Abgrenzung nach der Ausführung
Beide Modelle haben denselben Kern: Der Bauherr schließt einen Vertrag mit einem Unternehmer, der für die Errichtung des Bauwerks einsteht, und muss nicht mit den einzelnen Firmen verhandeln. Die Unterscheidung hängt an der Ausführungsorganisation:
- Generalunternehmer: übernimmt sämtliche Bauleistungen für die Errichtung eines Bauwerks und übergibt es schlüsselfertig. Er setzt häufig Subunternehmen ein, entweder für Teile oder für die gesamte Ausführung; er koordiniert das Vorhaben und ist Hauptansprechpartner des Bauherrn.
- Generalübernehmer: ist der einzige Vertragspartner des Grundstückseigentümers, vergibt alle Bauleistungen an Subunternehmen und koordiniert den Bau, ohne selbst Leistungen zu erbringen.
Die Grenze ist in der Praxis nicht scharf: Ein Generalunternehmer, der die Ausführung vollständig weitergibt, ähnelt dem Generalübernehmer, und die Begriffe werden nicht einheitlich benutzt. Für den Bauherrn ist deshalb nicht das Etikett entscheidend, sondern die Vertragsformulierung: Welche Leistungen erbringt der Vertragspartner selbst, welche vergibt er an wen weiter, und wer plant.
Modellmatrix
| Frage | Generalunternehmer (GU) | Generalübernehmer (GÜ) |
|---|---|---|
| Eigene Bauleistung | Erbringt Teile selbst | Erbringt keine eigenen Bauleistungen |
| Vergabe an Dritte | Vergibt weitere Leistungen an Nachunternehmer, teilweise oder auch ganz | Vergibt alle Bauleistungen an Subunternehmen |
| Planung | Gesondert zu vereinbaren: entweder vom Bauherrn mitgebracht (zum Beispiel vom Architekten) oder im Vertrag mitbeauftragt | Gesondert zu vereinbaren: häufig wird die Planung mitbeauftragt, nötig ist das nicht |
| Vertragspartner des Bauherrn | Der GU; bei getrennt beauftragter Planung zusätzlich der Planer | Der GÜ; bei getrennt beauftragter Planung zusätzlich der Planer |
| Beziehung zu Subunternehmern | Keine vertragliche Beziehung des Bauherrn | Keine vertragliche Beziehung des Bauherrn |
| Wer koordiniert | Der GU | Der GÜ |
Quellen: advocado: Generalübernehmervertrag (Rechtsanwalt Frederik Neumann, Stand 21. Juni 2021), advocado: Generalunternehmervertrag (Fachanwalt Dr. Roland Siegel, Stand 14. Mai 2021).
Planung als eigener Vertragsumfang
Die Frage „mit oder ohne Planung“ trennt GU und GÜ nicht, sondern ist bei jedem Vertrag neu zu beantworten. Kommt die Planung vom Bauherrn, liegt sie bei dessen Architekten, und der Bauherr hat neben dem Bauvertrag einen Architektenvertrag. Wird die Planung dem Unternehmer mitübertragen, gehört sie in den Leistungsumfang des Bauvertrags, und im Vertrag muss stehen, welche Planungsleistungen bis wohin geschuldet sind: Entwurf, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung. Der Bauherr sollte außerdem prüfen, wer im Streitfall für Planungsfragen einsteht: Unklare Formulierungen wie „Planung durch einen beauftragten Architekten“ lassen offen, ob dieser Architekt Erfüllungsgehilfe des Unternehmers oder eigener Vertragspartner des Bauherrn ist.
Haftung, Subunternehmer und Ansprechpartner
Beispiel zur Verdeutlichung: Ein Bauherr beauftragt einen Unternehmer mit der schlüsselfertigen Errichtung seines Hauses. Der Unternehmer vergibt Rohbau, Fenster und Fliesenarbeiten an drei Firmen. Ein Jahr nach Einzug lösen sich Fliesen im Bad.
- Ansprechpartner: Der Bauherr rügt den Mangel gegenüber seinem Vertragspartner, nicht gegenüber dem Fliesenleger. Zu den Subunternehmern besteht keine vertragliche Beziehung.
- Haftung: Als Auftragnehmer steht der Vertragspartner für das mangelhafte Werk ein, unabhängig davon, ob er oder ein Subunternehmen es verursacht hat. Wie er den Mangel intern beseitigen lässt, ist seine Sache.
- Planung: War die Planung Teil des Vertrags, gilt das auch für einen Planungsfehler als Ursache. War sie getrennt beauftragt, richtet sich ein Planungsmangel gegen den Planer, und Planer und Bauunternehmer können sich gegenseitig die Verantwortung zuschieben. Das ist der Grund, die Verantwortlichkeit für Planungsfragen im Vertrag eindeutig zuzuordnen.
- Mitsprache bei Subunternehmern: Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, hat der Bauherr bei der Auswahl der Subunternehmen kein Mitspracherecht. Soll er mitreden, muss das im Vertrag stehen.
Vertrag und Sicherheit
GU- und GÜ-Verträge über ein neues Gebäude mit einem Verbraucher sind Verbraucherbauverträge (§ 650i BGB) und bedürfen der Textform. Der Unternehmer muss dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen (§ 650j BGB, Art. 249 EGBGB); ihre Angaben werden Vertragsinhalt, und Unklarheiten gehen zu seinen Lasten (§ 650k BGB). Der Vertrag muss verbindliche Angaben zur Fertigstellung enthalten. Bei der ersten Abschlagszahlung schuldet der Unternehmer eine Sicherheit von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung (§ 650m Abs. 2 BGB). Mehr zur Vertragsgestaltung: Bauvertrag und die Seite zum Generalunternehmer.
FAQ - Generalübernehmer und Generalunternehmer
Was ist der Unterschied zwischen Generalübernehmer und Generalunternehmer?
Ist die Planung beim Generalübernehmer immer enthalten?
Wer haftet bei Mängeln?
Welche Sicherheit muss mir der Unternehmer geben?
Darf der Bauherr bestimmen, welche Subunternehmer eingesetzt werden?
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