Mehrgenerationenhaus: Einliegerwohnung, Eigentum und Steuer

Vier getrennte Entscheidungen

1. Nutzung: Wer wohnt wo?

Familien nutzen die zweite Wohnung für Eltern, für erwachsene Kinder oder später für Mieter. Die Nutzung ändert sich über die Jahre; gut ist ein Grundriss, der mehrere Nutzungen zulässt. Das Erdgeschoss eignet sich für ältere Bewohner, wenn es ebenerdig erreichbar ist, das Dachgeschoss für Bewohner, die Treppen nicht scheuen. Eine Wohnung im Souterrain hängt von den Lichtverhältnissen und vom Bauordnungsrecht ab, dort ist der Nachweis von Tageslicht und der Wohnnutzung im Bauantrag zu führen.

2. Eigenständige Wohnung: Abgeschlossenheit

Eine Wohnung, die später getrennt verkauft, vererbt oder beliehen werden soll, muss in sich abgeschlossen sein; Wohnungseigentum soll nur eingeräumt werden, wenn das der Fall ist (§ 3 Abs. 3 WEG). Wer diese Option offenhalten will, plant von Anfang an mit eigenem Zugang, eigener Küche und eigenem Bad und lässt sich vom Entwurfsverfasser bestätigen, was die zuständige Behörde dafür verlangt.

3. Eigentum: Wem gehört was?

• Ein Eigentümer: Das ganze Haus gehört einer Person oder einem Ehepaar; die zweite Wohnung wird mitgenutzt oder vermietet.
• Wohnungseigentum: Das Grundstück wird in Sondereigentum an den beiden Wohnungen und gemeinschaftliches Eigentum geteilt (§ 3 WEG). Das hilft bei einer späteren Aufteilung unter Erben, verlangt aber klare Regeln für gemeinsame Bauteile und Kosten.
• Realteilung: Das Grundstück wird geteilt, das Haus wird zum Doppelhaus. Dann liegt kein Mehrgenerationenhaus mehr im eigentlichen Sinn vor; siehe Doppelhaus.

4. Vermietung: Ob und an wen?

Vermietung an Angehörige oder an Fremde löst verschiedene steuerliche und rechtliche Folgen aus. Wer vermietet, wird Vermieter mit allen Pflichten: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung.

Grundrissbeispiel (hypothetisch)

Beispielfamilie: ein Elternpaar mit zwei Kindern, die Mutter des einen Partners zieht ein. Das Haus hat 240 m² Wohnfläche. Im Erdgeschoss liegt die Einliegerwohnung mit 80 m²: eigener Außeneingang, Wohn-/Essbereich mit Küche, Schlafzimmer, Bad mit bodengleicher Dusche, Hauswirtschaftsraum. Im Ober- und Dachgeschoss liegt die Hauptwohnung mit 160 m², erreichbar über ein eigenes Treppenhaus vom Hauseingang. Zwischen den Wohnungen liegt eine Trenndecke, für deren Schallschutz der Planer die Anforderungen nach DIN 4109 und die vertraglich vereinbarte Qualität festlegt. Zähler für Strom und Wärme sind getrennt, damit Kosten sauber zuzuordnen sind. Später kann die Einliegerwohnung an die Kinder oder an Mieter gehen, ohne dass der Grundriss geändert werden muss.

Baugenehmigung und Schallschutz

• Bauantrag: Im Bauantrag werden die beiden Wohnungen deklariert. Welche Anforderungen die Behörde an eine eigene Wohnung stellt, regelt das Landesrecht.
• Bebauungsplan: Er kann die Zahl der Wohnungen je Gebäude begrenzen; bei Zweifeln hilft eine Bauvoranfrage. Siehe Bauvoranfrage.
• Stellplätze: Wie viele Stellplätze für zwei Wohnungen nötig sind, regelt die Stellplatzsatzung der Gemeinde.
• Schallschutz: Der Schallschutz zwischen den Wohnungen richtet sich nach DIN 4109. Welcher Wert für das konkrete Haus gilt und ob ein höherer vereinbart wird, gehört in den Planungs- und Bauvertrag.

Steuer bei Vermietung an Angehörige

Die Hauptwohnung, die der Eigentümer selbst bewohnt, bringt keine Werbungskosten. Steuerlich relevant ist nur die Einliegerwohnung, wenn sie vermietet wird. Die Einordnung hängt davon ab, wer einzieht und wie viel Miete gezahlt wird.

Absetzbar sind bei Vermietung die Absetzung für Abnutzung des vermieteten Gebäudeteils (3 Prozent jährlich bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 nach § 7 Abs. 4 EStG, oder degressiv 5 Prozent vom Restwert, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde, § 7 Abs. 5a EStG), Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand, jeweils anteilig für die vermietete Fläche. Welche Variante sinnvoll ist und wie Kosten aufgeteilt werden, klärt ein Steuerberater anhand der Zahlen.

Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen

Annahmen, keine Marktwerte: Herstellungskosten des Gebäudes 600.000 Euro (ohne Grundstück); die vermietete Einliegerwohnung hat 80 von 240 m² Wohnfläche, also ein Drittel der Kosten (200.000 Euro). Lineare Abschreibung 3 Prozent: 6.000 Euro im Jahr. Dazu angenommen 4.000 Euro anteilige Schuldzinsen und 1.000 Euro Erhaltungsaufwand und Nebenkosten: Werbungskosten insgesamt 11.000 Euro. Ortsübliche Marktmiete angenommen 1.000 Euro im Monat.

Das Beispiel zeigt die Mechanik, nicht das Ergebnis im eigenen Fall: Im Fall C entsteht ein steuerlicher Verlust, dessen Wirkung vom persönlichen Steuersatz abhängt, im Fall B bleibt dagegen nur der anteilige Werbungskostenabzug. Die Abschreibung ist kein Geldabfluss; sie senkt nur die Steuerlast. Ob bei einer Vermietung unterhalb der ortsüblichen Miete Verluste anerkannt werden, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.

Förderung

KfW 297/298

Klimafreundlicher Neubau mit zinsverbilligtem Kredit je Wohneinheit: bis 100.000 Euro, mit QNG-Siegel 150.000 Euro. Ist die Einliegerwohnung eine abgeschlossene Wohnung, zählt sie als eigene Wohneinheit, der Kreditrahmen verdoppelt sich also. Mehr im Artikel KfW 297/298.

KfW 159 Altersgerecht Umbauen

KfW 159 fördert nur Umbauten bestehender Gebäude, keinen Neubau. Barrierefreiheit im neuen Mehrgenerationenhaus läuft über die normale Baufinanzierung; beim späteren Umbau eines bestehenden Hauses gibt es einen reinen Kredit bis 50.000 Euro je Wohneinheit. Mehr im Artikel KfW 159.

FAQ - Mehrgenerationenhaus