Was bedeutet Abstandsfläche beim Hausbau?
Die Abstandsfläche ist die Fläche vor den Außenwänden eines oberirdischen Gebäudes, die von anderen Gebäuden freizuhalten ist. Geregelt ist sie in den Landesbauordnungen, jedes Land legt Faktor und Mindestmaß selbst fest. Ein Bebauungsplan oder eine gemeindliche Satzung kann davon abweichen; in Bayern erlaubt das Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO ausdrücklich.
Die Rechnung hat immer drei Schritte: Erst wird die Höhe H bestimmt, dann mit dem Faktor des Landes multipliziert, zuletzt mit dem Mindestmaß verglichen. Der größere Wert gilt.
Die Regel in Bayern (Art. 6 BayBO)
- Höhe H (Abs. 4): Wandhöhe von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut, plus ein Drittel der Dachhöhe bei Neigungen bis 70 Grad, bei steileren Dächern die volle Dachhöhe.
- Grundregel (Abs. 5): 0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H, jeweils mindestens 3 m.
- Sonderfall Großstadt (Abs. 5a): In Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern gilt außerhalb von Gewerbe-, Kern-, Industrie- und festgesetzten urbanen Gebieten 1 H, mindestens 3 m, wenn die nähere Umgebung überwiegend aus Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 besteht. Vor bis zu zwei Außenwänden von höchstens 16 m Länge genügen dann 0,5 H. Dächer zählen hier erst ab 45 Grad Neigung mit.
- Lage: Die Abstandsfläche muss auf dem eigenen Grundstück liegen. Auf das Nachbargrundstück darf sie sich nur erstrecken, wenn das rechtlich oder tatsächlich gesichert ist oder der Nachbar schriftlich zustimmt (Abs. 2). Eine Baulast kennt die BayBO dafür nicht.
- Ohne eigene Abstandsfläche zulässig (Abs. 7): unter anderem Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis 3 m und höchstens 9 m Länge je Grundstücksgrenze, auf dem Grundstück insgesamt höchstens 15 m.
Beispiel
Einfamilienhaus in Bayern, Traufseite zur Nachbargrenze: Wandhöhe 6,00 m, Satteldach mit 40 Grad Neigung und 3,00 m Höhe von der Traufe bis zum First.
- Grundregel: H = 6,00 + 3,00 / 3 = 7,00 m. Abstandsfläche 0,4 × 7,00 = 2,80 m. Das liegt unter dem Mindestmaß, also gelten 3,00 m.
- Gleiches Haus in einer Gemeinde über 250.000 Einwohner mit Umgebung aus Gebäudeklasse 1 bis 3: Das 40-Grad-Dach zählt nicht mit, H = 6,00 m. Abstandsfläche 1 × 6,00 = 6,00 m, vor bis zu zwei Wänden bis 16 m Länge 0,5 × 6,00 = 3,00 m.
Rechtsgrundlage: Art. 6 BayBO in der ab 01.05.2026 geltenden Fassung, gesetze-bayern.de, abgerufen am 20.10.2026. Giebelflächen und Dachgauben folgen in Abs. 5a eigenen Regeln.
Verwandte Begriffe
- Abstandsflächen - Vergleich der Landesregeln
- Baulast - in den meisten Ländern das Mittel, eine Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück zu übernehmen
- GRZ - weiterer Bebauungsplan-Parameter neben Abstandsfläche
- Bebauungsplan - Grundlage für alle Abstandsvorschriften