Bauantrag Hessen 2026 - HBO, Freistellung, Bauportal

Hessen liegt mit seinem Verfahrensrecht im bundesweiten Mittelfeld - bauherrenfreundlicher als das frühere Baden-Württemberg, weniger großzügig als Bayern. Wer in einem qualifizierten B-Plan-Gebiet baut und alle Vorgaben einhält, kommt mit der Genehmigungsfreistellung schnell ans Ziel. Wer Befreiungen braucht, landet im vereinfachten Verfahren.

HBO 2026 - die Hessische Bauordnung

Die Hessische Bauordnung (HBO) regelt das öffentliche Baurecht in Hessen. Sie ist die landesrechtliche Grundlage für alle Bauvorhaben, die nicht ausschließlich Bundesrecht unterliegen. Wichtige Paragrafen für Bauherren:

• § 64 HBO: Genehmigungsfreistellung für alle Vorhaben außer Sonderbauten im Bebauungsplangebiet.
• § 64a HBO: bis Ende 2030 erweiterte Freistellung für Wohngebäude im unbeplanten Innenbereich.
• § 65 HBO: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren für alle nicht freigestellten Vorhaben außer Sonderbauten.
• § 66 HBO: Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten (Vollverfahren).
• § 6 HBO: Abstandsflächen 0,4 H, mindestens 2,50 Meter.

Zuletzt geändert wurde die HBO mit dem „Baupaket I“ (Gesetz vom 9. Oktober 2025, GVBl. 2025 Nr. 66), in Kraft seit dem 14. Oktober 2025. Es senkte den Mindestabstand von 3 auf 2,50 Meter, stellte Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken samt Gauben auch im unbeplanten Innenbereich frei, führte die befristete Freistellung nach § 64a ein und lockerte die Stellplatzpflichten. Quelle: Hessisches Wirtschaftsministerium, HBO-Broschüre mit Baupaket I.

Verfahrensarten in Hessen

Hessen kennt drei Hauptverfahren für die Bauantragsstellung, plus das Mitteilungsverfahren für verfahrensfreie Vorhaben:

1. Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO)

Schnellster Weg im Bebauungsplangebiet. Wenn das Vorhaben kein Sonderbau ist, keine Ausnahme, Befreiung oder Abweichung braucht und die Erschließung gesichert ist, entfällt die Baugenehmigung. Bis Ende 2030 gilt das nach § 64a auch für Wohngebäude im unbeplanten Innenbereich.

2. Vereinfachtes Verfahren (§ 65 HBO)

Für alle Vorhaben außer Sonderbauten, die nicht freistellungsfähig sind (z.B. weil Befreiungen vom B-Plan beantragt werden). Entscheidung binnen drei Monaten nach vollständigem Antrag, danach gilt die Genehmigung als erteilt.

3. Baugenehmigungsverfahren (Vollverfahren, § 66 HBO)

Für Sonderbauten - Versammlungsstätten, Verkaufsstätten, Hochhäuser, Beherbergungsbetriebe ab bestimmten Größen. Für klassische Einfamilienhäuser nicht relevant. Eine gesetzliche Entscheidungsfrist gibt es hier nicht.

4. Baugenehmigungsfreie Vorhaben (§ 63 HBO)

Kleine Vorhaben sind baugenehmigungsfrei, etwa Garagen und Carports bis 50 m² Grundfläche, Gebäude ohne Aufenthaltsraum wie Gartenhäuser bis 30 m³, Wintergärten bis 30 m² an Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, Wärmepumpen und Einfriedungen bis 2 Meter. Für einige davon, etwa Wintergärten und Dachgauben, bekommt die Gemeinde vorher die Bauvorlagen: Gebaut werden darf 14 Tage nach Eingang, wenn sie kein Genehmigungsverfahren verlangt.

Genehmigungsfreistellung § 64 HBO im Detail

Die Genehmigungsfreistellung ist der schnellste Weg zur Baurealisierung in Hessen - aber nicht immer machbar.

Voraussetzungen

• Kein Sonderbau nach § 2 Abs. 9 HBO.
• Lage im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans, für Wohngebäude bis Ende 2030 auch im unbeplanten Innenbereich (§ 64a).
• Keine Ausnahme, Befreiung oder Abweichung erforderlich.
• Erschließung ist gesichert (Wasser, Abwasser, Strom, Zufahrt).
• Die Gemeinde verlangt nicht binnen eines Monats ein Genehmigungsverfahren und beantragt keine vorläufige Untersagung.

