Bauherrenrechte: Mängelrechte, Verjährung, Abnahme

Rechtsgrundlagen im BGB

Die Mängelrechte stehen im Werkvertragsrecht und gelten für jeden Bauvertrag. Welche Zusatzregeln greifen, hängt vom Vertragstyp ab: Seit dem 1. Januar 2018 kennt das BGB den Bauvertrag (§ 650a), den Verbraucherbauvertrag (§ 650i) für den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbauten durch einen Unternehmer für einen Verbraucher und den Bauträgervertrag (§ 650u). Wer die Gewerke einzeln vergibt, schließt keinen Verbraucherbauvertrag (BGH, Urteil vom 16.03.2023, VII ZR 94/22). Die Unterschiede zeigt das Glossar unter BGB-Bauvertrag.

Die Verjährungsfrist

Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjähren Nacherfüllung, Selbstvornahme und Schadensersatz bei einem Bauwerk und bei Planungs- oder Überwachungsleistungen dafür in fünf Jahren. Die Frist beginnt mit der Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB). Für Rücktritt und Minderung gilt § 218 BGB: Sie sind unwirksam, wenn der Nacherfüllungsanspruch verjährt ist.

Hemmung und Neubeginn

• Verhandlungen: Solange Bauherr und Unternehmer über den Mangel verhandeln, ist die Verjährung gehemmt; sie tritt frühestens drei Monate nach dem Ende der Verhandlungen ein (§ 203 BGB). Eine einseitige Mängelrüge allein ist noch keine Verhandlung.
• Rechtsverfolgung: Klage, Mahnbescheid oder ein selbständiges Beweisverfahren hemmen die Verjährung (§ 204 BGB).
• Anerkenntnis: Erkennt der Unternehmer den Anspruch an, etwa durch Nachbesserung als Anerkennung seiner Pflicht, beginnt die Frist neu (§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
• VOB/B: Bei vereinbarter VOB/B verjährt der Anspruch auf Beseitigung eines schriftlich gerügten Mangels zwei Jahre ab Zugang der Rüge, aber nicht vor Ablauf der Regelfrist (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B).

Arglistig verschwiegene Mängel

Hat der Unternehmer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem der Bauherr von Mangel und Schuldner erfährt (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB), ohne Rücksicht auf die Kenntnis in der Regel höchstens zehn Jahre ab Entstehung des Anspruchs (§ 199 Abs. 3 und 4 BGB). Bei Bauwerken tritt die Verjährung aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre ein (§ 634a Abs. 3 BGB).

Die Mängelrechte im Detail

Nacherfüllung (§ 635 BGB)

Der Bauherr verlangt, dass der Unternehmer den Mangel beseitigt. Wie, entscheidet der Unternehmer: reparieren oder neu herstellen. Die Kosten trägt er (§ 635 Abs. 2 BGB). Verweigern darf er die Nacherfüllung, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist (§ 635 Abs. 3 BGB); eine feste Prozentgrenze gibt es dafür nicht, maßgeblich ist der Einzelfall.

Selbstvornahme (§ 637 BGB)

Läuft eine angemessene Frist zur Nacherfüllung erfolglos ab, darf der Bauherr den Mangel selbst beseitigen lassen und die erforderlichen Kosten verlangen, auch als Vorschuss (§ 637 Abs. 1 und 3 BGB). Eine Frist ist entbehrlich, wenn der Unternehmer ernsthaft und endgültig verweigert, die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Bauherrn unzumutbar ist (§ 637 Abs. 2 i. V. m. § 323 Abs. 2 BGB).

Rücktritt oder Minderung (§§ 636, 323, 638 BGB)

Beide setzen grundsätzlich eine erfolglose Frist zur Nacherfüllung voraus; entbehrlich ist sie in den Fällen von § 323 Abs. 2 und § 636 BGB, also auch bei fehlgeschlagener oder unzumutbarer Nacherfüllung. Zurücktreten kann der Bauherr nicht, wenn der Mangel unerheblich ist (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB). Mindern kann er auch dann; die Vergütung wird im Verhältnis des mangelfreien zum tatsächlichen Wert herabgesetzt (§ 638 BGB). Bei einem fertigen Haus ist der Rücktritt praktisch selten.

Schadensersatz (§§ 634 Nr. 4, 280, 281 BGB)

Schadensersatz statt der Leistung setzt ebenfalls grundsätzlich eine erfolglose Frist voraus und dass der Unternehmer den Mangel zu vertreten hat; das wird vermutet, er kann sich entlasten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Mangelfolgeschäden, etwa ein durch ein undichtes Dach beschädigter Innenausbau, sind ohne Fristsetzung ersatzfähig.

