr 40.000 Euro und behält 20.000 Euro. Die übrigen 10 Prozent nach Abs. 1 laufen davon unabhängig, sie betreffen die Summe aller Abschläge, nicht die Sicherheit.

Bürgschaft oder Einbehalt: was für den Bauherrn besser ist

Für den Bauherrn ist der Einbehalt die sicherste Form: Das Geld liegt bei ihm, es gibt keine Urkunde zu prüfen und keine Bank, die erst zahlen muss. Für den Unternehmer ist er die teuerste, weil ihm Liquidität fehlt. Deshalb bieten die meisten Anbieter eine Bürgschaft an, und das Gesetz lässt ihm die Wahl.

Wird eine Bürgschaft gestellt, muss sie spätestens mit der ersten Abschlagszahlung vorliegen. Eine Abschlagsrechnung ohne die Urkunde braucht der Bauherr in dieser Höhe nicht vollständig zu bezahlen, er kann die 5 Prozent einbehalten, bis die Bürgschaft da ist. Diese Reihenfolge ist der wichtigste Hebel, den ein Bauherr hat: Vor der ersten Zahlung liegt die Verhandlungsmacht bei ihm.

Was in der Bürgschaftsurkunde stehen sollte

• Bürge ist ein zugelassenes Kreditinstitut oder ein Kreditversicherer im Inland. So verlangt es § 650m Abs. 3. Eine Bürgschaft der Muttergesellschaft oder des Geschäftsführers persönlich reicht nicht.
• Selbstschuldnerisch, unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage. Dann muss der Bauherr nicht erst gegen den Bauunternehmer klagen und vollstrecken, bevor die Bank zahlt.
• Gesicherter Anspruch: rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel. Die Urkunde sollte den Bauvertrag mit Datum und Vertragssumme benennen und den Sicherungszweck so formulieren, wie ihn § 650m nennt. Ist der Zweck enger, etwa nur „Rückzahlung von Vorauszahlungen", deckt sie die Mehrkosten einer Insolvenz nicht.
• Keine Befristung vor der Abnahme. Eine Bürgschaft, die an einem Kalenderdatum endet, kann auslaufen, während das Haus noch nicht fertig ist. Sie sollte bis zur Rückgabe der Urkunde gelten.
• Betrag 5 Prozent der Gesamtvergütung. Bei späteren Nachträgen über 10 Prozent eine zweite Urkunde über 5 Prozent des Mehrbetrags.

Das Original der Urkunde gehört nicht in den Ordner auf der Baustelle, sondern an einen sicheren Ort. Ohne Original lässt sich die Bürgschaft im Ernstfall schwer ziehen.

Nach der Abnahme: Rückgabe und Gewährleistungssicherheit

Die Vertragserfüllungssicherheit sichert die Herstellung, nicht die Jahre danach. Ist das Haus ohne wesentliche Mängel abgenommen, ist ihr Zweck erreicht, und der Bauherr muss die Urkunde zurückgeben. Werden bei der Bauabnahme wesentliche Mängel festgestellt, ist die Herstellung ohne wesentliche Mängel noch nicht erreicht, und die Bürgschaft bleibt, bis sie beseitigt sind.

Für die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren nach der Abnahme sieht das Gesetz beim Verbraucherbauvertrag keine eigene Sicherheit vor. Üblich und sinnvoll ist eine vertragliche Gewährleistungssicherheit, meist 5 Prozent als Bürgschaft oder als Einbehalt von der Schlusszahlung. Sie muss im Bauvertrag stehen, sonst gibt es sie nicht. Wie Mängel in dieser Zeit geltend gemacht werden, steht unter Mängelrüge.

Was die Bürgschaft nicht leistet

Fünf Prozent klingen nach Sicherheit, und für Mängel oder einen kurzen Verzug sind sie das auch. Bei einer Insolvenz mitten im Bau reichen sie selten. Ein anderes Unternehmen übernimmt eine halbfertige Baustelle nicht zum Restpreis des alten Vertrags. Es muss den Bestand prüfen, Gewährleistung für fremde Arbeit ablehnen oder sich teuer bezahlen lassen, und die Bauzeit verlängert sich um Monate, in denen Bereitstellungszinsen und Miete weiterlaufen. Bei 400.000 Euro Vertragssumme deckt die Bürgschaft 20.000 Euro.

Die Bürgschaft ist deshalb die letzte Verteidigungslinie, nicht die erste. Die erste ist ein Zahlungsplan, der nie mehr verlangt, als gebaut ist, und eine Prüfung des Anbieters vor dem Vertrag. Beides steht unter Seriosität des Bauträgers prüfen und Bauträger-Insolvenz.

Häufige Fehler bei der Vertragserfüllungsbürgschaft

• Die erste Abschlagszahlung ohne Urkunde leisten. Danach fehlt jedes Druckmittel. Die Sicherheit ist bei der ersten Abschlagszahlung fällig, nicht irgendwann.
• Bei Einzelvergabe auf das Gesetz vertrauen. Ohne Verbraucherbauvertrag gibt es keine gesetzliche Sicherheit. Sie muss in jeden Gewerkevertrag geschrieben werden.
• Befristete Bürgschaft akzeptieren. Bauzeiten verlängern sich, Kalenderdaten nicht.
• Den Sicherungszweck nicht lesen. Eine Vorauszahlungsbürgschaft ist keine Vertragserfüllungsbürgschaft.
• Nachträge vergessen. Über 10 Prozent Mehrvergütung ist eine weitere Sicherheit fällig. Wer sie nicht anfordert, ist für den Mehrbetrag nicht gesichert.
• Keine Gewährleistungssicherheit vereinbaren. Mit der Abnahme endet die Vertragserfüllungsbürgschaft, und ohne Vereinbarung beginnen fünf Jahre ohne Sicherheit.

FAQ - Vertragserfüllungsbürgschaft

Quellen

• § 650m BGB - Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs
• § 650u BGB - Bauträgervertrag
• ETL Rechtsanwälte - Einzelgewerkevergabe ist kein Verbraucherbauvertrag (BGH VII ZR 94/22)
• Bauprofessor - Wann liegt wirklich ein Verbraucherbauvertrag vor? (12.05.2023)