Bauvertrag prüfen: zehn Prüfstellen

Vorab den Vertragstyp klären: Bauträgervertrag (Haus mit Grundstück, § 650u BGB), Verbraucherbauvertrag (ganzes Haus oder erheblicher Umbau durch einen Unternehmer für einen Verbraucher, § 650i BGB) oder Bauvertrag (etwa ein einzelnes Gewerk, § 650a BGB). Die Unterschiede stehen im Überblick unter Bauvertrag. Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Unternehmer stellt, prüft das Gesetz gegenüber Verbrauchern streng (§§ 307 bis 309 BGB); einzeln ausgehandelte Vereinbarungen nicht in gleicher Weise.

Prüfstelle 1: VOB/B ohne Anpassung einbezogen

Vertragstyp: Bau- und Verbraucherbauvertrag. Klauselbeispiel: „Es gilt die VOB/B in der bei Vertragsschluss gültigen Fassung.“

Problem: Mit der VOB/B gelten ohne andere Vereinbarung vier statt fünf Jahre Verjährung für Mängelansprüche am Bauwerk (§ 13 Abs. 4 VOB/B), eine Abnahme durch Fristablauf 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung (§ 12 Abs. 5) und eingeschränkte Minderungs- und Schadensersatzrechte (§ 13 Abs. 6 und 7). Gegenüber Verbrauchern wird jede Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung geprüft (§ 310 Abs. 1 Satz 3 BGB privilegiert nur Unternehmer).

Besser: VOB/B nicht vereinbaren, oder ausdrücklich fünf Jahre Verjährung festlegen; § 13 Abs. 4 VOB/B lässt eine vereinbarte Frist zu. Mehr unter BGB vs. VOB.

Prüfstelle 2: Verkürzte Verjährung

Vertragstyp: alle. Klauselbeispiel: „Mängelansprüche verjähren in zwei Jahren ab Übergabe.“

Problem: Mängelansprüche am Bauwerk verjähren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren ab Abnahme. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist eine Erleichterung dieser Verjährung unwirksam (§ 309 Nr. 8 Buchstabe b Doppelbuchstabe ff BGB). „Ab Übergabe“ verlegt zudem den Beginn, der nach § 634a Abs. 2 an die Abnahme geknüpft ist.

Besser: „Mängelansprüche verjähren nach den gesetzlichen Vorschriften.“

Prüfstelle 3: Pauschale Baubeschreibung

Vertragstyp: Verbraucherbau- und Bauträgervertrag. Klauselbeispiel: „Ausführung schlüsselfertig in mittlerer Art und Güte; Fabrikate nach Wahl des Auftragnehmers.“

Problem: Beim Verbraucherbauvertrag muss die Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften klar darstellen und mindestens die Angaben aus Art. 249 § 2 EGBGB enthalten, etwa Konstruktion aller wesentlichen Gewerke, Energie- und Schallschutzstandard, gebäudetechnische Anlagen, Innenausbau und Qualitätsmerkmale. Bleibt sie unklar, wird der Vertrag nach dem übrigen Komfort- und Qualitätsstandard ausgelegt, Zweifel gehen zulasten des Unternehmers (§ 650k Abs. 2 BGB). Beim Bauträgervertrag zählt der beurkundete Inhalt; § 650k Abs. 1 ist dort ausgeschlossen.

Besser: Baubeschreibung mit Fabrikaten oder Mindestqualitäten, Ausbaustufe und Plänen als Anlage des Vertrags beziehungsweise der Urkunde. Mehr unter Leistungsbeschreibung.

Prüfstelle 4: Unverbindlicher Fertigstellungstermin

Vertragstyp: alle. Klauselbeispiel: „Die Bauzeit beträgt voraussichtlich ca. 12 Monate.“

Problem: Beim Verbraucherbauvertrag muss der Vertrag verbindliche Angaben zur Fertigstellung oder zur Bauzeit enthalten (§ 650k Abs. 3 BGB). Ohne Kalendertermin kommt der Unternehmer erst nach einer Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 1 BGB), und der Beginn der Frist ist offen.

Besser: „Fertigstellung bis 31.03.2027“ oder „16 Monate ab Zugang der Baugenehmigung“; beides lässt sich nach dem Kalender bestimmen (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB). Mehr unter Bauzeit-Verzögerung.