Die Abnahme als Schlüsselereignis

Mit der Abnahme beginnt die Verjährung, die Gefahr geht über (§ 644 BGB) und die Beweislast wechselt. Bekannte Mängel, die nicht vorbehalten werden, kosten Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung (§ 640 Abs. 3 BGB). Ausführlich unter Bauabnahme.

Formen der Abnahme

• Ausdrückliche Abnahme: Begehung mit Protokoll, Erklärung, Unterschrift beider Seiten. Klarer Zeitpunkt, klarer Nachweis der Vorbehalte.
• Stillschweigende Abnahme: durch schlüssiges Verhalten, etwa Einzug, vorbehaltlose Nutzung und Zahlung. Ob das im Einzelfall eine Abnahme ist, bleibt oft streitig.
• Fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 2 BGB): Der Unternehmer setzt nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme. Verweigert der Bauherr nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Eine feste Zahl von Tagen nennt das BGB nicht. Ist der Bauherr Verbraucher, tritt die Wirkung nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung in Textform auf diese Folge hingewiesen hat.

Die oft genannten 12 Werktage stammen aus der VOB/B. Dort gilt die Leistung, wenn keine Abnahme verlangt wird, 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung als abgenommen (§ 12 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B), und das nur, wenn die VOB/B wirksam vereinbart ist.

Zwei Fälle zur Abnahme

Fall 1: Ein Generalunternehmer meldet die Fertigstellung des Hauses und schreibt der Familie per E-Mail: „Bitte nehmen Sie das Haus bis 30. November ab.“ Ein Hinweis auf die Folgen fehlt. Die Familie reagiert nicht. Weil sie Verbraucher ist und der Hinweis in Textform fehlt, gilt das Haus nach § 640 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht als abgenommen. Die Verjährungsfrist hat nicht begonnen.

Fall 2: Dieselbe Aufforderung enthält den Hinweis, dass das Haus als abgenommen gilt, wenn die Familie die Abnahme nicht bis 30. November unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Die Familie antwortet am 25. November schriftlich und benennt einen Wasserfleck an der Kellerwand und eine klemmende Terrassentür. Die Abnahme ist damit fristgerecht verweigert. Der Unternehmer kann eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen (§ 650g Abs. 1 BGB); die Familie sollte diesen Termin wahrnehmen, weil sonst die Vermutung nach § 650g Abs. 3 BGB droht.

Beweislast

Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung vertragsgemäß ist (§ 632a Abs. 1 Satz 3 BGB). Hat der Bauherr das Werk als Erfüllung angenommen, muss er beweisen, dass es mangelhaft ist (§ 363 BGB). In der Praxis heißt das: Ein Mangel, der sich nach der Abnahme zeigt, muss mit Fotos, Protokollen und im Streitfall mit einem Gutachten belegt werden.

Eine gesetzliche Vermutung, dass ein Mangel in den ersten Monaten nach der Abnahme schon vorher bestand, gibt es im Bauvertrag nicht. § 477 BGB regelt den Verbrauchsgüterkauf, also den Kauf beweglicher Waren von einem Unternehmer, und sieht dort ein Jahr vor. Auf Verbraucherbauverträge ist er nicht übertragbar.

Wann ein Sachverständiger sinnvoll ist

Ein unabhängiger Bausachverständiger sichert den Beweis, vor allem bei verdeckten Bauteilen, strittiger Ursache, hohem Streitwert oder kurz vor Ablauf der Verjährung. Bei drohendem Beweisverlust kann ein selbständiges Beweisverfahren vor Gericht beantragt werden; es hemmt zugleich die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB).

Unterschied BGB- und VOB/B-Vertrag

Handlungscheckliste bei einem Mangel

Vor der Abnahme

1. Mangel mit Datum, Ort und Fotos dokumentieren.
2. Dem Unternehmer schriftlich anzeigen und Beseitigung bis zur Abnahme verlangen.
3. Bei Abschlägen nicht vertragsgemäße Leistungen nur anteilig bezahlen (§ 632a Abs. 1 Satz 2 BGB).
4. Bei der Abnahme den Mangel im Protokoll vorbehalten oder bei einem wesentlichen Mangel die Abnahme verweigern.

Nach der Abnahme

1. Mangel dokumentieren, Entdeckungsdatum festhalten.
2. Schriftliche Mängelrüge mit genauer Beschreibung und angemessener Frist zur Nacherfüllung, mit nachweisbarem Zugang. Vorlage unter Mängelrüge-Vorlage.
3. Ablauf der Verjährungsfrist im Blick behalten; die Rüge allein hält sie nicht an.
4. Wegen offener Mängel einen angemessenen Teil der Restvergütung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).
5. Nach erfolglosem Fristablauf entscheiden: Selbstvornahme mit Vorschuss, Minderung, Schadensersatz oder in seltenen Fällen Rücktritt.
6. Bei Streit früh eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht einschalten; die Hinweise hier ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

FAQ - Bauherrenrechte