Ablauf

1. Bauvorlageberechtigter erstellt die Bauunterlagen.
2. Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde, je nach Behörde über das Bauportal Hessen; die Bauaufsicht beteiligt die Gemeinde.
3. Eine Prüfpflicht haben weder Gemeinde noch Bauaufsicht.
4. Verlangt die Gemeinde nicht binnen eines Monats ein Genehmigungsverfahren, darf gebaut werden. Die Frist beginnt spätestens zwei Wochen nach Eingang bei der Bauaufsicht, die den zulässigen Baubeginn mitteilt.
5. Beim Innenbereich nach § 64a kann zusätzlich die Bauaufsicht binnen eines Monats ein Verfahren verlangen.
6. Wer erst mehr als fünf Jahre später baut, muss die Freistellung neu durchlaufen.

Wann die Freistellung kippt

Die Gemeinde muss ihre Forderung nach einem Genehmigungsverfahren nicht begründen. Typische Anlässe: Das Vorhaben überschreitet B-Plan-Grenzen (Geschossigkeit, GFZ), die Erschließung ist nicht gesichert, Konflikte mit Nachbarn sind absehbar, oder das Vorhaben ist eigentlich ein Sonderbau. Einen Anspruch darauf, dass die Gemeinde kein Verfahren verlangt, gibt es nicht. In solchen Fällen lohnt das Bauamt-Vorgespräch vor der Antragstellung.

Vereinfachtes Verfahren in der Praxis

Wer Befreiungen vom B-Plan braucht oder außerhalb qualifizierter B-Plan-Gebiete (§ 34 BauGB - "Innenbereich") baut, geht ins vereinfachte Verfahren.

Ablauf

1. Bauvorlageberechtigter erstellt die Bauunterlagen plus ggf. Befreiungsantrag.
2. Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde, je nach Behörde über das Bauportal Hessen.
3. Bauaufsicht prüft binnen eines Monats die Vollständigkeit; fordert sie nichts nach, gilt der Antrag als vollständig.
4. Geprüft wird das Bauplanungsrecht, dazu beantragte Abweichungen von der HBO und andere Vorschriften, über die sonst eine eigene Entscheidung nötig wäre.
5. Bei Befreiungen ggf. Nachbarbeteiligung.
6. Erteilung der Baugenehmigung per Bescheid oder Genehmigungsfiktion nach Fristablauf.

Fristen

• Vollständigkeitsprüfung: ein Monat, ohne Nachforderung gilt der Antrag als vollständig (§ 70 Abs. 2 HBO).
• Stellungnahmen von Gemeinde und Fachstellen: ein Monat.
• Entscheidung: drei Monate nach vollständigem Antrag, aus wichtigem Grund um bis zu zwei Monate verlängerbar.
• Danach gilt die Baugenehmigung als erteilt (§ 65 Abs. 2 HBO).

Wie lange einzelne Bauämter tatsächlich brauchen, ist nicht amtlich erfasst.

Unterlagen für den Bauantrag

Standard-Unterlagenpaket für ein EFH in Hessen:

• Bauantragsformular (im Bauportal Hessen elektronisch, sonst amtlicher Vordruck nach Bauvorlagenerlass).
• Amtlicher Lageplan vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (typisch M 1:500 oder 1:1000).
• Bauzeichnungen 1:100: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten (4 Himmelsrichtungen).
• Baubeschreibung mit Konstruktion und Materialien.
• Wohnflächen- und Bruttogrundflächenberechnung nach DIN 277.
• Statischer Nachweis und ggf. Standsicherheitsnachweis.
• Energieausweis bzw. Bedarfsausweis nach GEG.
• Entwässerungsplan (Abwasser-Anschluss, Regenwasser-Versickerung).
• Stellplatznachweis nach kommunaler Stellplatzsatzung.
• Schallschutz- und Brandschutz-Nachweise bei Bedarf.
• Bei Befreiungen: gesonderter Befreiungsantrag mit Begründung, ggf. Nachbarunterschriften.

Gebühren in Hessen

Einen landesweiten Gebührensatz gibt es nicht. Jede Bauaufsichtsbehörde legt ihre Gebühren in einer Bauaufsichtsgebührensatzung fest. Gerechnet wird überall mit der Rohbausumme: Brutto-Rauminhalt mal den durchschnittlichen Rohbaukosten, die das Land im Staatsanzeiger bekannt macht.

• Rohbaukosten seit 1. März 2026: Einfamilienhäuser 232 Euro, Zweifamilienhäuser 230 Euro, Mehrfamilienhäuser 231 Euro je Kubikmeter Brutto-Rauminhalt.
• Beispiel Vogelsbergkreis: vereinfachtes Verfahren 10 Euro je angefangene 1.000 Euro Rohbausumme. Für ein Einfamilienhaus mit 700 m³: 700 × 232 € = 162.400 €, also 163 × 10 € = 1.630 Euro.
• Genehmigungsfreistellung, Befreiungen, Abweichungen: regelt die jeweilige Satzung gesondert.

Quellen: Bekanntmachung der durchschnittlichen Rohbaukosten vom 3. März 2026 (StAnz. Nr. 12, S. 283); Vogelsbergkreis, Bauaufsichtsgebühren.

