Einliegerwohnung bauen: was die zweite Wohneinheit bei Förderung, Steuer und Planung ändert

Wann eine Einliegerwohnung eine eigene Wohneinheit ist

Förderung, Steuer und Baurecht fragen alle dasselbe: Ist das eine eigene Wohnung oder ein Teil der Hauptwohnung? Die Antwort hängt an der Abgeschlossenheit. Eine Einliegerwohnung braucht einen Zugang, der nicht durch die Hauptwohnung führt, also eine eigene Haustür oder ein eigenes Treppenhaus. Sie braucht eine Küche oder zumindest eine Kochgelegenheit und ein eigenes Bad mit WC. Fehlt eines davon, ist sie ein Zimmer mit Bad, und alle Vorteile entfallen.

Wie die Wohnung im Haus liegt, ob im Souterrain, im Dachgeschoss, als Anbau oder als eigenes Geschoss, beschreibt Mehrgenerationenhaus mit Grundrisskonzepten.

Bebauungsplan und Genehmigung

Eine zweite Wohnung ist baurechtlich ein anderes Vorhaben als ein Einfamilienhaus. Drei Punkte entscheiden, ob sie auf dem Grundstück möglich ist.

• Zahl der Wohnungen. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB kann ein Bebauungsplan die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festsetzen. Steht dort „max. 1 WE", ist die Einliegerwohnung ohne Befreiung nicht zulässig. In vielen Neubaugebieten sind zwei Wohnungen je Einzelhaus erlaubt, das steht in den textlichen Festsetzungen.
• Stellplätze. Die Stellplatzpflicht wird je Wohnung berechnet, nach Landesbauordnung und kommunaler Satzung. Eine Einliegerwohnung braucht deshalb in aller Regel einen zusätzlichen Stellplatz auf dem Grundstück, und der muss im Lageplan stehen.
• Brandschutz und Rettungswege. Jede Wohnung braucht eigene Rettungswege. Liegt die Einliegerwohnung im Dachgeschoss, betrifft das Treppe und Fenstergrößen. Die Anforderungen nach Gebäudeklasse stehen unter Brandschutz im Einfamilienhaus.

Im Bauantrag wird das Haus als Wohngebäude mit zwei Wohnungen beantragt, und genau so sollte es auch in den Plänen stehen. Wer eine Einliegerwohnung als „Hobbyraum mit Bad" genehmigen lässt und später vermietet, hat eine ungenehmigte Nutzungsänderung, ohne KfW-Kredit für die zweite Einheit und mit Ärger, sobald jemand nachfragt.

KfW: der Kredit wird je Wohneinheit vergeben

Das Programm Klimafreundlicher Neubau rechnet nicht pro Haus, sondern pro Wohneinheit. Für ein Effizienzhaus 40 gibt es bis 100.000 Euro je Wohneinheit, mit QNG-Siegel bis 150.000 Euro. Ein Haus mit Einliegerwohnung hat zwei Wohneinheiten und damit einen Kreditrahmen von bis zu 200.000 oder 300.000 Euro. Die selbst bewohnte Einheit läuft über KfW 297, eine vermietete über KfW 298, die Bedingungen sind gleich. Details unter KfW 297 und 298.

Zwei Einschränkungen gelten. Je Wohneinheit ist nur ein KfW-Neubauprogramm möglich, die Familienförderung KfW 300 und der Klimafreundliche Neubau lassen sich auf derselben Einheit nicht kombinieren. Und die zweite Einheit muss eine echte Wohnung im Sinne der Förderung sein, das prüft die KfW anhand der Pläne und der Bestätigung des Energieeffizienz-Experten.

Steuer: was eine vermietete Einliegerwohnung bringt

Solange die Einliegerwohnung selbst genutzt wird oder leer steht, spielt sie steuerlich keine Rolle. Wird sie vermietet, entsteht eine eigene Einkunftsquelle mit Einnahmen und Werbungskosten. Die wichtigste Werbungskostenposition ist die Abschreibung auf den anteiligen Gebäudewert.

Quelle: § 7 EStG in der aktuellen Fassung. Stand Oktober 2026. Keine Steuerberatung.

Abschreibungsbasis sind die Herstellungskosten des Gebäudes, aufgeteilt nach Wohnfläche. Grundstück und Außenanlagen zählen nicht dazu. Daneben sind die anteiligen Schuldzinsen, die anteiligen Bereitstellungszinsen und die laufenden Kosten der vermieteten Wohnung Werbungskosten. Es lohnt sich, die Finanzierung so zu gestalten, dass ein Darlehen eindeutig der vermieteten Einheit zugeordnet werden kann, etwa das KfW-298-Darlehen. Dann sind dessen Zinsen vollständig Werbungskosten statt nur anteilig.

Bei Vermietung an Angehörige gilt eine wichtige Grenze: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung nach § 21 Abs. 2 EStG als vollständig entgeltlich. Unter 50 Prozent wird sie in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und die Werbungskosten werden gekürzt. Für den Bereich dazwischen gelten weitere Voraussetzungen, die ein Steuerberater prüfen sollte.

