Was bedeutet Sollzins beim Hausbau?
Das BGB definiert den Sollzinssatz als gebundenen oder veränderlichen periodischen Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird (§ 489 Abs. 5 BGB). Gebunden ist er, solange eine feste Prozentzahl vereinbart ist - bei Baukrediten typischerweise für 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Danach folgt eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen. Ein veränderlicher Sollzins folgt dem im Vertrag vereinbarten Anpassungsmechanismus.
Bei einem Annuitätendarlehen der Bank ergibt sich die Monatsrate aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz: Darlehensbetrag × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12. Bei 300.000 Euro, 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung sind das 1.450 Euro im Monat. Die Zinsen jedes Monats berechnen sich mit Sollzins/12 aus der Restschuld des Vormonats.
Sollzins und Effektivzins
Der effektive Jahreszins drückt die Gesamtkosten des Darlehens als Prozentsatz aus. Er umfasst neben den Zinsen auch Kosten, die der Bank bekannt sind, etwa Vermittlungskosten, Kosten eines vorgeschriebenen Kontos oder einer erforderlichen Immobilienbewertung. Notar- und Grundbuchkosten gehören nicht dazu (§ 16 PAngV).
Auch ganz ohne Gebühren liegt der Effektivzins bei monatlicher Zahlung über dem Sollzins, weil jede Monatsrate früher getilgt und verzinst wird als eine Jahreszahlung: Aus 3,75 Prozent Sollzins werden rund 3,82 Prozent effektiv. Für den Vergleich von Angeboten taugt deshalb der Effektivzins, für das Nachrechnen der einzelnen Rate der Sollzins.
Was ein halber Prozentpunkt ausmacht
Die Zinskosten lassen sich nicht als Sollzins × Darlehensbetrag × Jahre schätzen, weil die Schuld mit jeder Rate sinkt. Bei 300.000 Euro und gleicher Monatsrate von 1.375 Euro bleiben nach 15 Jahren bei 3,5 Prozent Sollzins 181.857 Euro offen, bei 4,0 Prozent 207.716 Euro. Der halbe Prozentpunkt kostet in diesem Fall rund 25.860 Euro zusätzliche Zinsen, die als höhere Restschuld in die Anschlussfinanzierung wandern.
Beispiel: Tilgungsplan über 15 Jahre
Baukredit 350.000 Euro, Sollzins 3,75 Prozent für 15 Jahre gebunden, Anfangstilgung 1,5 Prozent. Die Monatsrate beträgt 350.000 × 5,25 % / 12 = 1.531,25 Euro, die erste Rate ist einen Monat nach Auszahlung fällig, Zinsen werden je Monat auf den Cent gerundet.
| Zeitpunkt | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld danach |
|---|---|---|---|
| Rate 1 | 1.093,75 € | 437,50 € | 349.562,50 € |
| Rate 12 (Ende Jahr 1) | 1.078,47 € | 452,78 € | 344.658,81 € |
| Rate 120 (Ende Jahr 10) | 897,05 € | 634,20 € | 286.420,28 € |
| Rate 180 (Ende Zinsbindung) | 766,48 € | 764,77 € | 244.507,72 € |
Im ersten Jahr fließen 13.033,81 Euro in Zinsen und 5.341,19 Euro in die Tilgung, nicht 13.125 Euro Zinsen, wie es die Rechnung mit unveränderter Schuld ergäbe. Über die 15 Jahre zahlen Sie zusammen 170.132,72 Euro Zinsen und tilgen 105.492,28 Euro. Knapp 70 Prozent des Kredits sind am Ende der Zinsbindung noch offen. Bliebe der Zins danach gleich, wäre der Kredit nach 402 Monaten (33,5 Jahren) getilgt.
Verwandte Begriffe
- Effektivzins - für Vergleiche relevanter als der Sollzins
- Zinsbindung - bestimmt wie lange der Sollzins gilt
- Annuität - Berechnungsformel für die Monatsrate
- Sondertilgung - Möglichkeit, Restschuld schneller zu reduzieren