Dazu kommen die Honorare für Architekt (typisch 8 bis 12 Prozent der Bausumme nach HOAI), Vermessungsingenieur (800 bis 2.000 Euro), Statiker (1.500 bis 4.000 Euro), Energieberater (800 bis 1.500 Euro) und ggf. Bauschadensgutachten. Konkrete Gebühren bei der zuständigen Bauaufsicht oder Gemeinde erfragen.

Bauportal Hessen - digitaler Bauantrag

Über das Bauportal Hessen (DigiBauG) werden die Angaben in elektronische Formulare eingetragen und an das Fachverfahren der Bauaufsicht übermittelt, eine Vordruckpflicht entfällt dort. Im elektronischen Verfahren entfällt auch das Schriftformerfordernis (§ 62 Abs. 4 HBO).

Papier oder digital

Eine landesweite Frist für Papieranträge gibt es nicht. Laut Bauvorlagenerlass vom 4. August 2026 laufen analoges und elektronisches Verfahren parallel, zwei Drittel der 36 Bauaufsichtsbehörden hatten auf das elektronische Verfahren umgestellt. Jede Bauaufsicht kann bestimmen, dass ausschließlich elektronisch eingereicht wird - Wiesbaden wickelt seit dem 1. Dezember 2025 alle Baugenehmigungsverfahren elektronisch ab. Vor der Einreichung bei der zuständigen Bauaufsicht nachfragen.

Voraussetzungen

• Konto im Bauportal Hessen (Bauherr oder Bevollmächtigter).
• Alle Unterlagen in den vom Portal vorgegebenen Formaten.

Vorteile

• Eingangsbestätigung automatisch und sofort.
• Statusverfolgung über das Portal.
• Schnellerer interner Versand zwischen Bauaufsicht und Fachstellen.
• Keine Postlaufzeiten, keine Papierberge.

Praxis in Frankfurt, Wiesbaden, Kassel

Frankfurt am Main

Die Bauaufsicht Frankfurt hat eine hohe Antragslast. Stellplatzsatzung sehr restriktiv mit hohen Ablösesummen (4.000 bis 12.000 Euro pro nicht nachgewiesenem Stellplatz, je nach Lage). Frühzeitiges Bauamt-Vorgespräch dringend empfohlen.

Wiesbaden

Die Bauaufsicht wickelt seit dem 1. Dezember 2025 alle Baugenehmigungsverfahren elektronisch über das Bauportal Hessen ab, die Genehmigung kommt als PDF. Stellplatzsatzung ähnlich restriktiv, Gebäudeerhaltungssatzungen in vielen Quartieren - die können zusätzliche Auflagen mit sich bringen (Materialwahl, Fensterteilung, Dachform).

Kassel

Weniger Antragslast als Frankfurt und Wiesbaden. Stellplatzanforderungen moderater. Im Umland (Landkreis Kassel) ländliche Strukturen mit teils sehr großzügigem B-Plan-Recht.

Ländliche Hessen

Im Vogelsbergkreis, Werra-Meißner-Kreis und Schwalm-Eder-Kreis ist die Antragslast geringer. Achtung: hier gelten oft Außenbereichs-Regeln nach § 35 BauGB, die das Bauen erheblich einschränken können. Vor dem Grundstückskauf zwingend prüfen.

Häufige Fehler beim Bauantrag in Hessen

• Genehmigungsfreistellung zu optimistisch ansetzen. Wer Befreiungen braucht oder am B-Plan nur knapp dran ist, sollte gleich ins vereinfachte Verfahren - sonst verlangt die Gemeinde nach bis zu einem Monat doch ein Genehmigungsverfahren, und die Wartezeit kommt oben drauf.
• Stellplatzsatzung ignorieren. In Frankfurt und Wiesbaden teils dramatische Ablösesummen. Vor Bauantrag das genaue Soll und die Ablöseregelung der Kommune einholen.
• Einreichungsweg nicht geklärt. Manche Bauaufsichten nehmen nur noch elektronisch über das Bauportal Hessen an, andere auch Papier. Vorher bei der zuständigen Bauaufsicht nachfragen.
• Mit 3 Metern Mindestabstand geplant. Seit Oktober 2025 genügen 2,50 Meter, wo 0,4 H weniger ergibt.
• Gestaltungssatzung übersehen. Viele hessische Gemeinden haben Erhaltungs- oder Gestaltungssatzungen mit Vorgaben zu Dachform, Fenster, Materialien. Vor der Entwurfsplanung beim Bauamt nachfragen.
• Außenbereich nach § 35 BauGB unterschätzen. Grundstücke im Außenbereich sind oft praktisch nicht bebaubar - auch wenn sie als „Bauerwartungsland" verkauft werden. Beim Bauamt vor dem Notarvertrag verbindliche Auskunft einholen.
• Vermessungs-Lageplan zu spät bestellen. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure haben 4 bis 8 Wochen Vorlauf. Frühzeitig anfragen.

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