Rechenbeispiel: 60 m² Einliegerwohnung in einem 200-m²-Haus

Ein Neubau mit 200 m² Wohnfläche, davon 60 m² Einliegerwohnung, Baubeginn im Jahr 2027. Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen 600.000 Euro, auf die Einliegerwohnung entfallen 30 Prozent, also 180.000 Euro. Die Wohnung wird vermietet.

Eigene Berechnung. Degressive AfA jeweils 5 Prozent vom Restwert des Vorjahres.

Die degressive Abschreibung bringt in den ersten fünf Jahren 13.720 Euro mehr Werbungskosten. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 35 Prozent sind das rund 4.800 Euro weniger Steuern in der Phase, in der die Finanzierung am stärksten drückt. Über die gesamte Nutzungsdauer gleicht sich das aus, weil der Restwert schneller sinkt. Der Vorteil ist vor allem Liquidität. Entscheidend ist das Datum der Baubeginnsanzeige: Liegt es nach dem 30. September 2029, gibt es nur noch die lineare Abschreibung.

Planung: was im Neubau gleich mitgedacht wird

Eine Einliegerwohnung ist im Neubau billiger als jede spätere Nachrüstung, aber nur, wenn die Trennung in der Haustechnik von Anfang an angelegt ist.

• Strom. Ein zweiter Zählerplatz im Zählerschrank und eine eigene Unterverteilung in der Wohnung. Mit einer PV-Anlage auf dem Dach lässt sich die Einliegerwohnung über ein Mieterstrom- oder Messkonzept mitversorgen, das gehört dann gleich in die Planung des Elektrikers.
• Wasser. Ein Wohnungswasserzähler für Kalt- und Warmwasser der Einliegerwohnung, gut zugänglich.
• Heizung. Ein eigener Heizkreis mit Wärmemengenzähler. Rechtlich ist die Verbrauchserfassung bei einem Haus mit nur zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, nicht zwingend: Nach § 2 Heizkostenverordnung gehen in diesem Fall vertragliche Vereinbarungen vor, eine Pauschale ist möglich. Der Zähler kostet im Neubau wenig und macht spätere Wechsel zu fremden Mietern einfach.
• Schallschutz. Decken und Wände zwischen zwei Wohnungen haben andere Anforderungen als zwischen zwei Zimmern. Die Werte nach DIN 4109 und was erhöhter Schallschutz kostet, stehen unter Schallschutz nach DIN 4109. Trittschall durch eine Holzbalkendecke ist der häufigste Streitpunkt zwischen Familie oben und Mieter unten.
• Internet. Ein eigener Anschluss oder ein getrenntes Netz für die Einliegerwohnung, vorbereitet über Leerrohre vom Hausanschluss.
• Barrierefreiheit. Wer die Einliegerwohnung später für die Eltern oder für sich selbst im Alter nutzen will, plant sie im Erdgeschoss mit schwellenlosem Zugang und bodengleicher Dusche. Die Maße stehen unter Barrierefreies Bauen nach DIN 18040.

Kostenmäßig ist eine Einliegerwohnung kein halbes Haus, aber auch kein Zimmer. Eigene Küche, eigenes Bad, eigener Eingang, zusätzlicher Stellplatz und getrennte Technik machen sie pro Quadratmeter teurer als die Hauptwohnung. Was das im eigenen Projekt bedeutet, lässt sich mit dem Baukostenrechner grob überschlagen.

Häufige Fehler bei der Einliegerwohnung

• Als Hobbyraum genehmigen lassen. Dann gibt es keinen zweiten KfW-Kredit, und eine spätere Vermietung ist eine ungenehmigte Nutzungsänderung.
• Den Bebauungsplan nicht lesen. Eine Festsetzung „max. 1 Wohnung" verhindert die Einliegerwohnung, egal wie gut sie geplant ist.
• Den Stellplatz vergessen. Fehlt der Nachweis, wird die Genehmigung verweigert oder eine Ablöse fällig.
• Technik nicht trennen. Ohne eigene Zähler lassen sich Nebenkosten nur schätzen, und das führt bei fremden Mietern früher oder später zum Streit.
• Baubeginnsanzeige zu spät. Die degressive AfA hängt am dokumentierten Baubeginn. Wer kurz vor dem 1. Oktober 2029 baut, sollte das Datum nicht dem Zufall überlassen.
• Miete für Angehörige zu niedrig ansetzen. Unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete wird es steuerlich kompliziert, unter 50 Prozent werden die Werbungskosten gekürzt.

FAQ - Einliegerwohnung bauen

Quellen

• § 7 EStG - Absetzung für Abnutzung (Abs. 4 und 5a)
• § 21 EStG - Vermietung und Verpachtung (Abs. 2: verbilligte Überlassung)
• § 9 BauGB - Inhalt des Bebauungsplans
• § 2 Heizkostenverordnung