Prüfstelle 5: Zahlungsplan vor dem Bautenstand

Vertragstyp: Bau- und Verbraucherbauvertrag. Klauselbeispiel: „20 % bei Vertragsschluss, 40 % nach Fertigstellung der Bodenplatte, 30 % nach Rohbau, 10 % nach Übergabe.“

Problem: Abschläge darf der Unternehmer nur in Höhe des Wertes der erbrachten und geschuldeten Leistung verlangen (§ 632a Abs. 1 BGB). Beim Verbraucherbauvertrag dürfen sie zusammen höchstens 90 Prozent der Gesamtvergütung erreichen (§ 650m Abs. 1 BGB); der Rest wird mit Abnahme und prüffähiger Schlussrechnung fällig (§ 650g Abs. 4 BGB). Im Beispiel wären bei 400.000 Euro schon vor Baubeginn 80.000 Euro und nach dem Rohbau 360.000 Euro gezahlt, ohne dass Dach, Fenster oder Ausbau stehen.

Besser: Raten, die dem Wert des jeweils fertigen Bauabschnitts entsprechen, ohne Anzahlung vor Baubeginn, Summe vor der Schlussrechnung höchstens 90 Prozent. Die MaBV-Raten gelten für Bauträger, nicht für den Generalunternehmer.

Prüfstelle 6: Sicherheit des Verbrauchers ausgeschlossen

Vertragstyp: Verbraucherbauvertrag. Klauselbeispiel: „Sicherheitseinbehalte des Auftraggebers sind ausgeschlossen.“

Problem: Nach § 650m Abs. 2 BGB ist dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten. § 650m ist in § 650o BGB nicht unter den zwingenden Vorschriften genannt; ein Ausschluss in Formularklauseln ist deshalb an der AGB-Kontrolle zu messen. Wegen konkreter Mängel bleibt das Recht, einen angemessenen Teil der Vergütung zurückzuhalten (§ 641 Abs. 3 BGB); ein Ausschluss dieses Zurückbehaltungsrechts in AGB ist unwirksam (§ 309 Nr. 2 Buchstabe b BGB).

Besser: Die Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB ausdrücklich übernehmen, etwa als Einbehalt von der ersten Abschlagszahlung oder als Bankgarantie (§ 650m Abs. 3). Bei 400.000 Euro sind das 20.000 Euro. Eine Gewährleistungssicherheit für die Zeit nach der Abnahme muss gesondert vereinbart werden.

Prüfstelle 7: Überhöhte Sicherheit für den Unternehmer

Vertragstyp: Verbraucherbauvertrag. Klauselbeispiel: „Der Auftraggeber stellt vor Baubeginn eine Finanzierungsbestätigung und eine Bankbürgschaft über 30 % der Vergütung.“

Problem: Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen, ist eine Vereinbarung unwirksam, die den Verbraucher zu einer Sicherheit verpflichtet, welche die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigt (§ 650m Abs. 4 BGB). Die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB kann der Unternehmer beim Verbraucherbauvertrag nicht verlangen (§ 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB).

Besser: Sicherheit höchstens in Höhe der nächsten Abschlagszahlung oder von 20 Prozent, je nachdem, was niedriger ist; eine Finanzierungsbestätigung der Bank ist davon zu trennen.

Prüfstelle 8: Zahlung an den Bauträger vor den MaBV-Voraussetzungen

Vertragstyp: Bauträgervertrag. Klauselbeispiel: „50 % des Kaufpreises sind 14 Tage nach Beurkundung fällig; der Verkäufer stellt hierfür eine Bürgschaft über 5 % des Kaufpreises.“

Problem: Der Bauträger darf Zahlungen erst entgegennehmen, wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind (Notarbestätigung, Vormerkung, Lastenfreistellung, Baugenehmigung), und dann nur in höchstens sieben Raten nach Bautenstand, die erste mit 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten (§ 3 Abs. 2 MaBV). Vorher darf er Geld nur annehmen, wenn er Sicherheit für alle Rückzahlungsansprüche leistet (§ 7 MaBV), also in Höhe der gezahlten Beträge. Abweichende Vereinbarungen sind unzulässig (§ 12 MaBV).

Besser: Ratenplan streng nach § 3 Abs. 2 MaBV mit den Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 als Fälligkeitsbedingung, oder bei Vorauszahlung eine Bürgschaft nach § 7 MaBV über die volle Zahlung. Rechenbeispiel unter Bauträger.

Prüfstelle 9: Abnahme durch Schweigen oder Einzug

Vertragstyp: alle, besonders Verbraucherbauvertrag. Klauselbeispiel: „Das Werk gilt als abgenommen, wenn der Auftraggeber nicht binnen fünf Werktagen nach Fertigstellungsanzeige widerspricht, spätestens jedoch mit dem Einzug.“

Problem: Eine Abnahme durch Fristablauf setzt eine angemessene Frist voraus und bei Verbrauchern einen Hinweis in Textform auf die Folgen, zusammen mit der Aufforderung (§ 640 Abs. 2 BGB). Davon kann nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden (§ 650o BGB). In AGB sind fingierte Erklärungen außerdem nur wirksam, wenn eine angemessene Frist eingeräumt ist und der Verwender sich zu einem besonderen Hinweis verpflichtet (§ 308 Nr. 5 BGB). Mit der Abnahme beginnt die Verjährung, die Gefahr geht über und bekannte, nicht vorbehaltene Mängel kosten Rechte (§ 640 Abs. 3 BGB).

