Baulasten: Verzeichnis, Wegerecht, Länder

Was ist eine Baulast?

Die Landesbauordnungen beschreiben die Baulast weitgehend gleich. In NRW lautet § 85 Abs. 1: Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kann der Eigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Die Baulast wird mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

• Form: Die Erklärung braucht die Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der Bauaufsicht geleistet oder dort anerkannt wird (§ 85 Abs. 2 BauO NRW).
• Ende: Die Baulast geht durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist zu erklären, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht, und wird mit der Löschung wirksam (§ 85 Abs. 3 BauO NRW).
• Zweck: Meist ermöglicht sie ein Bauvorhaben, das sonst an einer Anforderung scheitern würde, etwa an der Zufahrt, den Abstandsflächen oder den Stellplätzen.

Die Baulast in den 16 Ländern

Stand: geltende Fassungen laut amtlichen Landesrechtsportalen, abgerufen am 20.10.2026.

Bayern: Sicherung im Grundbuch

Das Wort Baulast kommt in der BayBO nicht vor. Wo sie eine Sicherung verlangt, etwa für die Zufahrt eines Grundstücks, spricht sie von einer gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesicherten Zufahrt (Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 BayBO); bei Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück von rechtlicher oder tatsächlicher Sicherung oder schriftlicher Zustimmung des Nachbarn (Art. 6 Abs. 2). Für die rechtliche Sicherung sieht eine bayerische Verwaltungsvorschrift die beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats vor, bei der die Landratsämter den Freistaat vertreten. Welche Form im Einzelfall verlangt wird, legt die Bauaufsicht fest. Solche Sicherungen stehen in Abteilung II des Grundbuchs.

Brandenburg: Baulast seit 2016

Brandenburg hat die Baulast mit dem Novellierungsgesetz vom 19.05.2016 zum 01.07.2016 wieder eingeführt (§ 84 BbgBO). Vorher wurde über beschränkte persönliche Dienstbarkeiten gesichert; solche Altsicherungen gelten fort (§ 84 Abs. 6). Wer in Brandenburg kauft, braucht deshalb beides: Baulastenverzeichnis und Grundbuch.

Häufige Arten

• Zugangs- oder Zufahrtsbaulast: sichert die Erschließung eines Hinterliegergrundstücks über einen Streifen des Vorderliegers.
• Abstandsflächenbaulast: Ein Nachbar übernimmt einen Teil der Abstandsfläche, die das Gebäude auf dem anderen Grundstück braucht. Auf dieser Fläche darf er dann selbst entsprechend weniger bauen.
• Stellplatzbaulast: sichert notwendige Stellplätze auf einem anderen Grundstück, soweit das Landesrecht Stellplätze verlangt.
• Vereinigungsbaulast: Mehrere Grundstücke werden bauordnungsrechtlich als ein Grundstück behandelt, etwa für ein Gebäude über eine Flurstücksgrenze.

Ein Fall, zwei Rechte: Wegerecht und Zugangsbaulast

Ein Hinterliegergrundstück erreicht die Straße nur über einen 3 m breiten Streifen auf dem Vordergrundstück. Zwei verschiedene Rechtsinstrumente können diesen Weg sichern:

Die Baulast ist eine Verpflichtung gegenüber der Behörde; ein Nutzungsrecht des Nachbarn begründet sie nach dem Wortlaut der Bauordnungen nicht. Umgekehrt können die beiden Eigentümer eine Grunddienstbarkeit ohne die Behörde aufheben, die Baulast dagegen endet nur durch Verzicht der Bauaufsicht. Deshalb kann es nötig sein, beide nebeneinander einzutragen. Ein privates Wegerecht ersetzt also keine Erschließungssicherung, und eine Baulast ersetzt kein Wegerecht. Mehr dazu unter Wegerecht am Grundstück.

Auskunft: zwei Nachweise vor dem Kauf

Für das Beispielgrundstück (Vordergrundstück mit Weg zum Hinterlieger) braucht ein Käufer zwei getrennte Auskünfte:

1. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei der unteren Bauaufsichtsbehörde (Stadt oder Landratsamt; in Baden-Württemberg die Gemeinde). Antrag mit Flurstücksbezeichnung und Darlegung des berechtigten Interesses, etwa einer konkreten Kaufabsicht mit Zustimmung des Eigentümers. Ergebnis: Zugangsbaulast eingetragen oder Fehlanzeige.
2. Grundbuchauszug beim Grundbuchamt, das berechtigte Interesse nach § 12 GBO darlegen. In Abteilung II stehen Dienstbarkeiten wie das Geh- und Fahrtrecht für den Hinterlieger.

Steht die Baulast im Verzeichnis, aber kein Wegerecht im Grundbuch, fehlt dem Hinterlieger womöglich das private Nutzungsrecht. Steht nur das Wegerecht im Grundbuch, kann der Bauaufsicht die Sicherung der Erschließung fehlen. Gebühren und Bearbeitungszeiten legt jede Behörde selbst fest.

Aufhebung einer Baulast

Eine Baulast endet nicht von selbst und nicht durch Vereinbarung der Nachbarn. Die Bauaufsicht verzichtet, wenn das öffentliche Interesse entfallen ist; vorher sollen Verpflichtete und Begünstigte angehört werden (§ 85 Abs. 3 BauO NRW). Typische Fälle: Das Hinterliegergrundstück ist anders erschlossen, das Gebäude, für das die Abstandsfläche übernommen wurde, ist abgebrochen, oder die gesicherten Stellplätze werden nicht mehr benötigt.

Häufige Fehler

• Nur ins Grundbuch geschaut: Baulasten stehen dort nicht.
• Nur ins Baulastenverzeichnis geschaut: Private Dienstbarkeiten stehen dort nicht.
• Wegerecht für Erschließung gehalten: Ein privates Geh- und Fahrtrecht ersetzt keine öffentlich-rechtliche Sicherung.
• Bayern wie die anderen Länder behandelt: Ohne Baulast steht die Sicherung im Grundbuch, etwa als Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats.
• Brandenburg falsch eingeordnet: Dort gibt es seit 2016 wieder Baulasten, dazu ältere Dienstbarkeiten.
• Auf Aufhebung gehofft: Nur die Behörde kann verzichten, und nur ohne öffentliches Interesse.

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