Besser: ausdrückliche gemeinsame Abnahme mit Protokoll, ein angemessener Prüfzeitraum und für den Fall der fiktiven Abnahme die gesetzlichen Voraussetzungen. Mehr unter Bauabnahme.

Prüfstelle 10: Nachträge und Preisanpassung ohne Maßstab

Vertragstyp: Bau- und Verbraucherbauvertrag. Klauselbeispiel: „Mehrleistungen werden nach den jeweils gültigen Preisen des Auftragnehmers abgerechnet. Bei Kostensteigerungen ist der Auftragnehmer berechtigt, den Festpreis angemessen anzupassen.“

Problem: Ordnet der Bauherr eine Änderung an, bemisst sich die Mehr- oder Mindervergütung nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen; eine hinterlegte Urkalkulation kann zugrunde gelegt werden (§ 650c Abs. 1 und 2 BGB). Eine „jeweils gültige Preisliste“ ersetzt diesen Maßstab nicht. Preiserhöhungsklauseln in AGB sind gegenüber Verbrauchern unwirksam, wenn die Leistung innerhalb von vier Monaten nach Vertragsschluss erbracht werden soll (§ 309 Nr. 1 BGB); im Übrigen müssen sie nach § 307 BGB klar und nachvollziehbar sein.

Besser: schriftliches Nachtragsangebot vor Ausführung (§ 650b Abs. 1 BGB), Urkalkulation beim Notar oder in einem versiegelten Umschlag hinterlegen, Preisanpassung nur nach einem benannten amtlichen Index mit Schwelle, Obergrenze und Anpassung in beide Richtungen. Mehr unter Festpreis-Bauvertrag.

Folgen nicht addieren

Die finanziellen Folgen der zehn Prüfstellen lassen sich nicht zu einer Gesamtsumme zusammenzählen. Sie überschneiden sich: Eine unklare Baubeschreibung führt zu Nachträgen, und für dieselben Nachträge greift dann die Preisklausel. Andere Folgen treten nur ein, wenn ein weiteres Ereignis hinzukommt, etwa eine Insolvenz während der Bauphase. Bezifferbar ist im Einzelfall, was ein Zahlungsplan vor dem Bautenstand an Vorleistung bedeutet (Prüfstelle 5) oder wie hoch eine gesetzliche Sicherheit ist (Prüfstelle 6).

Prüfreihenfolge vor der Unterschrift

1. Vertragstyp bestimmen: Bauträger, Verbraucherbauvertrag oder Bauvertrag.
2. Ist die VOB/B einbezogen? Wenn ja: Verjährung und Abnahmeregeln anpassen.
3. Verjährung: gesetzliche fünf Jahre ab Abnahme, keine Verkürzung.
4. Baubeschreibung gegen Art. 249 § 2 EGBGB prüfen.
5. Fertigstellung als Kalenderdatum oder berechenbare Frist.
6. Zahlungsplan: Wert der erbrachten Leistung, beim Verbraucherbauvertrag höchstens 90 Prozent, beim Bauträger MaBV.
7. Sicherheiten: 5 Prozent nach § 650m Abs. 2 für den Verbraucher, Sicherheiten für den Unternehmer höchstens nach § 650m Abs. 4.
8. Abnahme: ausdrücklich, keine Fiktion ohne gesetzliche Voraussetzungen.
9. Nachträge und Preisanpassung mit Maßstab.
10. Entwurf vor der Unterschrift von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einer Verbraucherorganisation prüfen lassen. Beim Bauträgervertrag soll der Notar den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Ausführliche Liste unter Checkliste Bauvertrag prüfen.

Wenn der Vertrag schon unterschrieben ist

Unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen fallen weg, an ihre Stelle tritt das Gesetz (§ 306 Abs. 2 BGB). Eine verkürzte Verjährung in AGB oder eine zu hohe Sicherheit für den Unternehmer beim Verbraucherbauvertrag ist deshalb oft kein Grund, nachzuverhandeln, sondern schlicht unbeachtlich. Ob eine Klausel AGB ist oder einzeln ausgehandelt wurde, ist im Streit oft die erste Frage. Bei einem Verbraucherbauvertrag lohnt außerdem der Blick auf die Widerrufsbelehrung: Fehlt sie, beginnt die Widerrufsfrist nicht, das Recht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356e BGB). Die Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

FAQ - Fehler im Bauvertrag